前言
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在投資房產時，大多數人更願意購買住宅房產而不是商業房產，因為住宅房產的買賣更容易。而新加坡政府於2023年4月發布的房產最新降溫措實施中，外國人首套購置房產的額外印花稅從原來的30%提高到了60%，為全球最高水平。所以一部分投資者可能正考慮將注意力轉移到無需繳納額外買方印花稅（ABSD）的商業地產上。說到這裡，您可能想知道投資商業地產是否更有意義，那下面跟著新成集團一起來了解一下吧。
什麼是商業地產？
與可以居住的住宅房產不同，商業地產是主要用作商業目的或工作場所的建築物。對於業主而言，購買商業地產可通過租金收入或資本收益來產生利潤。
商業地產分為三類 零售Retail
購物中心、寵物店、健身房、餐廳、酒吧、店屋（shophouses）、組屋店屋（HDB shophouses）
工商業Office/Factory
B1（辦公室、倉庫）、B2（工廠）
酒店Hotel
酒店、旅館
由於商業地產的主要目標是獲取租金收入或資本收益，因此感興趣的買家通常是投資者或商人。而且，因為購買商業地產不需要支付 ABSD，所以對外國買家也很有吸引力。
商業地產的優勢是什麼？ 01 所面臨的政策風險可能較少（相較於住宅市場）
商業地產不受ABSD影響，只有工業地產需要繳納賣方印花稅（seller’s stamp duty）。商業地產領域引起政府干預以影響市場動態的可能性不大，與住宅市場不同——政府致力於確保住宅市場保持可持續性並滿足人口的住房需求。
02 融資差異
在公司/投資載體下購買商業地產的買家將不受總償債比率（TDSR）的影響。但是，如果買方以私人名義購買房產，TDSR 仍然適用。商業地產貸款方面，金融機構可以提供最多 80% 的貸款與估值比率（LTV），而住宅貸款則為 75%*。（*借款人的第一筆房屋貸款）
03 供應有限
新分層零售/工業/辦公空間的供應有限，以及新店屋供應的缺乏可能會支持定價，並確保未來資本增值潛力有更好的上行空間。
04 穩定的收入來源
商業租戶所簽署的租約往往更長，例如2 年或 3+3 年甚至更長的時間。這就確定了商業地產將會有穩定的收入來源。另一方面，住宅租戶更傾向於尋求較短的 1 年租約，換句話說，住宅業主需要尋找新租戶或更定期地協商續租。
商業地產的劣勢是什麼？
NO.1 較昂貴的價格
一些商業地產的價格可能高於普通公寓的房價，尤其是店屋領域。因此，商業地產可能不適合預算比方說低於 S$200 萬的散戶投資者。2021 年店屋的中位數成交價為 S$550 萬——可能遠高於許多散戶投資者的預算。
大量現金支出 NO.2
與住宅不同，買家不能使用公積金（CPF）存款購買商業地產。
NO.3 下行風險
商業地產的價格和租金，與經濟因素密切相關，可能更容易受到周期性因素的影響，例如經濟低迷、行業前景不明朗和其他全球事件/地緣政治風險，而這些風險對住宅市場的衝擊可能較小。為此，商業地產的租金回報可能會出現更多的波動和不確定性。
買家印花稅（BSD）支付標準？
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無論您是新加坡公民還是海外人士，在新加坡購買商業地產，都需要繳納買家印花稅。
買房印花稅的稅率根據房產總價的差別而呈階梯式變化，下表為新加坡買家印花稅稅率表(新幣計價)：
房價 印花稅稅率
18 萬以內 1%
18 – 35 萬 2%
36 – 99 萬 3%
100 – 150 萬 4%
150 萬起 5%
*房價以實際購買價和市場價中較高者為準。
商業地產的貸款額度和期限？
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您可以借入的銀行貸款貸款與估值比率（LTV）最高可達 80%，高於住宅房產的 LTV（最高為 75%）。需要以現金支付至少 20% 的首付。
與住宅房產貸款一樣，商業地產貸款也分固定利率和浮動利率。然而，與住房貸款（最長 35 年）相比，商業地產的利率較高，儘管商業貸款的貸款期限也更短（上限為 30 年）。
*80%為最高貸款額度。具體貸額度視貸款人的年紀、收入、自用還是投資等評估因素所影響。
結語
新加坡這些得天獨厚的優勢，讓其享有「亞洲瑞士「之稱的榮譽。各大公司紛紛選擇新加坡，也正是看中了當地穩定的政治環境與值得信賴的政府。加之本地的華人文化和同在亞洲的地理優勢，讓越來越多的中國企業選擇了新加坡作為國際化的第一步。
