2022年新加坡 住宅市场展望
私宅和公共住房市场在过去的一年里有了显著的复苏，价格上涨至历史新高，并在今年前11个月创下破纪录的销量。根据市区重建局(URA)的数据，私宅价格在2021年前三季上涨了5.2%，而组屋转售价格则上涨了8.9%。促成销量和价格上涨的因素不少，当中包括经济复苏、低利率环境、市场流动性过剩等。
今年许多项目的销售活动都相当活跃，尤其是其他中央区(RCR)和中央区外(OCR)的楼盘。总体而言，2021年前11个月共有12,400多套新私宅售出(不包括执行共管公寓EC)，超越了过去七年来的年度销售额。私宅需求绝大部分由组屋提升者所支持，这一买家群体利用组屋转售市场的增长将自己的组屋单位售出，并在RCR和OCR购买公寓。
组屋提升者的购房需求促成了今年大部分时间都得以维持的购买势头。2021年下半年，由于买家决定在未来新盘推出新基准价格之前进入市场购买单位，公开土地招标的土地价格上涨对推动销售起到了重要作用。2021年的强劲销售进一步将未售出房屋的库存消耗至3年来的低点。尤其是OCR的房屋，截至2021年第三季末，OCR未售出房屋库存少于4,400套。
除了新私宅销售市场外，其他房地产领域也有许多亮点，例如组屋转售市场以及有地住宅市场，尤其是优质洋房(GCB)。组屋转售市场转售价格上涨，销售活跃，并创下223笔百万交易的记录。
经济复苏和屋主的需求推动了组屋转售市场的上升，尤其是那些想避开新预购组屋(BTO)完工日与等待时间延长所带来的不确定性的年轻夫妇。与此同时，有地住宅市场也实现了稳健的销售，当中包括高净值人士购买的优质洋房交易额屡次破纪录。购房者对组屋转售市场和有地住宅市场兴趣重燃的一个共同驱动点，是冠病疫情所带来的对居家空间和宽敞房屋的需求，因为居家办公的趋势促使更多人更长时间呆在家中。
2021年12月16日，政府实施了针对私宅和组屋转售市场的最新一轮房地产市场降温措施，当中包含额外买家印花税修订、房贷总偿债比率阈值收紧，以及更严格的组屋贷款与估值比率(Loan-to-Value，LTV)限制。新降温措施几乎影响了所有类型的买家，并将成为2022年楼市增长的最大绊脚石。首当其冲的是外籍人士和房地产投资者。核心中央区(CCR)市场将受重挫，因为大部分需求来自外籍人士和投资者，而他们是受高昂ABSD利率影响最大的买家群体。CCR房价或将面临下行压力，卖家和开发商可能会通过折扣来吸引买家，而懂得把握机会的买家可能会利用价格的调整升级到CCR房产。
新加坡经济预计在2022年增长3%至5%，但将会面临一些不利因素，例如加息、通胀攀升以及新冠病毒变异株奥密克戎(Omicron)严重程度的不确定性。因奥密克戎毒株的扩散，许多国家都在与新一波病例抗争，因此最初重新开放国家与经济的乐观情绪已经减弱。预计，新加坡在2022年的销售和房价将因受降温措施和周围地区新房供应减少所影响，而不如2021年来得活跃。房屋销售将在很大程度上受本地购房者的需求推动，尤其是提升者和首次购房者，因为他们受降温措施修订的影响最小。
私宅房地产市场
# 概述
与往年相比，2021年私宅价格再创新高，在转售和新私宅销售市场上售出较多单位。买家高昂的信心推动了销售，他们的信心源于经济复苏、低利率环境和过剩的市场流动性。
# 房价与预测
2021年前三季，私宅价格上涨了5.2%。博纳预计，2021年全年私宅价值将上涨6%至7%。从各个地区来看，RCR房价涨速最快，在2021年前三季内上涨了8.8% ，预计全年增长10%，而CCR和OCR的价格预计将于今年出现相对温和的增长。
鉴于近期推出的降温措施，2022年私宅价格的增长预计将放缓，实现较缓慢的3%至5%增长。由于外籍人士和房地产投资者需承担高额ABSD，与RCR和OCR这两个子市场相比，博纳预计CCR的价格将面临更大的下行压力。
博纳估计，整体CCR价格可能会在2022年全年略有下降或持平。同时，鉴于这些细分市场的供应趋紧，以及提升房屋之需求为房价所能提供支撑，RCR和OCR的房价应会保持稳健。
# 新私宅销售市场
开发商在2021年前11个月售出了12,467套新私宅(不包括EC)，这个销量有望成为自2013年售出14,948套新私宅以来，最高的年度销售额。
新盘市场的销售势头主要由多个OCR和RCR销售成功的新盘所带动，即 Pasir Ris 8 、鑫悦府和康宁河湾。土地价格的上涨可能会刺激2021年下半年OCR和RCR的房屋销售，买家或将对未来价格的上涨感到担忧。
新盘市场火热的购房活动，以及未售出库存的迅速消耗，对市区以外地区的二手房巿场和现有楼盘产生了溢出效应。
RCR项目主导了2021年的新私宅销售，约占售出新单位的41.6%。紧随其后的是OCR (39.2%)和CCR(19.2%)的新私宅。
今年最畅销的项目是鑫悦府，从1,862个单位的总单位量售出了1,400多个单位，中位数价格为S$1,790 psf。
买家居民身份与国籍方面，新加坡公民和新加坡永久居民(SPR)占2021年非有地新私宅销售的95.5%。同时，外籍人士购买的非有地新私宅则占销售额的4.5%。尽管边境逐步且有条件开放，但因外国买家的ABSD利率较高，在未来的几个月里，外籍人士的需求可能会受到抑制。
2021年，大约75%的非有地新私宅销售额低于200万的大众市场最佳定价。此类交易的绝大多数以OCR房屋为主(43.4%)，其次是RCR(41.2%)和CCR(15.4% )。
# 库存与未来新盘
截至2021年第三季末，未售出单位库存已减少至17,140个，而这是自2017年第三季16,031个单位以来的最低数量。
截至2021年第三季末，CCR、RCR和OCR的未售出库存分别为6,880、5,878和4,382套。由于销售强劲，RCR和OCR中未售出的库存在过去一年来迅速消减。
按照过去一年的销售水平，OCR中未售出的库存在没有新供应注入的情况下，可能会在大约一年的时间内一扫而空。
即将发布的2022年上半年政府售地计划(GLS)备售地段(Confirmed List)将着重在RCR和OCR地段，这将有助于支撑新私宅的供应，并满足这些地区的住宅需求。
2022年，预计将有大约8,000至9,000个新单位在各大房地产项目中推出。购房者可以关注的一些新盘项目包括Belgravia Ace、The Arden、North Gaia义顺9道(Yishun Avenue 9)EC项目，以及丹那美拉克基连路(Tanah Merah Kechil Link)混合用途开发项目。
就新盘价格而言，由于土地价格以及开发商建筑成本的上涨，RCR和OCR项目预计将以市场基准价格推出，比2021年的开盘价格高出5%至8%。然而，由于ABSD利率的调整，外籍人士和投资者的需求减弱，CCR的开盘价格可能会走软。
# 新私宅销售市场展望
2022年房屋供应的增加，再加上自2021年12月16日起实施的新降温措施，将为买家提供更多选择，并稳定过去一年来大幅上涨的房地产价格。
2021年，博纳预计新私宅销售量可能接近13,000套（不包括EC)；而2022年，组屋提升者等本地居民的实际购房需求，将促使新私宅销量放缓至9,000至10,000个单位(不包括EC).
# 转售市场与展望
二级市场在2021年表现良好，2021年前11个月共转售了超过18,000套住宅(二手房屋：18,131套；转售楼花：479套)。
转售市场最受欢迎的地区包括第19区和第15区，这两个地区是本地人和组屋提升者的热门住宅区，并且在2021年的前11个月内分别达成了1,600和1,400多笔交易。交易价值方面，不出所料，受高端豪宅和优质洋房交易的推动，第10区的交易价值高达S$39亿。
2021年，二手房屋和转售楼花市场的销量预计将超过19,000套。2022年，转售交易量或将达到15,000至16,000套。
有地住宅
2021年共有超过3,300套有地住宅易手，而排屋构成了大部分销售。就交易价值而言，2021年前11个月的交易额超过S$170亿。2021年有地住宅交易额超越了2010年创下的最近一次的高峰数值，当时的交易额超过S$139亿。
