SRX預估：環比漲8％ 6月私宅轉售價連續23個月上揚
分析師認為，6月由於學校假期的因素，轉售市場出現季節性疲軟。此外，對全球經濟不確定性的擔憂和利率持續增長，也是造成私宅轉售放緩的因素。不過，由於新私宅缺乏和外國買家的增加，7月轉售單位預計會反彈。
本地6月份非有地私宅轉售價格連續23個月上揚，環比上揚0.8％，漲幅高於前個月的0.3％。不過，由於6月學校假期和對加息的擔憂，導致私宅轉售放緩，環比減少17.2％至1250個單位。
分析師認為，6月由於學校假期的因素，轉售市場出現季節性疲軟。此外，對全球經濟不確定性的擔憂和利率持續增長，也是造成私宅轉售放緩的因素。不過，由於新私宅缺乏和外國買家的增加，7月轉售單位預計會反彈。
房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）星期三（7月13日）發布的預估數據顯示，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）公寓轉售價環比漲幅最大，達1.9％。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）和代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）轉售價，也分別上漲0.8％和0.3％。
| 整體轉售價同比漲9.4％
與去年同期相比，整體轉售價上升9.4％。其中，大眾化私宅轉售價同比上漲最大，達10.9％。高檔私宅和中檔私宅的轉售價，分別上漲5.6％和8.8％。
橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部總監孫燕清說，大眾化私宅的價格優勢更加吸引組屋提升者，而中央區以外缺乏新房供應，致使價格大幅上漲。
對於之後價格的走勢，她說，隨著新私宅項目AMO Residence和曲水倫庭（Lentor Modern）的推出，中央區以外的公寓轉售價格預料將得到支撐。
銷量方面，上個月共約有1250個私宅單位轉售，比5月份的1510個單位減少17.2％。當中，大眾化私宅最受買家青睞，占整體轉售量59.7％；高檔私宅和中檔私宅各占15.7％和24.5％。
孫燕清認為，轉售量連續兩個月下降，除了季節性疲軟外，對全球經濟不確定性的擔憂和利率持續增長也是導致銷售放緩的原因。新房供應不足和組屋提升者需求增加，則推動整體價格連續23個月上漲。預計今年轉售價會上漲6％至8％。
博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩說，學校假期買家減少以及轉售私宅供應有限，使到銷售量下滑。不過，新私宅的的不足和外國買家的增加，加上一些買家可能還希望在農曆七月開始前完成交易，7月轉售私宅的成交量預料會增加。
合登房產集團（Huttons Asia）執行長葉潤明認為，利率上升讓不是剛需的買家重新考慮購房成本。但轉售公寓在私宅市場具有價格優勢，會繼續受到買家的青睞。隨著外國買家的回流以及政府組屋轉售價格持續攀升，私宅轉售價格預料會維持上漲趨勢。
從2018年57%降至今年上半年25% 市區邊緣私宅價飆升與中央區差距縮小
分析師指出，這可能反映市場負擔能力正在收緊，降溫措施讓一些買家覺得核心中央區的房價太高。他們的需求轉向位於市區邊緣和郊區的房地產，因為價格相對較低且負擔得起。
市區邊緣的私宅價格節節上升，與核心中央區的房價差距逐年縮減，從2018年的57％，縮小至今年上半年的25％。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部提供給《聯合早報》的數據顯示，在2018年，核心中央區（CCR）新私宅的尺價中位數為2717元，對比其他中央區（RCR）的1736元尺價，高出981元或57％。過後，兩者的價格差幅逐年縮小，到了今年上半年，核心中央區的尺價中位數為2756元，其他中央區則是2204元，只相差552元或25％。
高緯環球研究部高級經理黃顯洋受訪時指出，其他中央區的房價以更快的速度增長，促使這個地區和核心中央區的新私宅尺價，近年出現價差縮小的趨勢。
他說：「這可能反映市場負擔能力正在收緊，降溫措施讓一些買家覺得核心中央區的房價太高。他們的需求轉向位於市區邊緣和郊區的房地產，因為價格相對較低且負擔得起。」
與此同時，位於核心中央區的私宅向來吸引較多外國買家，買氣也可能受到降溫措施的影響。
去年12月中，政府推出新一輪房地產降溫措施，把外國買家的額外買方印花稅（ABSD）從20％調高至30％。
| 因更多項目高價推出 市區邊緣私宅價中位數上揚
橙易產業公司研究與諮詢部總監孫燕清說，市區邊緣的私宅價格中位數上揚更多，主要是這個地段近來有更多項目以高價推出。當中一些項目的地點優越也有美景，或是屬於永久地契，價格因此比平均價來得高。
若不包括執行共管公寓（EC），其他中央區的整體私宅尺價今年第二季環比上升10.6％，漲幅在三個地區中最大。核心中央區私宅價格在同期環比上揚6.2％；中央區以外（OCR）上升4.3％。
如果與一年前相比，市區邊緣的私宅尺價今年第二季的漲幅更是明顯，激增了16.7％。中央區以外的尺價同比上漲8.6％，核心中央區上揚6％。
博納產業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）指出，去年第四季，核心中央區與其他中央區的非有地私宅平均尺價差距，從之前三個季度的600多至700多元，大幅度降至413元。這可能是位於市區邊緣的康寧河灣（Canninghill Piers）項目在去年11月以高價推出，使得價差顯著縮小。
康寧河灣推出首個周末賣出77％的單位，每平方英尺的平均售價為3000元。
今年第二季，核心中央區與其他中央區的尺價差距大幅度縮小的情況再度出現，該季度的價差為479元。5月推出的鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）和麗福苑（LIV＠MB），開盤首個周末的平均尺價分別為2150元和2387元，推高了其他中央區的房價。
伊斯邁認為，土地價格近期攀升以及成本增加，將讓市區邊緣的私宅房價保持堅挺。不過，由於處在市中心的心臟地帶，核心中央區的房價始終會比其他中央區來得高。此外，許多核心中央區的項目屬於永久地契，有助於支撐它們的價值。
他預測，核心中央區的私宅價格今年預料上揚2％至3％；其他中央區上升4％至6％；中央區以外上漲5％至7％。
丹那美拉私宅具增值潛能 對喜愛東海岸買家有吸引力
靠近丹那美拉地鐵站的私宅Urban Vista深受買家和租戶青睞，過去一年共有45個單位易主，今年首五個月共簽下117份租約。（謝智揚攝）
成熟住宅區丹那美拉一帶有不少私宅項目，具有一定增值潛能，對喜愛東海岸的買家很有吸引力，今年將迎來新私宅項目景樂苑（Sceneca Residence）。
結合商場與住宅的景樂苑位於丹那美拉克基連路（Tanah Merah Kechil Link），屬99年地契，共有268個單位，單位房型和尺價等細節目前尚未出爐。
項目發展商是中冶置地（MCC Land），它在15方激烈競標下突圍以2億4899萬元標得地段，容積率每平方英尺價格為930.33元。
景樂苑發言人告訴《聯合早報》：「我們正在籌備為這項目的商場策劃更能為公寓居民和社區服務的零售概念，也考慮注入更多科技元素。這個綜合項目直接銜接丹那美拉地鐵站，適合居住和投資，即使在房貸利率上升的環境下，我們還是極具信心項目必定收到良好市場反應。」
| 周圍六個私宅項目 在轉售市場都有交易
景樂苑周圍有六個私宅項目，皆屬於99年地契。
屋齡少於七年的中型項目林曦閣（The Glades，726個單位）和Urban Vista（582個單位）最受買家的青睞，在轉售市場相當活躍。
林曦閣過去12個月共有57個單位易主，Urban Vista則有45個單位。
根據房地產網站99.co分析，林曦閣的平均轉售尺價過去一年上揚19.43％至1563元，而Urban Vista則上漲13.82％至1518元。
在同一段期間，2020年竣工的豪佳苑（Grandeur Park Residences，720個單位）共有23個單位易主，有一個二臥室單位今年4月以116萬元轉售，創下這一帶最高尺價紀錄1862元。
屋齡10年以上的Casa Merah（556個單位）、Optima@Tanah Merah（297個單位）和東景園（East Meadows，482個單位）也頗受買家青睞，完成轉售交易的分別有36宗、13宗和27宗，尺價最高1388元。
| 交通方便設施完善
丹那美拉不僅交通方便，各項設施完善，區內有商場勿洛坊（Bedok Shopping Complex）、務德中學（Bedok View Secondary School）以及其他休閒設施。除了自住，也容易找到租戶。由於距離樟宜商業園（Changi Business Park）不遠，許多外派人員都選擇在這裡租房。
最靠近丹那美拉地鐵站的Urban Vista最受租戶歡迎，今年首五個月共簽下117份租約，出租戶型以一臥室、二臥室和三臥室單位為主。以二臥室為例，月租介於1700元至4000元。
林曦閣和豪佳苑分別簽下94份和97份租約，兩者的一臥室和二臥室單位最受租戶歡迎，當中二臥室的月租最高達4600元。
