SRX预估：环比涨8％ 6月私宅转售价连续23个月上扬
分析师认为，6月由于学校假期的因素，转售市场出现季节性疲软。此外，对全球经济不确定性的担忧和利率持续增长，也是造成私宅转售放缓的因素。不过，由于新私宅缺乏和外国买家的增加，7月转售单位预计会反弹。
本地6月份非有地私宅转售价格连续23个月上扬，环比上扬0.8％，涨幅高于前个月的0.3％。不过，由于6月学校假期和对加息的担忧，导致私宅转售放缓，环比减少17.2％至1250个单位。
分析师认为，6月由于学校假期的因素，转售市场出现季节性疲软。此外，对全球经济不确定性的担忧和利率持续增长，也是造成私宅转售放缓的因素。不过，由于新私宅缺乏和外国买家的增加，7月转售单位预计会反弹。
房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）星期三（7月13日）发布的预估数据显示，代表中档私宅的其他中央区（RCR）公寓转售价环比涨幅最大，达1.9％。代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表大众化私宅的中央区以外（OCR）转售价，也分别上涨0.8％和0.3％。
| 整体转售价同比涨9.4％
与去年同期相比，整体转售价上升9.4％。其中，大众化私宅转售价同比上涨最大，达10.9％。高档私宅和中档私宅的转售价，分别上涨5.6％和8.8％。
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清说，大众化私宅的价格优势更加吸引组屋提升者，而中央区以外缺乏新房供应，致使价格大幅上涨。
对于之后价格的走势，她说，随着新私宅项目AMO Residence和曲水伦庭（Lentor Modern）的推出，中央区以外的公寓转售价格预料将得到支撑。
销量方面，上个月共约有1250个私宅单位转售，比5月份的1510个单位减少17.2％。当中，大众化私宅最受买家青睐，占整体转售量59.7％；高档私宅和中档私宅各占15.7％和24.5％。
孙燕清认为，转售量连续两个月下降，除了季节性疲软外，对全球经济不确定性的担忧和利率持续增长也是导致销售放缓的原因。新房供应不足和组屋提升者需求增加，则推动整体价格连续23个月上涨。预计今年转售价会上涨6％至8％。
博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹说，学校假期买家减少以及转售私宅供应有限，使到销售量下滑。不过，新私宅的的不足和外国买家的增加，加上一些买家可能还希望在农历七月开始前完成交易，7月转售私宅的成交量预料会增加。
合登房产集团（Huttons Asia）执行长叶润明认为，利率上升让不是刚需的买家重新考虑购房成本。但转售公寓在私宅市场具有价格优势，会继续受到买家的青睐。随着外国买家的回流以及政府组屋转售价格持续攀升，私宅转售价格预料会维持上涨趋势。
从2018年57%降至今年上半年25% 市区边缘私宅价飙升与中央区差距缩小
分析师指出，这可能反映市场负担能力正在收紧，降温措施让一些买家觉得核心中央区的房价太高。他们的需求转向位于市区边缘和郊区的房地产，因为价格相对较低且负担得起。
市区边缘的私宅价格节节上升，与核心中央区的房价差距逐年缩减，从2018年的57％，缩小至今年上半年的25％。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部提供给《联合早报》的数据显示，在2018年，核心中央区（CCR）新私宅的尺价中位数为2717元，对比其他中央区（RCR）的1736元尺价，高出981元或57％。过后，两者的价格差幅逐年缩小，到了今年上半年，核心中央区的尺价中位数为2756元，其他中央区则是2204元，只相差552元或25％。
高纬环球研究部高级经理黄显洋受访时指出，其他中央区的房价以更快的速度增长，促使这个地区和核心中央区的新私宅尺价，近年出现价差缩小的趋势。
他说：“这可能反映市场负担能力正在收紧，降温措施让一些买家觉得核心中央区的房价太高。他们的需求转向位于市区边缘和郊区的房地产，因为价格相对较低且负担得起。”
与此同时，位于核心中央区的私宅向来吸引较多外国买家，买气也可能受到降温措施的影响。
去年12月中，政府推出新一轮房地产降温措施，把外国买家的额外买方印花税（ABSD）从20％调高至30％。
| 因更多项目高价推出 市区边缘私宅价中位数上扬
橙易产业公司研究与咨询部总监孙燕清说，市区边缘的私宅价格中位数上扬更多，主要是这个地段近来有更多项目以高价推出。当中一些项目的地点优越也有美景，或是属于永久地契，价格因此比平均价来得高。
若不包括执行共管公寓（EC），其他中央区的整体私宅尺价今年第二季环比上升10.6％，涨幅在三个地区中最大。核心中央区私宅价格在同期环比上扬6.2％；中央区以外（OCR）上升4.3％。
如果与一年前相比，市区边缘的私宅尺价今年第二季的涨幅更是明显，激增了16.7％。中央区以外的尺价同比上涨8.6％，核心中央区上扬6％。
博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）指出，去年第四季，核心中央区与其他中央区的非有地私宅平均尺价差距，从之前三个季度的600多至700多元，大幅度降至413元。这可能是位于市区边缘的康宁河湾（Canninghill Piers）项目在去年11月以高价推出，使得价差显著缩小。
康宁河湾推出首个周末卖出77％的单位，每平方英尺的平均售价为3000元。
今年第二季，核心中央区与其他中央区的尺价差距大幅度缩小的情况再度出现，该季度的价差为479元。5月推出的鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV＠MB），开盘首个周末的平均尺价分别为2150元和2387元，推高了其他中央区的房价。
伊斯迈认为，土地价格近期攀升以及成本增加，将让市区边缘的私宅房价保持坚挺。不过，由于处在市中心的心脏地带，核心中央区的房价始终会比其他中央区来得高。此外，许多核心中央区的项目属于永久地契，有助于支撑它们的价值。
他预测，核心中央区的私宅价格今年预料上扬2％至3％；其他中央区上升4％至6％；中央区以外上涨5％至7％。
丹那美拉私宅具增值潜能 对喜爱东海岸买家有吸引力
靠近丹那美拉地铁站的私宅Urban Vista深受买家和租户青睐，过去一年共有45个单位易主，今年首五个月共签下117份租约。（谢智扬摄）
成熟住宅区丹那美拉一带有不少私宅项目，具有一定增值潜能，对喜爱东海岸的买家很有吸引力，今年将迎来新私宅项目景乐苑（Sceneca Residence）。
结合商场与住宅的景乐苑位于丹那美拉克基连路（Tanah Merah Kechil Link），属99年地契，共有268个单位，单位房型和尺价等细节目前尚未出炉。
项目发展商是中冶置地（MCC Land），它在15方激烈竞标下突围以2亿4899万元标得地段，容积率每平方英尺价格为930.33元。
景乐苑发言人告诉《联合早报》：“我们正在筹备为这项目的商场策划更能为公寓居民和社区服务的零售概念，也考虑注入更多科技元素。这个综合项目直接衔接丹那美拉地铁站，适合居住和投资，即使在房贷利率上升的环境下，我们还是极具信心项目必定收到良好市场反应。”
| 周围六个私宅项目 在转售市场都有交易
景乐苑周围有六个私宅项目，皆属于99年地契。
屋龄少于七年的中型项目林曦阁（The Glades，726个单位）和Urban Vista（582个单位）最受买家的青睐，在转售市场相当活跃。
林曦阁过去12个月共有57个单位易主，Urban Vista则有45个单位。
根据房地产网站99.co分析，林曦阁的平均转售尺价过去一年上扬19.43％至1563元，而Urban Vista则上涨13.82％至1518元。
在同一段期间，2020年竣工的豪佳苑（Grandeur Park Residences，720个单位）共有23个单位易主，有一个二卧室单位今年4月以116万元转售，创下这一带最高尺价纪录1862元。
屋龄10年以上的Casa Merah（556个单位）、Optima@Tanah Merah（297个单位）和东景园（East Meadows，482个单位）也颇受买家青睐，完成转售交易的分别有36宗、13宗和27宗，尺价最高1388元。
| 交通方便设施完善
丹那美拉不仅交通方便，各项设施完善，区内有商场勿洛坊（Bedok Shopping Complex）、务德中学（Bedok View Secondary School）以及其他休闲设施。除了自住，也容易找到租户。由于距离樟宜商业园（Changi Business Park）不远，许多外派人员都选择在这里租房。
最靠近丹那美拉地铁站的Urban Vista最受租户欢迎，今年首五个月共签下117份租约，出租户型以一卧室、二卧室和三卧室单位为主。以二卧室为例，月租介于1700元至4000元。
林曦阁和豪佳苑分别签下94份和97份租约，两者的一卧室和二卧室单位最受租户欢迎，当中二卧室的月租最高达4600元。
