自去年年初以來，永久地契的RiverGate已經有19筆盈利的轉售交易。(圖片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
新加坡（EDGEPROP）- 購房者享受了十多年的低利率貸款環境。然而，近年來，利率一直處於上升通道，人們普遍預計今年會保持高位。
類似過去的暴風雨？
除去年之外，2008年是最近通貨膨脹率超過6%的唯一年，這對新加坡來說高得不尋常。2008年，通貨膨脹率為6.6%，GDP增長率為1.9%。該國去年報告的通貨膨脹率為6.1%，GDP增長率為3.6%，類似2008年的經濟狀況。
2008年新加坡經濟表現不佳的原因是全球金融危機導致的雷曼兄弟等多家金融機構倒閉。金融風暴過後，美國聯邦儲備局在同一年多次降息，並推出量化寬鬆政策，以降低利率，增加流動性來刺激經濟。因此，當年的新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average）SORA低於1.8%，與目前的高利率環境不同。目前疲軟的經濟狀況是由大流行病、全球供應鏈中斷和地緣政治緊張引起的。
2008年的房地產市場與目前的市場狀況也有很大不同。2008年，新加坡公寓的平均價格為924新元/平方英尺，比2007年創下的1050新元/平方英尺的歷史新高有所緩解。去年，公寓的平均價格達到了1797新元/平方英尺的歷史新高。
在2008年將利率降至0%之後，美國聯邦儲備委員會在2015年開始逐步加息，然後在2019年因新冠疫情COVID-19的經濟影響再次降息。然而，通貨膨脹上升導致美國聯邦儲備委員會自去年3月以來八次加息。最新的目標利率為4%至4.75%，是2007年10月以來的最高值。加息實際上已經停止了借款人長期享受的低貸款利率。
2008年的經濟狀況與當前的經濟狀況有許多相似之處，但較低的利率和住宅物業價格使得2008年不太可能對今天的購房者有太多借鑑意義。
2006: 類似的利率，不同的經濟情況
2006年，SORA高於3%。預計2023年第1季度，SORA將達到3%至3.5%。
去年，新加坡的國內生產總值（GDP）增長了3.6%，而通貨膨脹率為6.1%。貿易和工業部（Trade and Industry）預計，今年的GDP將增長0.5%至2.5%。然而，目前的經濟狀況與2006年有很大的不同，當時GDP總值強勁增長9%，通貨膨脹率低至1%。
預計今年新加坡的經濟增長會比較弱，因為大多數國家仍在努力從大流行病中恢復過來，許多發達經濟體已經實施了貨幣緊縮政策，還有俄羅斯和烏克蘭衝突帶來的地緣政治緊張。
2006年的住宅物業市場與目前的情況也有所不同。去年，公寓的平均價格是1797新元/平方英尺，比2006年的平均價格757新元/平方英尺高出一倍多。
儘管有類似的高利率，但2006年的經濟情況和住宅房地產市場與目前的情況有太大的不同，購房者也無法從中得出許多有用的經驗。
高利率的影響
總償債率Total Debt Servicing Ratio（TDSR）於2013年6月實施，以確保借款人在借款時謹慎行事，並能夠履行其償債義務。TDSR將其現有每月的債務上限（包括正在申請的抵押貸款）限制在其月收入的55%。
除了TDSR，組屋和執行共管公寓（executive condominium ）的買家也要遵守押貸償還能力比Mortgage Servicing Ratio（MSR），該比率將他們的每月貸款支付額限制在每月總收入的30%。去年9月推出的降溫措施還將從建屋局（HDB）獲取的貸款的總額與購買的組屋的估價比率從85%降至80%。
最新一輪的降溫措施還將銀行用於計算TDSR和MSR的基礎利率從3.5%提高到4%。建屋局將引入3%的利率下限，用於計算最高貸款金額。這些措施降低了借款人可獲得的貸款額度，有助於保持借款人良好的財務狀況。
去年，新加坡的居民失業率為2.8%。緊張的勞動力市場推動了去年每月工資中位數按年上升8.3%至5,070新元。去年家庭月收入中位數也按年增加了6.1%，達到10,099新元，與通貨膨脹率同步。
最重要的是，大多數新加坡人住在組屋，其中許多人從建屋局獲得住房貸款。最近的加息對這部分借款人沒有任何影響，因為組屋貸款的利率固定在當時的中央公積金（CPF）利率+0.1%，而CPF利率長期以來一直保持在2.5%。這意味著，儘管銀行最近提高了貸款利率，但建屋局組屋貸款的利率一直保持在2.6%。
有一些購房者沒有資格申請建屋局的貸款，因為他們超過了建屋局規定的收入上限或欲購買私宅。這些業主將不得不向銀行貸款，因此面臨著利率上升的問題。然而，由於已經實施的財務審慎措施（TDSR/MSR），他們中的大多數人預計能夠承擔額外的還款壓力。此外，大多數新加坡人會使用他們的公積金來償還貸款。
然而，對於那些無法用公積金完全償還較高貸款的房主來說，可能會出現問題。這些業主將不得不用現金支付差額，這將吞噬他們的可支配收入。這些房主中的一些人可能無法跟上現金支付的步伐，因此今年可能會有更多的銀行強制拍賣的情況發生。
買家應考慮的事項
符合建屋局貸款資格的買家應考慮採取這種貸款，因為其2.6%的利率比銀行提供的抵押貸款利率低得多。組屋和執行共管公寓的買家也應該做他們的盡職調查，並申請所有適用的政府補助。
成功申請組屋貸款的人應該記住，利率不是固定的，而是與現行的公積金利率掛鉤。他們應該留意現行公積金利率的任何變化，特別是目前有很多人呼籲提高利率以應對成本上升。
不符合建屋局貸款資格的購房者應在簽字前從各家銀行查閱最佳的貸款配套。不喜歡高風險的借款人也可以考慮固定利率而不是浮動利率的貸款配套。
借款人應注意其貸款脫離鎖定期的日期。許多固定利率貸款在鎖定期後會轉為浮動利率。精明的借款人會在接近該日期時尋找更好的選擇，並在鎖定期結束後轉為另一家銀行或同一家銀行的固定利率配套。借款人還應檢查，如果他們在鎖定期後選擇在同一家銀行簽新的配套，銀行是否有任何獎勵。
如果借款人決定在鎖定期後償還本金，也建議他們檢查是否需要支付罰金（如果有的話）。如果借款人有多餘的現金，支付本金將有助於減少他們的月付款。
現金充裕的買家可以考慮預先支付更多的現金，從而減少貸款。他們的利息支付將減少，因為對應本金數額較小。
