發展商為讓買家「更負擔得起」 三與四臥室私宅 面積近年來縮水
受訪業者說，導致三及四臥室私宅單位縮小的其中一個原因，是單位平均居住人數減少，從2013年的3.42人減至2021年的3.11人。
房價持續攀升促使一些發展商縮小單位面積，把總房價控制在買家可接受的範圍，三和四臥室私宅單位面積近年來有縮小趨勢。
PropertyGuru根據平台的房源記錄整理的數據顯示，2000年代初建成的三臥室私宅單位平均面積約為1200平方英尺至1300平方英尺，2009年和過後幾年建成的單位甚至超過1500平方英尺，但2014年開始縮水，近三四年縮至約1000平方英尺。
四臥室單位方面，2000年代初建成的單位面積可大至2000平方英尺以上，2017年以後的單位平均跌至2000平方英尺以下，近年縮至約1500平方英尺至1700平方英尺。
PropertyGuru數據科技房地產智能部主管李乃佳博士接受《聯合早報》訪問時說，導致三及四臥室單位縮小的原因之一是公寓單位的平均居住人數減少，從2013年的3.42人減至2021年的3.11人。
李乃佳說：「在供應方面，土地價格和建築成本不斷上升。因此，發展商通過縮小單位面積把總房價維持在買家可接受的水平。與此同時，新建的公寓在設計上一般上更有效率，浪費的空間比較老舊的公寓少。」
近年，市面上有一些私宅項目的三臥室面積比其他一般項目更小。例如建於2021年、共有116個單位的Uptown@Farrer，一些三臥室單位的面積為700平方英尺。同樣建於2021年、共有613個單位的嘉和馨苑（The Garden Residences），一些三臥室單位的面積為786平方英尺。它們另外也提供面積較大的三臥室單位選項。
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮也觀察到，三臥室和四臥室的單位近年越建越小，尤其小型私宅項目。他說，20年至25年前，一個三臥室單位的面積可介於1200平方英尺至1300平方英尺，但如今縮小至900平方英尺至1000平方英尺。
麥俊榮認為這個現象並不健康，尤其是冠病疫情帶動居家辦公，人們希望享有更大的生活空間，理想的三臥室單位面積應為1200平方英尺。
1200平方英尺相當於這幾年建成的五房式組屋單位，同樣有三個臥房的四房式組屋面積約990平方英尺。
麥俊榮說：「舊式公寓的普通房間至少夠放一張雙人床，但現在一些公寓，放一張單人床和衣櫥就不夠位了。有的甚至省略晾衣處，住戶只好使用烘乾機。由於屋內空間不夠，一些人得租用自助倉儲服務來放置大件物品如行李。
他認為，市區重建局應當為個別臥室類別的私宅單位制定最低面積要求，確保生活素質維持在舒適水平。
| 市建局：給發展商靈活度但會持續檢討指導原則
針對會否考慮規定個別臥室類別的單位達到最低面積要求，市區重建局發言人受詢時說：「我們目前要保持平衡，給予發展商靈活度去建造不同大小和內部設計的單位，以滿足市場需求。這也是為什麼我們不為一個項目的不同單位類型制定大小尺寸，但前提是它們必須遵守更廣泛的政策。」
發言人說，當局會繼續監督私宅單位的面積，並定期檢討指導原則，確保有良好的單位面積組合，滿足國人的需要和偏好。
為了控制鞋盒單位的數量，市建局近年先後針對非中央區和中央區的住宅單位面積制定指導原則。
當局在2018年將中央區外住宅項目的單位平均面積從至少70平方米（約753.47平方英尺）增加到至少85平方米（914.93平方英尺）。當局也要求住宅項目至少兩成的單位面積須為100平方米或以上，最多兩成的單位面積可小於50平方米。
市建局也在去年10月修訂條例，從今年1月18日起，中央區所有組屋、共管公寓及有住宅單位的商業和混合用途項目，至少兩成住宅單位的面積不小於70平方米。
當時市建局表示，它留意到中央區住宅單位的面積有持續縮小的趨勢，因此修訂指導原則，以確保中央區的住宅維持良好的單位面積組合。
合登集團高級研究主管李思德受訪時說，如果政府強制規定不同臥室類型達到最低面積要求，可能對市場過於束縛，導致出現沒有創意、刻板的設計。此外，基於我國土地有限和買家的預算，私宅單位的大小也難免受限。
更多供應解積壓需求 本地1月新私宅銷量增130% 四個月新高
分析師認為，買方印花稅調高或在短期內促使一些買家觀望，但接下來更多新項目推出料重燃買氣。
（關俊威攝）
根據市區重建局最新數據，不包括執行共管公寓在內，發展商在1月共推出410個新私宅單位，環比大增811.1％，售出391個單位，比12月份增加130％。
發展商推出更多新供應吸收市場的積壓需求，在1月份共賣出391個新私宅，環比大增130％，為四個月以來的高點。
對於政府上調高價位住宅的買方印花稅（buyer's stamp duty），分析師認為一些買家在短期內可能採取觀望，但增加的稅額只占總價微小比重，預料不會對接下來私宅銷售有顯著影響。
根據市區重建局（URA）星期三（2月15日）發布的最新數據，不包括執行共管公寓（EC）在內，發展商在1月共推出410個新私宅單位，環比大增811.1％，售出391個單位，比12月份增加130％，為四個月來最多。包括EC，發展商在1月共賣出550個單位，環比下滑13.8％。
以地區來看，中央區以外（OCR）的大眾化私宅賣得最多，共185個單位；核心中央區（CCR）的高檔私宅賣出158個單位，其他中央區（RCR）的中檔私宅則賣出48個。
1月份賣最好的新推出、位於丹那美拉的景樂苑（Sceneca Residence），268個單位售出157個。橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清說，這個新項目熱賣凸顯了在高利率和房地產降溫措施下，市場仍存在被壓抑的需求，尤其在供應緊張的市郊。
| 業者：高價房印花稅上調 部分買家短期內料觀望
副總理兼財政部長黃循財星期二發表2023財年預算案聲明時宣布調高住宅買方印花稅，房價超過150萬元至300萬元的部分，稅率從原本的4％調高至5％，超過300萬元的部分則從4％調高至6％。新稅率在2月15日生效。
據ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮觀察，一些買家趕在新稅率生效前於2月14日晚上完成交易，可能促使2月份新私宅銷量增加，但情況不像2018年7月5日政府突然宣布推出降溫措施時，大量買家衝進場買房那樣戲劇化。
麥俊榮指出，額外買方印花稅一般上少於房產總價的1％，預計不會影響私宅需求，不過卻可能造成價格上壓，因為發展商買地時也得支付更高印花稅，可能會將成本轉嫁給買家。
博納產業研究與內容主管黃秀瑩也認為買方印花稅調高的影響不大，那些可負擔150萬元以上房產的買家更關注的是物業的長期資本增值。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚則說，今年有不少新樓盤將推出，為買家帶來更多選擇，但在經濟放緩、抵押貸款利率高企及降溫措施導致融資條件收緊情況下，短期內需求並不明朗。「買方印花稅調高有可能影響買氣，尤其高檔房產，發展商和住宅買家都可能花些時間重新評估策略，短期內採取觀望。」
萊坊研究主管鄭衛銘也認為不少買家或許正在評估成本上揚，選擇觀望。不過，當有更多新項目推出，市場將重燃買氣。「畢竟，本地買家這10多年來已習慣了政府不時宣布推出的各種措施和稅率變化。
2月份推出的新項目有頂麗峰（Terra Hill），接下來還有萬景軒（The Botany at Dairy Farm）、博盛苑（Blossoms by the Park）和Tembusu Grand。
合登集團高級研究主管李思德認為，買方印花稅上調不太可能削弱新加坡房產對買家的吸引力，外國買家會把它視為交易成本和避險溢價。他預計發展商今年可賣出9000至1萬個私宅單位，價格可能上揚5％。
