分析：贷款条例收紧 全球经济风险升高 上季仅四宗成交集售市场料再放缓
第三季售出的集体出售项目比第二季少，8月和9月更是完全没有成交。不过售出项目规模较大，总售价比第二季高27.3％，达到13亿8248万元。
集体出售市场放缓，今年第三季有四个项目售出，环比少了两个。市场分析师说，政府收紧贷款条例以及全球经济风险升高，接下来集售市场交易可能进一步放缓。
利斯苏富比国际房地产研究部提供给《联合早报》的数据显示，在今年第三季成交的四个住宅项目是春景花园（Chuan Park）、园景大厦（Park View Mansions）、华洋楼（Euro-Asia Apartments）和位于惹兰乌鲁实乞纳（Jalan Ulu Siglap）的一座公寓大楼。
| 房价持续上涨 卖家提高要价以购新居
第三季售出的项目虽然比第二季少，但项目规模较大，总售价比第二季的11亿1726万元高了27.3％，达到13亿8248万元。
值得注意的是，这四个项目都是在7月售出的，8月和9月没有项目成交。
利斯苏富比国际房地产主管韩焕美说，整体房地产市场前景难料，发展商谨慎行事。由于房价持续上涨，许多屋主高价出售房子，以筹集足够的钱购买替代的房子。另外政府去年底提高额外买方印花税，加重了发展商的成本负担。
| 珍珠大厦迎运园都流标 专家：发展商转向谨慎
高纬环球研究部主管黄显洋说，集售市场已开始放缓。
他说：“在8月和9月，没有任何一个大型项目售出。在9月截止的政府售地计划竞标活动中，参与竞标者也少于市场预期。这可能是发展商在面对利率上涨、通胀和建筑成本增加，以及宏观经济挑战时，放缓购地活动的迹象。”
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文也同样认为，有些集售项目流标，显示市场情绪正逐渐转向谨慎。此外，在第三季推出市场的综合发展项目少于今年上半年，看出集售市场略显失色。
流标的项目包括牛车水珍珠大厦（People's Park Centre）。这个商住两用项目要价18亿元，但没有发展商参加竞标。同样招标失败的还有要价1亿7800万元的迎运园（Trendale Tower）。
若以今年首三个季度来看，共有14个住宅和商用项目通过集售成功转手，总额达到34亿6800万元，高于去年全年的22亿元。
受访分析师都认为，接下来发展商在选购地段时会更加谨慎。
蓝振文说，经济放缓和最新一轮房地产降温措施都增加了房地产市场的不确定因素。小型地段和永久地契项目对发展商的吸引力较大。
韩焕美则较为乐观。她预测，集售市场在接下来可能维持现状，但必须关注贷款利率导致发展商的成本增加，以及买家需求下降所带来的影响。
她认为，价格在5亿元以下而且交通便利的集售项目，或位于市区外的较大项目，较能吸引发展商。
即使集售项目符合发展商的各项需求，但若要顺利成交，价格还必须合理。黄显洋提醒业主，调整售价预期以确保集售成功。
若招标失败，蓝振文则建议业主，与潜在买家进行私下协议，同时要清楚知道，如果这轮集售计划失败，就要等两年后才能展开另一轮集售计划。
分析师：利润高低取决于买卖时机与市场周期 近全数EC转售平均获利约30万元
橙易产业根据2007年至今年8月间4266个EC单位的买卖禁令数据进行分析发现，99.9％或4263个单位转售时平均赚取29万5904元的利润，这当中有4001个单位买后不到10年就出售。
一项最新统计显示，绝大多数执行共管公寓（EC）在转售时平均赚取约30万元的利润，大型EC一般上获得较高利润。
受访分析师指出，EC在长期多能取得正数回报，但获利多寡取决于买卖时的市场周期，在高峰期买入，升值空间可能有限。
橙易产业（Orange Tee & Tie）根据2007年至今年8月间4266个EC单位的买卖禁令（caveat）数据进行分析发现，99.9％或4263个单位转售时平均赚取29万5904元的利润，这当中有4001个单位买后不到10年就出售。有1454个单位转售时赚取介于20万元至30万元以下的利润，有294个单位转卖时赚取至少50万元。
这项调查整理出2007年至2022年8月21在买卖禁令下的新销售EC单位的记录，分析它们若在同一期间转售时，所出现的利润及亏损。法律费和利息等成本不包括在计算中。
报告指出，大型EC一般上获得较高利润，有2717个面积介于800平方英尺至1200平方英尺以下的单位，在转卖时平均赚到26万8493元。另有1112个面积介于1200平方英尺至1600平方英尺以下的较大型单位，在转卖时平均赚到36万2997元。面积最大的EC赚最多，170个面积至少1600平方英尺的EC单位，平均赚到45万5207元。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清在报告中指出，许多买家觉得EC处于负担得起的水平，尤其是过去一年，位于郊区的新私宅价格显著上扬。基于买入EC时的价格处在低位，不少项目近年在转售时赚取可观的利润。
EC是私宅和组屋的混合体，申请者的总家庭月入不可超过1万6000元。它的售价一般比私人公寓低，购屋者可享津贴。不过，EC同组屋一样，设有购买条件和转售限制，例如，屋主必须住满五年的最低居住年限后，才能把房子卖给新加坡公民和永久居民。在10年后，EC项目可私有化，房子能卖给外国人和公司团体。
受访分析师认为，转售EC时是否有利可图要看买卖时的市场行情，如果买入时房价处于低点，转售时刚好处于高峰期，卖掉EC就可赚取更高利润。不过，如果在处于高峰期时买入，未来升值的空间可能有限。
新加坡国立大学房地产系教授兼城市与地产研究院院长程天富接受《联合早报》访问时指出，转卖EC不一定“包赚钱”，需要看市场情况而定。
程天富说：“由于房价目前在上涨，那些早期买入时价格较低的单位在转售时会赚到利润。不过，不是每个EC项目都会赚钱。EC价格现在越来越高，未来五到10年后能否卖到这个价位很难说。”
他指出，EC尺价最近上涨到介于1300元至1400元的高价位，未来转售时的上涨空间可能缩小。
今年至今，EC市场两个新项目推出，包括位于义顺的North Gaia，以及在上星期五（10月7日）开始接受申请的Copen Grand。位于登加新镇的Copen Grand是新一轮房地产降温措施在9月30日生效后，第一个亮相的大众化住宅项目。
根据市区重建局数据，North Gaia在4月开盘时，每平方英尺中位数售价1301元。截至8月底，项目的616个单位售出170个，该月售出的五个单位中位数尺价1256元。
| 买任何资产都会面对风险 分析师：EC未必稳赚不赔
PropertyGuru新加坡区域经理陈智群认为，买入任何资产都会面对风险，因此不能断定买EC一定赚钱，尤其是当房价趋势出现逆转的时候。不过，一般而言，大部分住宅房地产包括EC在内，长远而言都能取得正数回报。地点是其中一个关键因素，例如，位于成熟组屋区的EC一般上有更高的回报，因为得到组屋提升者需求的支撑。
针对大型EC的利润较高，他指出，面积较大的EC一般上较贵，转售时的利润绝对值（absolute profits）也因此较高。
