「政府組屋+公積金CPF」永遠是新加坡人最關心的「$$$民生課題組合」，沒有之一。政府今天傍晚公布：5月10日起開始放寬條例，可以動用更多公積金存款來購買老齡組屋啦！如此「振奮人心」的新聞，立馬讓人聯想到：老齡組屋有轉售價值啦，有市場啦！
政府簡化動用公積金儲蓄購買老齡住宅的條例，新條例5月10日生效。（檔案照片）
你看懂了嗎？
紅山弄和紅山中心一帶的組屋。其中一些組屋屋齡已超過30年。（聯合早報）
國家發展部長黃循財在2017年澄清了組屋屋契只有99年後，網上流傳出大量關於政府組屋越老越不值錢、既不能動用公積金購買，也無法向銀行貸款購買，根本賣不出去的觀點和看法，一時間議論紛紛也鬧得人心惶惶。
今天這個新條例一出，似乎扭轉了原先的劣勢，讓老齡組屋終於「揚眉吐氣」一番。然而事實上是否真的如此？
先來看看《聯合早報》關於這項新購屋條例的報導：
「從明天（10日）起，只要剩餘屋契足以讓買家居住到95歲，將允許動用公積金普通戶頭存款至估價頂限（valuation limits）。即使剩餘屋契不足以讓買家居住到95歲，他們仍可動用公積金存款，但允許動用的存款額為估價頂限的一部分，具體百分比取決於買家年齡和剩餘屋契……即使買家購買剩餘屋契少於60年的屋子，只要足以讓他居住到95歲，仍可動用普通戶頭存款至估價頂限。」
是不是每個字都看得懂，但全部放在一起就不知所云？恭喜你和紅螞蟻以及許許多多的線民一樣，將新聞左看右看，甚至翻轉過來看之後，依然 看……不……懂。
「太深奧了，有沒有人能用一個例子來解釋？」
「俗話說，贏不過他人，就擾亂對方。這下你真的贏了，我真的很亂。」
不過幸好有線民看懂了，給大家深入淺出地解釋了這項新的購屋條規。
簡單說就是：
購屋者的年齡 + 老齡組屋剩餘的屋契，必須等於 = 或大於 > 95年，才能全額動用公積金存款來支付。
如果是一對年輕夫婦聯名購買老齡組屋，丈夫30歲妻子25歲，那購屋者年齡必須按年紀較輕的那位來計算，因此老齡組屋的剩餘屋契，就必須有至少 95-25 = 70年或更長，才可以動用公積金來支付。
這樣解釋是不是比較容易理解？
據《海峽時報》報導，人力部和國家發展部傍晚發出的聯合文告也說，買家今後在購買轉售組屋時， 可向建屋局貸款，支付高達組屋單位市場估價的90%。
換句話說，政府今後將把焦點放在 房子能否讓買家住上一輩子（至95歲），而不是純粹根據組屋屋契還剩下多少年，來決定要不要貸款給買家，或能不能動用公積金來支付。
建屋局還說，絕大多數的買家都將不受新條例影響，因為目前約有98%的組屋屋主和99%的私宅屋主都擁有一個可讓他們居住至95歲甚至更久的屋子。
舉例：年長夫婦 VS 年輕夫婦
在條例修改前，一對45歲的夫婦在購買依然有50年剩餘屋契的組屋時，最多只能用公積金來支付該組屋單位的80%市場估價。現在條例放寬後，同一對夫婦將能用公積金來支付該組屋單位的100%估價。
但是，一對25歲的夫婦若想購買屋契只剩65年的組屋（加起來達不到95年），那他們只能動用公積金來支付90%的組屋估價頂限。向建屋局貸款時，貸款額也限制在組屋估價的81%，其餘必須用現金支付。
用線民Beni Ong的話總結說就是：
「政府基本上是在鼓勵買家購買剩餘屋契比自己剩餘壽命還長的房子。這樣買家就不會在有生之年出現屋契到期，沒有房子居住的情況。這也是為何當你買了剩餘屋契比自己剩餘壽命還短的房子時，就不允許用公積金來全額支付。因為你必須先留下足夠的公積金用於退休，才能將剩餘的錢拿來買房或租房。」
條例的修改也影響到55歲提取公積金存款的先決條件
沿著這條 「房子必須讓買家住上一輩子」的思路，就很好理解新條例的另一項轉變：
以往，公積金會員在辛苦了大半輩子後，可以在年齡達到55歲時，在公積金戶頭內留下基本退休存款（Basic Retirement Sum）後，再將剩餘屋契有至少30年的屋子抵押給公積金局，就能取出多餘的存款。
然而，條例修改後， 用作抵押的房子的剩餘屋契一定要至少40年或更長。同樣的，這也是為了確保會員名下的房子能夠讓他們居住到終老，屋契不會在他們有生之年到期，被迫露宿街頭。
要用公積金買額外房產，先留下全額退休存款
以往，那些想動用公積金來購買額外一套房產的會員，原只需在戶頭內留下基本退休存款就能這麼做。今後，那些名下房子的剩餘屋契不足讓他們住到95歲的會員，就必須在公積金普通戶頭內留下全額退休存款（基本退休存款X2）後，才能這麼做。
還是那句老話：
只要自己名下的房子能讓自己住到終老（95歲），符合這個先決條件，要動用公積金付款、購買額外房產，提取戶頭內的多餘存款，甚至向建屋局貸款，都好說話。
不過，一個大大的「不過」，在新條例下， 剩餘屋契只有20年或更短的老齡組屋，是完全不能動用公積金或建屋局貸款來購買的。不過這已經比以往好多了。以前只要老齡組屋的剩餘屋契只剩30年或更短，就不能動用任何公積金，也不能向建屋局貸款來購買。
網友們調侃說，這一招很聰明，無形中是在「綁死」大家的老齡組屋和公積金戶頭，讓存款繼續留在公積金戶頭內。
紅螞蟻從這個項新條例中總結出以下幾點：
老齡組屋越老，還是賣得出去，也租得出去。（解決了老齡組屋沒有價值的問題，可以賣出或租出就依然有價值）。 想賣掉老齡組屋，只能賣給比自己年紀更大公積金更豐厚的年長買家，或者「金力100%」的年輕買家，無須貸款就能掏現金買走的那種。（解決了公開市場轉售組屋賺取暴利的亂象，起到穩定屋價的作用，畢竟金力100%的買家並不常見）。 名下還沒有房子的國人，最好儘早買一套全新的預購組屋（BTO單位），用最少的錢買到最長（99年）屋契的組屋，這樣的投資最划算。否則名下沒有一套屋契長長久久的房子，到了55歲依然滿足不了提出多餘公積金存款的條件。（解決了預購組屋的需求，也解決了55歲提公積金存款的問題）
想想，建屋局這步棋下得不錯，一箭多雕。
用國家發展部長黃循財的話說，修改後的條例將能提供新加坡人更大的靈活度來購買 「一輩子的家」，無論是政府組屋或私宅都適用。
然而，線民最關注的始終還是： 公積金是人民的錢，不是政府的錢。（這句話說到很多人心坎裡去了）
不說了，紅螞蟻要趕緊回家查看老齡組屋的剩餘屋契還有多少年。
