新加坡（EDGEPROP）- 遊客們已經回到新加坡牛車水，人們在Trengganu街、Temple街、寶塔街（Pagoda Street）、史密斯街（Smith Street）和Sago街的商店裡轉來轉去。所有街道都通過Trengganu街相連，該街與鄰近的寶塔街於1997年被市建局（URA）改建為步行街。
據Singapore Infopedia報道，曾幾何時，Trengganu街上的小販以供應由烏龜、蛇、蜥蜴或果蝠調製而成的補品湯而聞名。
如今，最具異國情調的飲品是最近開業的新咖啡館的咖啡，如Temple街的Plus coffee Joint、寶塔街的Afterwords café，以及南橋（South Bridge）路的Rough Guys coffee和韓國風格的咖啡館September coffee。
市建局於1997年將Trengganu街和寶塔街改建為步行街的鳥瞰圖（照片：第一太平戴維斯（Savills）新加坡）
如今，牛車水的大多數街頭小販都在兜售紀念品、服裝、藝術品和古董。然而，這些並不是唯一可供出售的東西。
去年四月，位於Trengganu街二十號的七間保護性店屋以意向書形式掛牌出售。根據營銷機構CBRE一年前的數據，這個三層樓的店屋總建築面積為31364平方英尺，地塊為10444平方英尺。指示性價格為1.1億元。根據總建築面積計算，這相當於每平方英尺3507元。然而，該財產在EOI結束時被收回。
位於Trengganu街和Temple街拐角處的七家店屋再次掛牌出售，這次是通過私人協議出售的。獨家營銷機構第一太平戴維斯（Savills Singapore）表示，根據總建築面積計算，價格「超過8500萬元」，即每平方英尺2710元，比一年前的指導價低22.7%。
完全租出，總收益率3%
負責出售的第一太平戴維斯新加坡公司投資銷售和資本市場執行董事Yap Hui Yee表示，位於Trengganu街20號的商店已經全部出租。
第一層有七個商鋪單位，現有租戶包括一家古董店、超市、外賣櫃檯、服裝店和一個水果攤。第二層完全由中式點心餐廳Yum Cha占據，該餐廳自2000年以來一直是租戶。
三樓是擁有40間客房的三星級酒店1888 Collection，自2019年1月開始運營。標準雙人間每晚185元起。Yap普估計，這家精品酒店每月的租金為5萬元。
1888 Collection酒店位於Trengganu 街20號的第三層（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
整個物業（包括二樓的餐廳和一樓的零售單位）的月租金估計為21.5萬元。根據8500萬元的指導價計算，總收益率約為3%。
根據Inlis的房地產產權搜尋引擎，Trengganu街20號由Royal & Sons Organisation所有，該組織是由億萬富翁Asok Kumar Hiranandani和他的兒子Bobby控制的Royal Group of Companies的一個實體。根據向URA Realis顯示的交易記錄，Hiranandanis of Royal Group於2007年以1800萬元的價格購買了該房產。
位於Trengganu街和Temple街拐角處的七棟保護性店屋距離牛車水地鐵站僅150米（來源：EdgeProp Inspector）
這個物業從1872年起以198年的地契售出，這意味著它的剩餘地契為47年。在市建局2019年總體規劃中，這些商店被劃為牛車水(Kreta Ayer)歷史保護區的商業用途 (Kreta Ayer) Historic Conservation Area。
Yap說：「位於Trengganu街20號的房產沿著Trengganu街、史密斯街和Temple街有一個突出的100米臨街面。」。它距離牛車水地鐵站150米，該站是東北（Northeast）線和市中心（Downtown）線的換乘站。距離湯森東海岸（Thomson-East Coast）線的Maxwell地鐵站步行不到五分鐘。步行5到10分鐘可到達另外兩個地鐵站：東西（East-West）線的丹戎巴葛（Tanjong Pagar）站和市中心（Downtown）線的Telok Ayer站。
增值潛力
第一太平戴維斯的Yap認為，該房產未來的優勢在於其通過對其加強帶來增值潛力。現有的批准用途是第一層的商店、第二層的餐廳和第三層的酒店。新買家可以將10382平方英尺的二層改造成40間酒店客房。加上第三層的40間客房，新酒店運營商將擁有80間客房，是現有庫存的兩倍。Yap補充說，第一層可以改建為餐館和娛樂場所，但需要「經當局批准」。
業主只需申請改變用途，費用僅為535元。Yap表示，新的酒店運營商將需要申請新的酒店牌照。
她說：「我們正在尋找那些希望經營酒店或搭乘共享居住空間浪潮的投資者，這股浪潮的需求強勁。」，「許多有錢的私人—超高凈值個人和家族理財辦公室，都在尋求購買類似店屋，並可能將其用途轉變為住宿。」
位於Trengganu 街20號酒店二樓的Yum Cha Dim Sum餐廳可以改建為另外40間酒店客房（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
保護性店屋因其稀有性而極具吸引力，在新加坡公布的保護地區只有7000個。一個擁有80間客房的商店式酒店8500萬元的絕對價格低於同等規模的典型酒店建築，Yap估計該建築的價格將在2億至3億元之間。她補充道：「但目前市場上的酒店資產供應非常有限，因此很難找到這個價格範圍。」。
假設10444平方英尺的建築面積為每平方英尺3000元，第一層的總價為3133萬元。從8500萬元的價格標籤中扣除3133萬元意味著上層將貢獻剩餘的5367萬元。Yap估計，如果這兩層樓被改造成一家有80個房間的酒店，每個房間的價格將達到67萬元。
1888 Collection酒店的40間客房之一，位於Trengganu街20號的第三層（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
乘著酒店業的反彈
位於Trengganu街的酒店每個單位的價格很有競爭力。在Mosque街，RB Capital的家族理財辦公室於2021年10月以9000萬元收購了Porcelain酒店。考慮到酒店共有138間客房，相當於每個房間約652174元。
去年3月，總部位於香港的租賃住宿公司Weave Living和新加坡上市的房地產開發商SLB Development以80:20的比例合資收購了位於北橋（North Bridge）路的88間客房的Clover Hotel。7480萬元的價格相當於每格房間85萬元。
與此同時，在Keong Saik路附近的Teck Lim路，與Kimen集團有關聯的Hilltop Capital於2022年5月以5338萬元的價格出售了擁有45間客房的Hotel Soloha。每個房間大約119萬元。
2021年10月，在Mosque街，RB Capital的家族理財辦公室以9000萬元收購了前Porcelain酒店（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
2022年7月，Silkroad Property Partners以1.1億元的價格收購了Mosque街的一排11棟店屋，作為14棟組合的一部分，其中包括寶塔街的一棟和丹戎巴葛的一棟。Mosque街店屋的上層已被改建為服務型公寓。
Yap說：「我們了解到，許多單位是由外籍人士以兩到三年的租約租用的，因為他們喜歡牛車水地區和靠近CBD的地方。」。
Yap指出，隨著全球旅行邊境限制的解除，新加坡旅遊業有望從2023年開始強勁反彈。
新的Weave Suites Midtown是前88間客房的Clover Hotel，總部位於香港的租賃住宿公司Weave Living和新加坡上市房地產開發商SLB Development以7480萬元或每間房85萬元的價格在80:20的合資企業中收購了該酒店（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
新加坡旅遊局（STB）預計，今年來新加坡的國際遊客將在1200萬至1400萬之間。預計到2024年將全面復甦。STB的預測基於2022年630萬人次的遊客人數好於預期，遠高於其最初預測的400萬至600萬人次。去年旅遊收入達到140億元。
根據STB的數據，2023年5月每間可用客房的收入（RevPAR）為211元，比2019年（即前Covid時代）每間可用房間192元的收入高出10%。因此，Yap認為「對於熱衷於酒店業復甦和增長的投資者來說，這是一個現成的機會」。
2023年成交量將進一步放緩
儘管擁有堅實的基本面和此類房產的稀缺性，人們對店屋行業的興趣依然強勁，但Yap預計，與2022年相比，2023年第二季度和今年剩餘時間的交易量將更低。「但這不會是一個顯著的下降，」她指出。
PropNex Research的數據顯示，由於高利率帶來的謹慎情緒，2023年第一季度商業店屋的銷售額已經放緩。根據提交的交易記錄，1月至3月共售出28套店屋，低於2022年第四季度記錄的35宗交易，與2022年第一季度記錄的52宗交易相比，同比下降46%
