舊公寓Rivergate的平均價格比較新的Starlight Suites高765元/平方英尺。（圖片：EdgeProp新加坡）
新的公寓往往比同一社區的舊公寓擁有更高的價格。然而，在Rivergate和Starlight公寓中我們觀察到了一個奇怪的現象。Rivergate的均價更高，出售交易的利潤也高於更其年輕的鄰居。
在這篇文章中，我們研究了為什麼買家願意為Rivergate支付比Starlight Suites更高的價格。
比較兩個項目
Starlight Suites和Rivergate相距500米，周圍有大世界(Great World)地鐵站、大世界城(Great World City)、新加坡河(Singapore River)和River Valley Primary School。方圓1公里範圍內的其他設施包括Pearl's Hill City Park、Tiong Bahru Market、UE Square、克拉碼頭（Clarke Quay）和People's Park Complex。
這兩個項目的一個關鍵區別是它們的年齡。Rivergate在2009年獲得了臨時入住證(上圖)，因此比Starlight Suites(2014年)老了五年。
Rivergate(295020平方英尺)的土地面積比Starlight Suites(128350平方英尺)的兩倍還要大。不出所料，Rivergate是一個大型項目，有545個單位，而Starlight Suites只有105個單位。
這兩個公寓項目都位於黃金地段第9區，Rivergate位於新加坡河（Singapore River）規劃區，而Starlight Suites位於River Valley規劃區。
買一套新公寓並不總是更好
老的Rivergate公寓的平均價格(基於過去12個月的交易記錄)為2764元/平方英尺，比較年輕的Starlight Suites的1999元/平方英尺高出765元。此外，Rivergate的平均價格自2005年推出以來上漲了161%。相比之下，Starlight Suites房的平均價格自2010年推出以來下降了3%。
同樣值得注意的是平均價格。Starlight Suites在2010年推出時的價格(2080元/平方英尺)高於同年Rivergate的平均價格(1902元/平方英尺)。然而，自2017年以來，Rivergate的平均價格一直高於Starlight Suites，儘管Rivergate比Starlight Suites老了五年。
Starlight Suites有更多未獲利的交易
根據過去36個月的交易，Rivergate有46筆獲利或未獲利的交易。另一方面，Starlight Suites只有一筆獲利交易和10筆未獲利交易。
此外，Rivergate在同一時期內，在第9區的永久地契公寓中，擁有最多的獲利銷售交易。Mount Emily路的Parc Emily以35筆獲利交易和1筆未獲利交易位居第二。Martin Place路的Martin Place Residences和Rodyk街的Watermark Robertson Quay並列第三，各有30筆獲利交易，沒有未獲利交易。
Rivergate在過去36個月里最賺錢的交易是一套四房單位，利潤為382萬元。在過去36個月里，Starlight Suites唯一一筆獲利交易是一套一房單位，利潤只有1萬元。
儘管有10筆未獲利交易，但Starlight Suites並不位於第九區最無利可圖的永久地契公寓的前三名之列。Cairnhill Circle路的Helios Residences以23筆未獲利交易和一筆獲利交易位居榜首。St. Thomas Walk上的Espada 以16筆未獲利和16筆獲利交易位居第二。Cairnhill路的The Laurels 緊隨其後，有15筆未獲利的交易和8筆獲利交易。
根據過去36個月的交易記錄，導致Starlight Suites最大虧損的交易是在去年9月完成的。這套一房單位的業主蒙受了21萬元的虧損。Rivergate的業主們在過去36個月內沒有任何未獲利交易。
同樣有趣的是，Rivergate最賺錢的三筆交易是四房單位，而Starlight Suites最賺錢的一筆交易是一房。買家似乎更喜歡Rivergate的大型單位，而不是Starlight Suites的。
Rivergate的居民可以直接訪問新加坡河
Rivergate面朝歷史悠久的新加坡河，因此許多單位可以無遮擋地看到這條河。然而，Starlight Suites的情況就不同了，因為項目距離河更遠。(請參閱地圖1)。
此外，Rivergate還有一個側門，可以直接通往一條連接新加坡河的小路，還有一家餐廳和一家迷你超市。雖然新加坡河也在Starlight Suites的步行距離內，但與Rivergate相比，它更遠。這兩個公寓的居民都可以沿著新加坡河岸邊步行到羅伯遜碼頭（Robertson Quay）、克拉碼頭（Clarke Quay）、泊船碼頭（Boat Quay）和Raffles Place。
Rivergate是新加坡河沿岸唯一沒有高度控制的公寓，因為它是地標性的
由於新加坡河的歷史意義，市建局（URA）為河岸沿線的發展制定了一套設計指南，並對各個區域的建築高度進行了控制，以創造出適合每個規則特點的景觀。緊鄰河岸的規劃通常是低層建築，以與附近的低層保護建築相協調。
根據凱德置地（CapitaLand）2005年4月的新聞稿，Rivergate是新加坡首個獲市建局認可為的地標住宅項目，因其位於歷史悠久的新加坡河沿岸的戰略位置和尖端的建築設計。
因此，Rivergate的43層大樓比周圍的項目有更多的設計空間，這意味著更好的河景。此外，在容積率保持不變的情況下，這允許開發商釋放地面土地，以建設更廣泛的共享空間和設施(詳情見下文)。
擁有經驗豐富的發展商的好處
Rivergate是由凱德置地開發的，凱德置地是一家老牌開發商，在房地產開發方面有著廣泛的優良記錄。他們在中心區的一些較新的住宅項目包括沿克拉碼頭的CanningHill Piers(696個單位)和Pearl Bank路的One Pearl Bank(774個單位)。
Rivergate的場地布局更寬敞
Rivergate的土地面積是Starlight Suites的兩倍多。因此，Rivergate的單位分布在幾座住宅樓上，這讓整個項目感覺更空曠。Rivergate的地標性地位也意味著更多地面空間。
Rivergate有一個獨特的游泳池，形狀像一條河流穿過整個項目。其他設施包括籃球場、健身房、網球場、燒烤位、遊樂場、涉水池和多功能室。眾多的設施和開放空間使該項目成為家庭的理想選擇。
Starlight Suites占地面積較小，意味著所有單位和設施都擠在一座樓里。該項目只有公寓中常見的設施，如游泳池、燒烤位、涉水池和遊樂場。Starlight Suites沒有網球場或籃球場，也沒有像Rivergate那樣的空地。
買家，尤其是有孩子的買家，看到了居住在大型項目中的價值，因為有更多的公共設施和開放空間供他們的孩子玩耍和與其他孩子互動。最近推出的幾個大型公寓已被證明非常受買家歡迎。例如，擁有638個單位的Tembusu Grand在推出期間售出了53%的單位，以及擁有386個單位的The Botany at Dairy Farm在推出期間的購買率為48%。
買家重視可用空間，而不是隱私和獨特功能
Starlight Suites有一到四房單位。Rivergate沒有任何一房單位，但有兩到四間房單位。Starlight Suites的大多數（45.7%）單位面積為701至900平方英尺，但Rivergate的很多單位（36.9%）為1401至1600平方英尺。
Rivergate的三房單位剛剛超過1500平方英尺，而Starlight Suites的大多數此類單位略大，超過1600平方英尺。儘管Rivergate的三房面積較小，但與Starlight Suites的同類相比，它們實際上有更多的可用空間。
Rivergate的三房有規則的正方形或長方形房間和兩個陽台，每個陽台都有一個小植物廊（planter box）。該單位的布局簡單，沒有浪費的空間或奇怪的角落。
Starlight Suites的三房單位有一個私人游泳池，所有臥室和主浴室均有飄窗，一個私人電梯廳和三個植物廊。雖然這些功能增加了單位的隱私和美感，但它們也減少了可用空間。
Starlight Suites的三房單位採用「啞鈴布局」，客廳和餐廳一邊是主臥室和廚房，另一邊是另外兩間臥室和書房。
相比之下，Rivergate的所有三房都集中在單位的一側。廚房、客廳和用餐區聚集在單位的另一側。年幼孩子的父母更喜歡Rivergate的布局，因為將臥室聚集在一起，使他們更容易在晚上監視他們的孩子。
此外，Starlight Suites的主臥室直接通向廚房，由於食物氣味揮之不去，一些買家可能不喜歡。
