多方面抬高贷款资格门槛 房地产新降温措施出台因应利率攀升
政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，以应对市场利率在近期显著增长的趋势，确保人们谨慎贷款买房。（王彦燕摄）
除了建屋局首次将组屋贷款的数额组以每年3％的利率下限来计算，组屋贷款与估值比率（LTV）顶限也从85％下调至80％。此外，用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限将调高0.5个百分点。当局采取这些措施，旨在确保国人审慎借贷和缓和需求，以促进房地产市场的可持续状况。
政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，以应对市场利率在近期显著增长的趋势，确保人们谨慎贷款买房。
从即日起，申请建屋发展局房贷的组屋买家，当局将首次采用每年3％的利率下限（interest rate floor）来计算他们可申请到的房贷数额。
政府也把建屋局的组屋贷款与估值比率（LTV）顶限从85％下调至80％。
至于私人金融机构发放的房贷，新加坡金融管理局规定用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，将调高0.5个百分点。
国家发展局、建屋局和金管局在联合发布文告中说，政府采取这些措施，旨在确保国人审慎借贷和缓和需求，以促进房地产市场的可持续状况。
文告说：“市场利率已大幅上升，未来还会进一步调高，这将影响购房的借贷成本。为确保审慎借贷和避免将来偿还房贷方面出现困难，政府将收紧房贷的最高贷款额度。”
| 建屋局房贷实际利率维持在2.6％
建屋局在新条例下计算组屋房贷的合格贷款金额时，所采用的利率将为每年3％，或公积金普通户头利率再加0.1个百分点，视何者更高。
建屋局房贷的实际利率则维持在2.6％。文告说，建屋局优惠利率每季度检讨一次，将继续比目前公积金普通户头的利率高出0.1个百分点。
文告说，建屋局使用利率下限来计算房贷金额，鼓励购屋者谨慎借贷，因为购买组屋是一项长期的财务承诺。
这个新规定适用于建屋局从星期五（9月30日）起收到的房贷申请，以及9月30日当天或之后出售的新组屋或剩余组屋。
另外，组屋LTV顶限从85％下调至80％，适用于建屋局星期五起收到的新组屋申请和完整的转售组屋申请。这个修订不适用于私人金融机构发放的贷款，它们仍维持在75％。
文告也说，调整LTV顶限预计不会显著影响首次购屋者和低收入购屋者，因为他们直接向建屋局购买组屋时，可获得高达8万元的购屋津贴，购买转售组屋时也可获得高达16万元的津贴。他们也能动用公积金存款来买屋，从而降低所需贷款数额。
就私人金融机构发放的住宅房贷，金管局规定把计算买方的总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，从3.5％调高到4％，非住宅房贷则从4.5％调高到5％。
文告说：“这一调整反映了与2013年至2021年的超低利率时期相比，如今利率预计在中期内升高。”
过去几个月来，与3个月新元隔夜利率（SORA）挂钩的抵押贷款利率不断上升，并且预计明年会随美国利率上调而进一步上升，之后才逐渐稳定下来。跟2013年至2021年低利率时期相比，下来利率将处于较高水平。
“修改后的中期利率下限将确保家庭在较高利率环境下，能审慎地借房贷。这是必要的，因为房贷是长期承诺，而且往往是家庭最大负债。一些借款人或许须适当地调整他们预定的房贷规模，不过当利率上升时，他们会更有能力偿还贷款。”
这条例适用于在9月30日或之后签署选购权书（OTP）或买买协议（Sale and Purchase）的房贷。
分析师：降温措施对发展商影响小 部分房地产股或下滑 是投资者进场时机
政府新一轮房地产降温措施出台后，本地房地产发展商股早盘下跌后收复失地。股市分析师预测，此次对发展商影响小，部分房地产股可能下滑，是投资者进场的时机。
城市发展（CDL）星期五（9月30日）早盘一度跌2.4％，收盘微跌0.13％至7.60元；国浩房地产（GuocoLand）最低跌1.2％，收报1.65元，无变动；华业集团（UOL）早盘跌0.5％，闭市上涨3.26％至6.65元。
这次政府提高贷款门槛以免购房者过度借贷，从私宅搬到组屋的屋主也将面对更大挑战。受访股市分析师都认为，这次的降温主要目标是组屋市场，而不是私宅市场。
| 新降温措施 对组屋销量影响较大
新加坡兴业银行（RHB）分析师纳达兰加（Vijay Natarajan）接受《联合早报》访问时说，新降温措施对组屋销量的影响较大，尤其是日益增多的100多万元转售组屋，交易量可能会因此减少，但对价格的影响不大。
他预测，这对私宅转售量的影响很轻微，但有助于缓解最近新私宅项目开盘时出现的“唯恐错过”情绪。
卖私宅后须等15月才能买转售组屋 降温措施或抑制百万组屋交易势头
提供组屋贷款不多 三银行房贷料可维持适度增长
“房屋交易量下滑对上市的房地产经纪公司的冲击相信会更大，对发展商的影响则很小，因为发展商的未售单位所剩不多，而且股价估值也已反映了下行风险，房地产股的价格比重估净资产值（RNAV）低了大约60％。”
APAC产业（APAC Realty）和博纳产业（Propnex）分别下跌1.67％和2.6％，收报0.59元和1.50元。
星展集团研究分析师陈伟祥和陈丽睿认为住房价格会逐渐平稳，因为获得强劲租赁市场和高昂地价的支撑。
他们预测上市发展商的股价最多出现反射反应（knee-jerk reaction），而且比上一轮降温措施公布时更轻微。他们认为，股价低于市帐率的发展商股若出现任何反射反应，都是买进的好机会。
“新私宅销量今年来下跌了近45％，我们预测，相较于最近数月来推出市场的新私宅项目，接下来开盘的新私宅项目销量会更缓慢。至于房价，我们认为，降温措施会抑制房价继续上涨并保持平稳，但就业前景不明朗可能导致房价下滑。”
他们看好城市发展和国浩房地产的股价表现。
火热的组屋市场有望降温，花旗银行的最新研究报告指出，由于这轮措施调整着重于组屋，而政府这次没有收紧与额外买方印花税相关的政策，因此措施对整体私宅需求和价格的影响不大。
不过，大众私宅的需求可能会明显下滑，因为组屋提升者可能因为贷款条例收紧而减少。
花旗建议投资者趁低买入城市发展和华业集团的股票。
这次政府提高贷款门槛以免购房者过度借贷，从私宅搬到组屋的屋主也将面对更大挑战。降温主要目标是组屋市场，而不是私宅市场。——分析师
