昨天，新加坡國家發展部公布了從2019年3月1日至8月31日的六個月土地發展費率。
在獲得規劃許可以進行增加土地價值的開發項目（例如重新劃分為更高價值的用途/增加容積比率）時，應支付半年的發展費率。
2月28日公布的商業用地和住宅用地使用開發費率修訂的目的是「主要是預期並反映了各自房地產市場的當前市場狀況」，高力國際研究負責人宋女士（Tricia Song）如是說。
在最新一輪的修訂中，考慮到過去六個月的投資交易更加強勁以及兩個行業的前景更加光明，酒店等商業用途的發展費率已經上調。
「這得益於辦公室租金的上漲和酒店每間可用客房的收入增加。」宋說。
與此同時，住宅（非有地住宅）的發展費率已經下降。 鑒於交易較少且住宅物業市場情緒疲軟，減少費率並不出乎意料。
「自2018年7月實施新房降溫措施以來，開發商對住宅交易的風險回報率已經發生變化，導致投資意願減弱，」宋女士根據觀察得出結論說。
住宅（非有地住宅）概況
在當前的發展費率修訂中發現，五個區域--59,91,93,94和104區域--最大幅度下降了13％，高力的宋女士指出。 她觀察到，非有地住宅區的最大降幅似乎是在東海岸和後港等未來供應潛力較大的城市邊緣地區。
自2016年3月以來首次降低發展發費率0.9％以後，平均而言，非有地住宅的房價下跌5.5％。 高緯環球（C＆W）的高級主管兼研究主管李先生（Christine Li）表示，這也是自2009年3月發展費率下降15.3％以來發展費率再次下降幅度最大的一次。
去年7月6日政府對房產市場實行降溫措施以後，開發商對收購住宅集體銷售和政府土地銷售都採取謹慎態度，因此非有地住宅區域房價下跌5.5％並不令人驚訝。另一方面，降低發展費率可能會給希望補充土地儲備的開發商「暫時緩解」。
但李先生也表示，中部地區以外的房屋平均單位面積從70平方米增加到85平方米也將「削弱」開發商在中期內提高銷售價格的能力。 「非有地住宅所有者可能不得不繼續降低他們的要價，以便在這個日益嚴峻的住宅市場中吸引認真的買家。」
新加坡研究與諮詢部門負責人Tay Huey Ying說，由於買家和賣家的價格預期不匹配，因此非有地住宅的發展費率下降不太可能重振集體銷售市場。
根據統計數據，在截至2019年2月底的六個月內，沒有一個住宅集體銷售被出售。
同期關閉的招標私人住宅開發（不包括共管公寓）的GLS網站吸引的出價（最多7個）與之前六個月結束的出價（最多10個出價）相比較少。 JLL的Tay指出，投標也更加謹慎。
例如，位於Kampong Java Road的住宅用地，其投標於2019年1月關閉，最高出價為4.1838億新幣。在附近，幾個集體銷售地點以較高的單位土地價格出售，儘管這些都是在7月降溫措施之前。其中包括2018年3月的永久產權Makeway View（每平方英尺1,626新幣）; 2018年4月永久業權Dunearn Gardens（每平方英尺1,914新幣）; 2018年5月，99年租賃期的Chancery Court（每平方英尺1,610新幣）。
Chancery Court於2018年5月以4.0176億新幣整體出售（圖片來源：OrangeTee Advisory）
Tay表示，Kampong Java Road GLS地塊的中標價為1,192新幣/平方英尺，與從2018年9月的發展費率得出的相應隱含地價相比，折扣率為11％。
酒店等商業用地概況
在2018年9月上一次修訂增加11.8％的發展費率後，酒店等商業用地的房價上漲了45.6％。「根據2000年以來的數據，這是歷史上最高的房價增長，」C＆W的李先生說。
上一次酒店發展費率以同樣的速度增長是在2007年7月，當時房價被提高了40％。然而，這是由於對發展費率的「一次性調整」從50％到70％。
李將酒店房價上調歸因於住宅和商業用地的近期整體銷售轉換為酒店用途。她補充說，另一個原因是最近的酒店業購買狂潮。
根據C＆W的研究，酒店投資銷售額在2018年達到了13.6億新幣的四年來最高位，部分原因是由於7月份的降溫措施，投資者將注意力轉移到了住宅領域。
C＆W的李說：「對旅遊人數的樂觀情緒以及短期內酒店供應的緊張，使投資者更加認真地看待酒店資產類別。最新一輪的發展費率可能對酒店使用的轉換產生一些抑制作用。」
1月份，Club Street的商業用地以5.622億新幣的創紀錄價格出售給酒店開發，導致酒店16區的開發費加息率為52.8％（圖片來源：URA）
26區（Selegie路，Rochor路和明古連街）也有過重大的加息事件。
去年11月在Rochor以2.762億新幣的價格出售Golden Wall Center，導致酒店發展費率上升73.9％。
去年11月在Rochor以2.762億新幣的價格出售Golden Wall Center，導致酒店開發費率上升73.9％（圖片來源：ET＆Co）
同樣，在附近的27區（明古連/Waterloo Area），11月中旬出售Waterloo公寓也導致該行業的酒店房價上升了66.7％。
CBRE網站研究主管Desmond Sim指出，1月份以4億6,220萬新幣或2,149新幣每平方英尺的價格出售酒店開發的GLS項目，導致酒店16區的DC加息率為52.8％。
宋女士（Colliers's Song）表示，商業用途的發展費率平均增長9.8％——這是自2014年3月增長14.6％以來的最高增長率。八個區域的增幅最大，為17.4％，其中包括歐南園，牛車水，新橋路，實力路，維多利亞街，惹蘭勿剎和芽籠路等地區。
商業用地的開發費率平均增長9.8％——自2014年3月以來增長率最高，達到14.6％（圖片來源：Samuel Isaac Chua / EdgeProp）
「我們認為這些地區商業用地房價的增長主要是由於這些地區的店鋪部門的估值看漲，以及辦公樓和整體零售市場的穩定增長，」宋女士說。
12％的最大漲幅發生在第24區（Bras Basah地區），ARA資產管理和Chelsfield以5.555億新幣的價格收購了宏利中心。
Kenedix Inc以2.7億新幣收購Capital Square 25％股權，導致第17區（New Bridge Road，Upper Pickering Street，Telok Ayer Street和Upper Cross Street）的商業發展費率增加10.3％。
價值2.7億新幣的Kenedix公司購買了Capital Square 25％股權，導致17區（新橋路，上皮克林街，直落亞逸街和上十字街）的商業房價增長10.3％（圖片來源 ：The Edge Singapore）
根據研究數據表明，在2018年9月至2019年2月的發展費審查期間，價值47.3億新幣的商業資產（包括辦公室，零售店，店鋪和具有重要辦公/零售組成部分的混合資產）的價格超過500萬新幣。 JLL的Tay指出，比前六個月達到的32.2億新幣高出46.9％。
「發展費率修正通常是對房地產市場表現的回顧，」CBRE的Sim表示。 「毫不奇怪，辦公室和酒店市場的活躍度增加導致房價上調，而住宅用地活躍度放緩導致某些關鍵地區的房價下降。」
