新加坡買房貸款：
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各國接連出台重磅政策穩樓市，降溫和調控成了熱門買房目的地的主潮流。新加坡的房產一直是近年熱門的房產市場。在2022 年 9 月 29 日，新加坡公布了一系列房地產降溫措施的情勢下，投資者和自住買家應該如何合理利用槓桿購入房產呢？
本文檸檬王集團將為您介紹在新加坡買房貸款的相關信息。
一、外國人在新加坡買房可以貸款嗎？
可以！任何人都可以在新加坡貸款買房。
根據新加坡政府相關規定，外國人是可以申請購房貸款的。最高可以貸到總房價的 75%。
相比起中國，甚至在全世界範圍內，新加坡貸款利率都是非常低的。目前，新加坡房貸利率在 3% ~ 4% 之間，相較於中國 6% 左右的利率有著很大的優勢。
在辦理貸款時，銀行會綜合考察購房者的收入、資產、工作、年齡以及信用等情況。上班族、自僱人士、哪怕閒賦在家的人群都可以申請，就連不在新加坡生活的投資者也可以申請。
二、新加坡買房為什麼要申請貸款？
貸款划算嗎？
新加坡的期房付款模式與中國大不相同。對於不差錢的中國富豪來說，就算全款買房不是問題，也不需要白白占用資金的流動性。
中國的「爛尾樓」危機想必在很多人腦海里敲響了警鐘。而新加坡的期房則無此擔憂。新加坡所有的本地發展商都必須嚴格遵守發展商條例（Housing Developers Rules），期房的買賣和付款流程有嚴格的監管。
您還在擔心買了期房，發展商捲款跑路嗎？您付的購房錢在建房戶頭（Project Bank Account）里，發展商不能隨意提取。發展商只能根據建設進度和驗收情況才能拿到各個工程階段的錢。如果買家不打算申請貸款，也不需要在購房時一次性支付全部房款。只需要按照工程進度付款。
在新加坡，簽訂了買賣合同（Sale and Purchase Agreement，簡稱 S&P），買家就已經是屋主了。支付 25% 的首付款之後，剩下的房款部分按照工程進度陸續付款。如果是銀行貸款，銀行也會按照工程進度放款。
假設您購買的是 100 萬新元的期房，貸款 75 萬，貸 30 年。按照現有利率，月供會從兩三百新元開始。6-9 個月之後，項目地基打好，發展商就會通知買家，繳付 10% 的房款。
再過 6-9 個月，建築架構完成，買家繳付下一個 10% 的房款。
過 3-6 個月，牆體完成，買家繳付 5% 的房
款。
過 3-6 個月，地板天花板完成，買家繳付 5% 的房款。
再過 3-6 個月，停車場/小區道路等設施完成，買家繳付 5% 的房款。
再過 3-6 個月，地板天花板完成，買家繳付 5% 的房款。
再過 3-6 個月，門窗電線管道完成，買家繳付 5% 的房款。
樓盤全部建成，頒發臨時入伙證（TOP），買家拿鑰匙，繳付 25% 的房款。
最後，在入住一年之後（這一年是發展商的保修期），買家驗收完成，繳付 15% 尾款。
發展商會在賣房合同里會清楚的寫明樓盤最遲交付日期（TOP），出現延期完工的情況並不多見。
一個財富的經營之道就是通過借銀行的錢來省錢。普遍來說，新加坡房產租金回報率在 3% ~ 5% 左右，高於銀行利息。基本上租金可以覆蓋貸款利息及維護費用等。投資者也可以利用槓桿，以租養貸，增加投資回報。
銀行的房屋貸款每年產生的利息可以用來抵扣因租房收益產生的個人所得稅。在新加坡，如果投資者的逗留時間少於 183 天，則需要按照最高 22% 來繳納個人所得稅。因此如果使用住房貸款，那麼利息的開銷可以差不多抵消個人所得稅部分的一半。
三、我什麼時候可以開始辦理貸款？
在新加坡買房最重要的是先知道自己可以貸款的額度。貸款額度關係到買房的價格範圍。在大量看房之前，確定適合的預算可以幫助您節省大量時間與精力。
從銀行獲取住房貸款的第一步是原則性批准信（In-Principle Approval Letter，簡稱 IPA）。IPA 是銀行對您的購房情況進行審核後告訴您可以借到多少錢。IPA 還會向您提供適用的各種貸款配套。
所以，在您準備下手之前就可以先去銀行申請 IPA。一般來說，IPA 的有效期為 30 天，請務必注意時機。
新加坡辦理房貸的流程：
對比多家銀行的配套之後，選定銀行（最好可以將範圍縮減到一到兩家）；
申請您的 IPA；
銀行發放 IPA；
選定中意的房子，向銀行提交貸款申請；
銀行對房產進行估價；
銀行批准貸款申請；
銀行通知律師準備相關合同；
購房者簽訂房屋貸款協議；
律師登記貸款協議；
客戶向銀行支付其它相關費用、向發展商支付未償餘額；
撥付貸款；
購房者根據已撥貸款金額和商定的利率進行月付。
四、我可以貸款的額度是多少？
在新加坡，可以貸到多少錢有一個專門的名詞——貸款價值比（Loan To Value，簡稱 LTV）。
自 2018 年 7 月 6 號開始施行的最新降溫政策規定，購買首套房可以申請到最高 75% 的貸款，第二套房產可以申請到最高 45% 的貸款，第三套房產可以申請到最高 35% 的貸款，具體申請額度會受到年齡和房齡的影響。
例如：75% 的 LTV 比率意味著您最多可以借入房產價值（或購買價格，以較低者為準）75% 的貸款。
五、我要準備多少首付和月供？
購買房子的價格 = 首付（5% 的現金 + 20% 的現金和/或 CPF OA） + 頂限為 75% LTV 的住房貸款。
首付要付多少？
一般說來，假設要買的房子總價 100 萬新元。買家年齡+貸款年限不超過 65 歲。
注意：假設您要購買一套估價 100 萬新元的二手房子。然而，賣家報價的實際房產價格為 101 萬 5,000 新元。這 1 萬 5,000 新元的差異稱為現金溢價（Cash Over Valuation，簡稱 COV）。您最多可以借入 75 萬元（100 萬的 75% LTV）。然後，您最多可以使用公積金 OA 的 20 萬元（100 萬的 20%）進行首付，但剩餘的 6 萬 5,000 元（100 萬的 5% + COV）必須以現金支付。
提示：購買新房就不會出現 COV 的情況。
月供能力也會決定您的貸款額度
為了防止民眾過度借貸，新加坡金融管理局（MAS）制定了 TDSR 框架對貸款進行限制。TDSR 這項限制是針對您月供能力的。
TDSR 是指總償債率框架（Total Debt Servicing Ratio）。顧名思義，也就是每個月所有的債務包括房貸、車貸、信用卡借款、入學貸款等所有貸款都包含在內的總債務還款額度不能超過月收入的 55%。月收入包括固定收入與非固定收入，比如獎金、津貼、提成、房租收入等；自僱人士屬於非固定收入，因為不穩定，在申請貸款的時候一般只將實際總額的 70% 算進月收入。
我們建議月供金額控制在月收入的 30% 左右，最好不要超過 50%。否則一旦現金流出現問題，急售房往往會低於市場價，產生虧損。
貸款額度的壓力測試
為了確保貸款人在未來能有持續償還貸款的能力，銀行會對貸款人進行壓力測試。最近政府於 2022 年 9 月 29 日發布的房地產降溫措施調高了用於壓力測試的利率。新加坡金融管理局將私人金融機構借出房屋貸款時用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率，從 3.5％ 調高 0.5 個百分點至 4％。非住宅房地產貸款的中期利率則從 4.5％ 調高到 5％。
舉個例子：
如果初次買私宅的是未滿 35 歲的買家（年齡超過 35 歲，則貸款年限會相應減少。比如 40 歲就只能貸款 25 年，額度也會相應減少。）
假設貸款總額為 100,000 新元，期限 30 年，利率 4%，這樣的情況下月供是 478 新元。
如果要滿足上述 TDSR 55% 的要求，就需要月收入至少為：478/55% = 869 新元。
換句話說，月收入 869 元、未滿 35 歲的貸款人可以最多貸款 100,000 新元，約等於月收入的 115 倍。
一般來說，未滿 35 歲的買房者可以用 115 這個倍數乘以薪水來估算自己可以貸款的總額度了。那如果年齡超過 35 歲又怎麼計算呢？
我們還是以總額為 100,000 新元的貸款為例。如果貸款人 40 歲，那貸款期限只有 25 年。同樣，以利率 4% 可以計算出月供為 528 新元。根據 TDSR 55% 的限制反推，月收入需要達到 960 元以上，貸款額度就變成了月收入的 104 倍了。
月收入太低，
貸不到我需要的額度怎麼辦？
如果是初次買私宅、未滿 35 歲的買家，買 100 萬的房子，薪水 4,000 大概可以貸款 46 萬。根據 LTV 頂限計算房價的 75%，也就是 75 萬，還差 29 萬貸款額度。
這個部分的差額的話，29 萬元貸款 30 年，根據計算可以知道最低月供需要 1,384 新元。那麼最低月收入就需要 1,384/55% = 2,516 新元。對應的 4 年總收入就是 120,768 新元。
有兩種方式可以增加此部分的貸款。
定存驗資（Pledge Loan）：120,768 新元定存在銀行 4 年（MAS 規定貸款人將貸款總額所需要的最低月收入為基礎的 4 年總收入存入貸款銀行 4 年）；
可能有的人會覺得這麼一大筆錢存銀行 4 年太久了。新加坡利息這麼低，占用資金之外，會少賺不少錢呢。這樣的話可以考慮 Unpledge loan。說白了就是跟銀行證明您很有錢就行了。具體要多少錢才讓銀行相信您有錢呢？還是回到 100,000 新元貸款額度，上面 pledge loan 需要存 120,768 新元在銀行 4 年，unpledge 的話，需要存 120,768/0.3 = 402,560 新元。
存款驗資（Unpledge Loan）：402,650 存入銀行，出具存款證明即可（證明有足夠的資金可以還貸。如果覺得額度太高，還是有辦法降低的）。存款期限短則幾周，多則幾個月，視購買期房還是現房而定。有些更靈活的銀行，對在中國國內的人民幣存款也是認可的。對於一些在新加坡沒有本地收入的中國購房者，可以請中國國有大型銀行開具人民幣存款證明。如下圖。
六、新加坡房貸利率類型
新加坡很多銀行都可以為購房者提供按揭貸款。一般來說，小銀行或者當地銀行的效率會更高一些，大銀行會慢一些。關鍵是要進行多家對比，選擇年利率最低的銀行。
可以申請房貸的銀行
作為海外投資者，無法購買新加坡的公共住房（即組屋），也就無法向建屋發展局（HDB）貸款。
新加坡比較常見的可以申請貸款的銀行和金融機構包括：
1. 可貸款的新加坡本地銀行：
·UOB 大華銀行
·OCBC 華僑銀行
·DBS 星展銀行
·Hong Leong Finance 新加坡豐隆金融公司
2. 可以貸款的新加坡海外銀行：
·Standard Chartered 渣打銀行
·Citibank 花旗銀行
·HSBC 滙豐銀行
·BOC 中國銀行
·Maybank 馬來亞銀行
·CIMB 聯昌國際銀行
·RHB 馬來西亞興業銀行
檸檬王集團意見：貸款應該儘量選擇新加坡本地銀行，不要選擇國際性銀行。因為在全球熱門房產地區限貸的情況下，選擇國際性銀行，容易因投資貸款記錄，影響以後您在其他國家做房產投資的貸款條件。
按配套分類：
貸款分為固定利率和浮動利率
固定利率（Fixed Rate）就是在貸款申請人償還貸款期間，貸款利率保持不變。這樣做能避免日後由於利率上升而造成的損失，但若市場利率下降，申請人將會付出更多利息。固定利率一般都會略微高過同期市場上的浮動利率。
浮動利率（Floating Rate）是根據市場利率（與 SORA 利率掛鉤）變化而變化。銀行可以根據貸款人情況不同，提供不同的房貸配套，以滿足購房人的需求。銀行一般是用 SORA+Spread（調整利差）＝XXX％ 來做配套。SORA 是新加坡元無擔保隔夜利率。
具體是選擇固定利率還是浮動利率，我覺得是看個人性格。性格保守就應該選擇固定利率，勝在穩定、一勞永逸，兩、三年之內不用操心，也不需要時刻關注利率變化。性格進取活潑、願意折騰的，對金融政策有一定了解和獨立想法的，就可以考慮浮動利率。
