2022年新加坡住宅市場展望

2022年01月24日 • 2萬次閱讀

2022年新加坡 住宅市場展望

私宅和公共住房市場在過去的一年裡有了顯著的復甦，價格上漲至歷史新高，並在今年前11個月創下破紀錄的銷量。根據市區重建局(URA)的數據，私宅價格在2021年前三季上漲了5.2%，而組屋轉售價格則上漲了8.9%。促成銷量和價格上漲的因素不少，當中包括經濟復甦、低利率環境、市場流動性過剩等。

今年許多項目的銷售活動都相當活躍，尤其是其他中央區(RCR)和中央區外(OCR)的樓盤。總體而言，2021年前11個月共有12,400多套新私宅售出(不包括執行共管公寓EC)，超越了過去七年來的年度銷售額。私宅需求絕大部分由組屋提升者所支持，這一買家群體利用組屋轉售市場的增長將自己的組屋單位售出，並在RCR和OCR購買公寓。

組屋提升者的購房需求促成了今年大部分時間都得以維持的購買勢頭。2021年下半年，由於買家決定在未來新盤推出新基準價格之前進入市場購買單位，公開土地招標的土地價格上漲對推動銷售起到了重要作用。2021年的強勁銷售進一步將未售出房屋的庫存消耗至3年來的低點。尤其是OCR的房屋，截至2021年第三季末，OCR未售出房屋庫存少於4,400套。

除了新私宅銷售市場外，其他房地產領域也有許多亮點，例如組屋轉售市場以及有地住宅市場，尤其是優質洋房(GCB)。組屋轉售市場轉售價格上漲，銷售活躍，並創下223筆百萬交易的記錄。

經濟復甦和屋主的需求推動了組屋轉售市場的上升，尤其是那些想避開新預購組屋(BTO)完工日與等待時間延長所帶來的不確定性的年輕夫婦。與此同時，有地住宅市場也實現了穩健的銷售，當中包括高凈值人士購買的優質洋房交易額屢次破紀錄。購房者對組屋轉售市場和有地住宅市場興趣重燃的一個共同驅動點，是冠病疫情所帶來的對居家空間和寬敞房屋的需求，因為居家辦公的趨勢促使更多人更長時間呆在家中。

2021年12月16日，政府實施了針對私宅和組屋轉售市場的最新一輪房地產市場降溫措施，當中包含額外買家印花稅修訂、房貸總償債比率閾值收緊，以及更嚴格的組屋貸款與估值比率(Loan-to-Value，LTV)限制。新降溫措施幾乎影響了所有類型的買家，並將成為2022年樓市增長的最大絆腳石。首當其衝的是外籍人士和房地產投資者。核心中央區(CCR)市場將受重挫，因為大部分需求來自外籍人士和投資者，而他們是受高昂ABSD利率影響最大的買家群體。CCR房價或將面臨下行壓力，賣家和開發商可能會通過折扣來吸引買家，而懂得把握機會的買家可能會利用價格的調整升級到CCR房產。

新加坡經濟預計在2022年增長3%至5%，但將會面臨一些不利因素，例如加息、通脹攀升以及新冠病毒變異株奧密克戎(Omicron)嚴重程度的不確定性。因奧密克戎毒株的擴散，許多國家都在與新一波病例抗爭，因此最初重新開放國家與經濟的樂觀情緒已經減弱。預計，新加坡在2022年的銷售和房價將因受降溫措施和周圍地區新房供應減少所影響，而不如2021年來得活躍。房屋銷售將在很大程度上受本地購房者的需求推動，尤其是提升者和首次購房者，因為他們受降溫措施修訂的影響最小。

私宅房地產市場

# 概述

與往年相比，2021年私宅價格再創新高，在轉售和新私宅銷售市場上售出較多單位。買家高昂的信心推動了銷售，他們的信心源於經濟復甦、低利率環境和過剩的市場流動性。

# 房價與預測

2021年前三季，私宅價格上漲了5.2%。博納預計，2021年全年私宅價值將上漲6%至7%。從各個地區來看，RCR房價漲速最快，在2021年前三季內上漲了8.8% ，預計全年增長10%，而CCR和OCR的價格預計將於今年出現相對溫和的增長。

鑒於近期推出的降溫措施，2022年私宅價格的增長預計將放緩，實現較緩慢的3%至5%增長。由於外籍人士和房地產投資者需承擔高額ABSD，與RCR和OCR這兩個子市場相比，博納預計CCR的價格將面臨更大的下行壓力。

博納估計，整體CCR價格可能會在2022年全年略有下降或持平。同時，鑒於這些細分市場的供應趨緊，以及提升房屋之需求為房價所能提供支撐，RCR和OCR的房價應會保持穩健。

# 新私宅銷售市場

開發商在2021年前11個月售出了12,467套新私宅(不包括EC)，這個銷量有望成為自2013年售出14,948套新私宅以來，最高的年度銷售額。

新盤市場的銷售勢頭主要由多個OCR和RCR銷售成功的新盤所帶動，即 Pasir Ris 8 、鑫悅府和康寧河灣。土地價格的上漲可能會刺激2021年下半年OCR和RCR的房屋銷售，買家或將對未來價格的上漲感到擔憂。

新盤市場火熱的購房活動，以及未售出庫存的迅速消耗，對市區以外地區的二手房巿場和現有樓盤產生了溢出效應。

RCR項目主導了2021年的新私宅銷售，約占售出新單位的41.6%。緊隨其後的是OCR (39.2%)和CCR(19.2%)的新私宅。

今年最暢銷的項目是鑫悅府，從1,862個單位的總單位量售出了1,400多個單位，中位數價格為S$1,790 psf。

買家居民身份與國籍方面，新加坡公民和新加坡永久居民(SPR)占2021年非有地新私宅銷售的95.5%。同時，外籍人士購買的非有地新私宅則占銷售額的4.5%。儘管邊境逐步且有條件開放，但因外國買家的ABSD利率較高，在未來的幾個月里，外籍人士的需求可能會受到抑制。

2021年，大約75%的非有地新私宅銷售額低於200萬的大眾市場最佳定價。此類交易的絕大多數以OCR房屋為主(43.4%)，其次是RCR(41.2%)和CCR(15.4% )。

# 庫存與未來新盤

截至2021年第三季末，未售出單位庫存已減少至17,140個，而這是自2017年第三季16,031個單位以來的最低數量。

截至2021年第三季末，CCR、RCR和OCR的未售出庫存分別為6,880、5,878和4,382套。由於銷售強勁，RCR和OCR中未售出的庫存在過去一年來迅速消減。

按照過去一年的銷售水平，OCR中未售出的庫存在沒有新供應注入的情況下，可能會在大約一年的時間內一掃而空。

即將發布的2022年上半年政府售地計劃(GLS)備售地段(Confirmed List)將著重在RCR和OCR地段，這將有助於支撐新私宅的供應，並滿足這些地區的住宅需求。

2022年，預計將有大約8,000至9,000個新單位在各大房地產項目中推出。購房者可以關注的一些新盤項目包括Belgravia Ace、The Arden、North Gaia義順9道(Yishun Avenue 9)EC項目，以及丹那美拉克基連路(Tanah Merah Kechil Link)混合用途開發項目。

就新盤價格而言，由於土地價格以及開發商建築成本的上漲，RCR和OCR項目預計將以市場基準價格推出，比2021年的開盤價格高出5%至8%。然而，由於ABSD利率的調整，外籍人士和投資者的需求減弱，CCR的開盤價格可能會走軟。