分析：貸款條例收緊 全球經濟風險升高 上季僅四宗成交集售市場料再放緩
第三季售出的集體出售項目比第二季少，8月和9月更是完全沒有成交。不過售出項目規模較大，總售價比第二季高27.3％，達到13億8248萬元。
集體出售市場放緩，今年第三季有四個項目售出，環比少了兩個。市場分析師說，政府收緊貸款條例以及全球經濟風險升高，接下來集售市場交易可能進一步放緩。
利斯蘇富比國際房地產研究部提供給《聯合早報》的數據顯示，在今年第三季成交的四個住宅項目是春景花園（Chuan Park）、園景大廈（Park View Mansions）、華洋樓（Euro-Asia Apartments）和位於惹蘭烏魯實乞納（Jalan Ulu Siglap）的一座公寓大樓。
| 房價持續上漲賣家提高要價以購新居
第三季售出的項目雖然比第二季少，但項目規模較大，總售價比第二季的11億1726萬元高了27.3％，達到13億8248萬元。
值得注意的是，這四個項目都是在7月售出的，8月和9月沒有項目成交。
利斯蘇富比國際房地產主管韓煥美說，整體房地產市場前景難料，發展商謹慎行事。由於房價持續上漲，許多屋主高價出售房子，以籌集足夠的錢購買替代的房子。另外政府去年底提高額外買方印花稅，加重了發展商的成本負擔。
| 珍珠大廈迎運園都流標專家：發展商轉向謹慎
高緯環球研究部主管黃顯洋說，集售市場已開始放緩。
他說：「在8月和9月，沒有任何一個大型項目售出。在9月截止的政府售地計劃競標活動中，參與競標者也少於市場預期。這可能是發展商在面對利率上漲、通脹和建築成本增加，以及宏觀經濟挑戰時，放緩購地活動的跡象。」
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文也同樣認為，有些集售項目流標，顯示市場情緒正逐漸轉向謹慎。此外，在第三季推出市場的綜合發展項目少於今年上半年，看出集售市場略顯失色。
流標的項目包括牛車水珍珠大廈（People's Park Centre）。這個商住兩用項目要價18億元，但沒有發展商參加競標。同樣招標失敗的還有要價1億7800萬元的迎運園（Trendale Tower）。
若以今年首三個季度來看，共有14個住宅和商用項目通過集售成功轉手，總額達到34億6800萬元，高於去年全年的22億元。
受訪分析師都認為，接下來發展商在選購地段時會更加謹慎。
藍振文說，經濟放緩和最新一輪房地產降溫措施都增加了房地產市場的不確定因素。小型地段和永久地契項目對發展商的吸引力較大。
韓煥美則較為樂觀。她預測，集售市場在接下來可能維持現狀，但必須關注貸款利率導致發展商的成本增加，以及買家需求下降所帶來的影響。
她認為，價格在5億元以下而且交通便利的集售項目，或位於市區外的較大項目，較能吸引發展商。
即使集售項目符合發展商的各項需求，但若要順利成交，價格還必須合理。黃顯洋提醒業主，調整售價預期以確保集售成功。
若招標失敗，藍振文則建議業主，與潛在買家進行私下協議，同時要清楚知道，如果這輪集售計劃失敗，就要等兩年後才能展開另一輪集售計劃。
分析師：利潤高低取決於買賣時機與市場周期 近全數EC轉售平均獲利約30萬元
橙易產業根據2007年至今年8月間4266個EC單位的買賣禁令數據進行分析發現，99.9％或4263個單位轉售時平均賺取29萬5904元的利潤，這當中有4001個單位買後不到10年就出售。
一項最新統計顯示，絕大多數執行共管公寓（EC）在轉售時平均賺取約30萬元的利潤，大型EC一般上獲得較高利潤。
受訪分析師指出，EC在長期多能取得正數回報，但獲利多寡取決於買賣時的市場周期，在高峰期買入，升值空間可能有限。
橙易產業（Orange Tee & Tie）根據2007年至今年8月間4266個EC單位的買賣禁令（caveat）數據進行分析發現，99.9％或4263個單位轉售時平均賺取29萬5904元的利潤，這當中有4001個單位買後不到10年就出售。有1454個單位轉售時賺取介於20萬元至30萬元以下的利潤，有294個單位轉賣時賺取至少50萬元。
這項調查整理出2007年至2022年8月21在買賣禁令下的新銷售EC單位的記錄，分析它們若在同一期間轉售時，所出現的利潤及虧損。法律費和利息等成本不包括在計算中。
報告指出，大型EC一般上獲得較高利潤，有2717個面積介於800平方英尺至1200平方英尺以下的單位，在轉賣時平均賺到26萬8493元。另有1112個面積介於1200平方英尺至1600平方英尺以下的較大型單位，在轉賣時平均賺到36萬2997元。面積最大的EC賺最多，170個面積至少1600平方英尺的EC單位，平均賺到45萬5207元。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清在報告中指出，許多買家覺得EC處於負擔得起的水平，尤其是過去一年，位於郊區的新私宅價格顯著上揚。基於買入EC時的價格處在低位，不少項目近年在轉售時賺取可觀的利潤。
EC是私宅和組屋的混合體，申請者的總家庭月入不可超過1萬6000元。它的售價一般比私人公寓低，購屋者可享津貼。不過，EC同組屋一樣，設有購買條件和轉售限制，例如，屋主必須住滿五年的最低居住年限後，才能把房子賣給新加坡公民和永久居民。在10年後，EC項目可私有化，房子能賣給外國人和公司團體。
受訪分析師認為，轉售EC時是否有利可圖要看買賣時的市場行情，如果買入時房價處於低點，轉售時剛好處於高峰期，賣掉EC就可賺取更高利潤。不過，如果在處於高峰期時買入，未來升值的空間可能有限。
新加坡國立大學房地產系教授兼城市與地產研究院院長程天富接受《聯合早報》訪問時指出，轉賣EC不一定「包賺錢」，需要看市場情況而定。
程天富說：「由於房價目前在上漲，那些早期買入時價格較低的單位在轉售時會賺到利潤。不過，不是每個EC項目都會賺錢。EC價格現在越來越高，未來五到10年後能否賣到這個價位很難說。」
他指出，EC尺價最近上漲到介於1300元至1400元的高價位，未來轉售時的上漲空間可能縮小。
今年至今，EC市場兩個新項目推出，包括位於義順的North Gaia，以及在上星期五（10月7日）開始接受申請的Copen Grand。位於登加新鎮的Copen Grand是新一輪房地產降溫措施在9月30日生效後，第一個亮相的大眾化住宅項目。
根據市區重建局數據，North Gaia在4月開盤時，每平方英尺中位數售價1301元。截至8月底，項目的616個單位售出170個，該月售出的五個單位中位數尺價1256元。
| 買任何資產都會面對風險分析師：EC未必穩賺不賠
PropertyGuru新加坡區域經理陳智群認為，買入任何資產都會面對風險，因此不能斷定買EC一定賺錢，尤其是當房價趨勢出現逆轉的時候。不過，一般而言，大部分住宅房地產包括EC在內，長遠而言都能取得正數回報。地點是其中一個關鍵因素，例如，位於成熟組屋區的EC一般上有更高的回報，因為得到組屋提升者需求的支撐。
針對大型EC的利潤較高，他指出，面積較大的EC一般上較貴，轉售時的利潤絕對值（absolute profits）也因此較高。
