近月來，新加坡商業地產圈波瀾再起：從烏節路「Taste Orchard」商場被提前終約，到國際品牌GNC與LAC的租約訴訟，罕見的租賃糾紛頻頻登上頭條。
經濟放緩、零售競爭加劇，讓租約博弈成為企業經營的隱性風險。對於計劃在新加坡設立公司、租店鋪的中國企業而言，了解本地租約規則、終止條款與賠償機制，已成必修課。
一、新加坡罕見租約糾紛
近期，像 Hao Mart（好超市）在Orchard Road「Taste Orchard」項目發生的租約糾紛，再加上其他商業租賃爭議，為中國企業、在新加坡經營租賃門面敲響了警鐘。
下面我們從事件要點、原因分析、對租戶（尤其是外資租戶）提示三方面梳理。
1、事件要點
好超市作為主租戶，在 Orchard Road 的 Taste Orchard 商場與業主 OC Retail Properties Pte Ltd（簡稱「奧奇」）簽訂「七年半」租約，經營約18 個月後，奧奇突然終止主租約，要求租戶最遲年底將店面恢復原狀交還。這令租戶與其下的分租戶猝不及防。
分租租戶對好超市安排不善、賠償不足提出不滿，已發動維權。
同期，另一件大案中，美國保健品公司 GNC Holdings Inc. 向其新加坡加盟商 LAC Global Pte Ltd 發起訴訟，要求交還租賃門店並支付利潤損失、特許權使用費及品牌損害賠償，案件金額約 1,890 萬美元（約 2447 萬新元）。
律師指出，在經濟疲軟、零售／餐飲業租金成本高企、競爭激烈的大背景下，租賃糾紛或將增多。
圖源：聯合早報
2、背後原因分析
從上述案例我們可以看到幾項關鍵風險因素：
租賃期限與商場定位風險：Taste Orchard雖然簽了七年半合同，但開業不到兩年就生意不見回暖，租金成本壓力可能促使業主提前終止或重整。
分租結構複雜：在好超市主租戶將部分樓面再分租給其他租戶的結構中，一旦主租約被終止，分租租戶可能處於法律保護較弱的位置，如律師所言：「主租約被終止，自願簽訂租賃協議的分租租戶並不會受保障。」
經濟環境因素：律師指出，零售／餐飲租金占運營成本主要比例，經濟放緩、線上競爭加劇，使租戶繳租能力受壓，從而提升違約或提前終止風險。
合同條款薄弱或未充分審核：如租戶沒有詳細審閱「提前終止條款」或「主租戶的分租結構與責任」條款，在糾紛爆發時便可能處於不利。律師建議租戶應「詳細閱讀，並對有關提前終止租約的條款進行協商」。
圖源：聯合早報，示意圖
3、對中國企業（或外資租戶）從中應引出的提示
對在新加坡設立公司、租賃門面或店鋪的中國企業來說，上述背景有以下幾項重要啟示：
慎選租賃對象與項目定位：尤其是在熱門商業區（如 Orchard Road）或商場項目，要評估人流、定位、租金負擔、主租戶／分租結構、商場經營歷史及業主信譽。一個新開商場、主租戶尚未穩定就被業主動手終止，對租戶風險極高。
明確主租／分租關係與責任鏈條：如果作為主租戶再做分租，或者作為分租租戶加入主租戶協議之外結構，應清楚主租合同條款與分租合同條款之間的責任承擔及風險（例如主租被終止後分租是否自動終止、賠償責任由誰承擔）。
重視合同中的提前終止/解除條款：雙方合同中是否有「break clause」（租戶可提前退出條款）或「landlord termination for redevelopment」條款；如無，則租戶提前退出往往需承擔整個未到期租金損失。
須與新加坡當地法規和租賃行業守則對照：比如， ［Lease Agreement for Retail Premises Act 2023］、Fair Tenancy Industry Committee 所推 「租賃守則（Code of Conduct）」等，都體現了新加坡租賃市場對於「公平租賃行為」監管方向。
做好法律顧問／地產代理支持：尤其是外資企業應聘請熟悉新加坡商業地產租賃法律實踐的律師、地產代理，審查合同條款、談判租期、租金、服務費、裝修義務、恢復原狀（reinstatement）條款、分租／轉租條款。
圖源：聯合早報，示意圖
二、中國企業在新加坡租房對比
商業租房 vs 個人生活租房，與中國相比有何異同？又應注意哪些？
對於想在新加坡開公司、租門面或個人生活居住的中國企業家或員工來說，需要分別了解商業租房（公司租賃門面／辦公）與個人租房（住宅用途）在新加坡的制度、風險、實踐，與中國租賃市場相比有哪些不同。
下面分別從幾個維度分析。
1、制度與市場環境上的主要不同點
①商業租房（公司租賃門面／辦公）
租賃期限與結構：在新加坡，商業租賃（包括零售、辦公、工業）通常合同期為2-3年、小面積空間；對於較大商業空間、零售旗艦店、商場樓面，租期多為5-6年，甚至更長。
合同條款高度可議價：新加坡商業租賃協議並非由統一法定文本強制，只要合同條款雙方協商達成即可。即租期、裝修義務、維修、恢復原狀（reinstatement）、分租／轉租、提前終止條款（break clause）等都需談判。
用途審批與規劃限制：在租賃商業用途門面時，需確保該物業的「允許用途」（Use Class／Zoning）符合商業用途，如零售、餐飲、辦公等。Urban Redevelopment Authority（URA）提醒：租或買商業用途前，須核查物業允許用途。
租賃合同通常含服務費、公共維修、保險要求：租戶通常需承擔裝修、日常維修、公共空間服務費、保險（如公眾責任保險）等。
分租、轉租受限：多數商業租賃合同會禁止租戶無業主書面同意擅自分租或轉租。
提前退出成本高：若合同未設租戶提前終止條款，租戶擅自退出可能構成違約責任，被要求支付剩餘租期的租金損失。
相比之下，中國企業在中國商業租賃中也常見裝修押金、保證金、租期談判，但與新加坡相比：
租賃合同條款可能更模版化、分租結構更少見、國際租戶保護機制可能欠缺。此外，對於外資進入中國租賃門面，還要考慮更多本地行政審批、外商政策、稅費差異等。
②個人生活租房（住宅用途）
在新加坡，住宅租房（包括公共組屋 HDB 租賃、私人公寓或排屋）市場成熟、合同形式標準、代理制度規範。對於外籍人士或公司為員工租房，也常見通過住宅代理。
與商業租房不同，住宅租房受《Council for Estate Agencies（CEA）租賃代理規則監管。如續約佣金條款、代理收費應公平透明。據悉：住宅租賃中，續約佣金條款被指「前後矛盾」，CEA 建議檢討。
中國租房市場（尤其大城市）雖然也越來越規範，但在異地企業派駐、跨國租賃（中國企業在新加坡為員工租房）時，需要額外關注租賃期限、押金、政府租賃登記（如 HDB 住宅）等。
圖源：聯合早報，示意圖
2、中國企業/租戶在新加坡應重點注意事項
基於制度上的差異，我建議中國企業或租戶在新加坡從以下幾個方面著手：
①租賃合同條款審查
用途與合規性：確保所租物業用途（零售、餐飲、辦公、工業）符合 URA 核定用途。若要改裝用途（例如將辦公室改成餐飲店），可能需申請規劃審批。
租期與續約條款：確認租期長度、是否含續租選項、續租租金機制（固定或市場價）及是否包含租戶提前退出條款（break clause）。例如：不少商業租約為 2-3 年起，但也有 5-6 年以上。
裝修／恢復原狀責任（Fit-out/Reinstatement）：租戶簽約後可能需支付裝修、設備投入，合同末期常要求將場地恢復原狀。若主租被提前終止，租戶的裝修投入可能難以追回。
分租、轉租限制：如果主租戶計劃將部分樓面再分租，必須在主租合同中獲得業主同意，否則分租租戶權益可能得不到保障。好超市案例中就體現了分租結構帶來的風險。
服務費、公共維修、保險義務：合同中要明確誰負責公共維修、建築維修、保險（如公眾責任險、火災險等）、水電等支出。
提前退出或業主解除條款：如合同中沒有租戶主動退出條款，若因生意不佳提前退出，可能承擔違約責任。合同中業主可否主動解除（如商場改造、收回物業）也應明確。Code of Conduct 指出：租戶只有在特定「例外」情況下才可提前退出。
②租賃前盡職調查（Due Diligence）
業主／物業公司背景：了解業主公司背景、是否有過類似終止租約的歷史。
物業狀態與人流／商圈狀況：包括商場位置、樓層、租戶組合、人流、租金負擔、租期商務計劃是否現實。
主租合同條款概覽：如果你作為分租租戶，要審核主租合同中termination 條款、分租責任、主租是否可被提前終止。
法律／規劃合規：確認物業土地使用、建築用途是否允許你擬從事的業務（特別是餐飲、零售）。如 URA 所述：不能用於其他用途除非取得規劃許可。
③財務及風險規劃
租金成本與運營成本比例：要估算租金是否占營業額合理比例，若租金過重、營業額下滑，提前退出風險會提高。律師指出，租金占成本高、經濟放緩情況下租賃糾紛風險上升。
裝修投入風險：投入重裝修前應與業主協商裝修損失是否可補償、合同中是否有「業主收回」條款、裝修成本回收機制。
合同中關於保證金、押金、賠償條款：了解押金數額、安全保證金、提前退出或業主終止時的賠償責任。
退出機制：如果預計條件不確定，爭取合同中租戶可退出的條款（Break Clause）、或為分租結構設計轉租／讓租機制，以減低提前退出風險。
④與中國租房市場的關鍵差別
在中國，商業租賃合同雖亦有裝修義務、租期談判、保證金等，但對於外資租戶而言，項目前期投入、分租結構、法律保護機制可能不如新加坡透明。
在新加坡，租賃市場較為成熟、合同條款談判空間大、法規保護租戶權利（如商業租賃守則）亦更完善；但同時租賃成本、交易風險亦可能較高。
住宅租賃方面，在中國多數由房東與租客直接談判、代理制度不完全統一，而在新加坡代理制度規範、收費結構更透明、法規（如續約佣金條款）也受監管。據悉，住宅代理「續約佣金」條款被指出不合理，住宅租賃也有其專門監管議題。
圖源：聯合早報，示意圖
