4 月 27 日的降温措施后，私人住宅房地产市场价格下跌 0.2%。这可能是由于开发商在降温措 施后考虑到可负担性而敏感地定价其推出的楼盘。2023 年第二季度新推出的每平方尺中位价 略低于 2023 年第一季度。在采取降温措施后，1000 万新元以上的高调交易略有减少。
其他中央区(RCR)的价格跌幅最大，为 2.5%，而核心中央区(CCR)小幅下降 0.1%，中央区 以外(OCR)上涨 1.2%。
开发商销售
尽管如此，由于流动性充裕，市场需求依然健康。开发商在 2023 年第二季度售出 2,127 套， 比 2023 年第一季度的 1,256 套销量高出近 70%。这使得 2023 年上半年的销量达到 3,383 套。
强劲的销售得益于 2023 年第二季度推出更多单位的出售。来自 5 个项目的 2,374 套单位已推 出销售。5 个项目中有 4 个是在采取降温措施后推出的。
降温措施之前推出的莉丰嘉园(Tembusu Grand)首日销量强劲，突破 50%，即 638 套中的340 套。降温措施后的推出的博盛苑(Blossoms by the Park)开局火爆，共售出 275 套中的200 多套。双悦园(The Continuum)是添寿道(Thiam Siew Avenue)的永久地契项目，5 月第 一天售出 216 个单位。青麓尚居(The Reserve Residences)是武吉知马唯一的综合交通枢纽项 目，在 5 月推出的周末售出 520 个单位，成为自 2021 年 1 月鑫悦府(Normanton Park)以来 首个周末最高销量。
Lavender Residence 是位于劳明达街的精品项目，拥有 17 个单位，于 6 月 共售出 8 个单位。
表格 1:2023 年前 10 大最畅销项目
图表 1:开发商新楼盘销售数量
转售市场
自 2023 年 5 月以来，已竣工房产的固定利率贷款下降，振兴了 2023 年第二季度的转售市 场。2023 年第二季度的总体交易量为 2,976 套，比 2023 年第一季度高出 13.5%，而中位价格 环比小幅上涨 1.8%至每平方尺 1,575 新元。2023 年上半年，转售价格预计上涨 6.1%。 图表 2:转售数量和价格
来源:市区重建局，合登数据分析(2023 年 7 月 28 日) 有趣的是，最近楼花转售数量有所增加。这可能是由于过去一年其他中央区(RCR)和中央区 以外(OCR)的房屋竣工数量增加。越来越多的买家更喜欢尚未获得法定竣工证书(CSC)的 新项目。因为旧的转售单位可能有一笔不菲的装修费，因此选择这些单位能够节省装修费用。新盘单位和楼花转售之间也存在 20%至 30%的显著价格差距，这吸引了更多买家进入这一市场领域。
表格 2:私宅销售细分
租金 2023 年第二季度私人住宅竣工量为 4,401 套，较 2023 年第一季度增长 48.4%。加上就业市场 淡静，私人物业租金涨幅连续三个季度放缓至 2023 年第二季度的 2.8%。这是自 2021 年第四 季度以来增长最慢的季度，所有住宅市场领域的租金增幅均显著缓慢增涨。 买家简介
受降温措施影响，6 月分外国人购买非有地住宅数量大幅减少。根据数据显示，6 月分外国人 进行了 27 笔购买，预计占非落地交易总额的 2.5%。与 2023 年 4 月的 112 套和 2023 年 5 月的66 套相比，这是一个显著的下降。在 6 月分外国人购买的 27 套房产中，12 套来自美国，8 套 未具体说明，2 套来自中国和瑞士，印度、挪威和英国各 1 套。在享受与新加坡人同等税收待 遇的 5 个国家中，美国一直是新加坡住宅物业的最大买家之一。因此，他们将中国人从第一的 位置上挤下来也就不足为奇了。
一名美国公民于 2023 年 5 月在 Les Maisons Nassim 购买了一套价值 4500 万新元、面积为8,633 平方尺的公寓。 2023 年第二季度的交易中，36.5%的交易价格低于 150 万新元，29.2% 的交易价格在 150 万新 元至 200 万新元之间，34.3%的交易价格高于 200 万新元。2023 年第二季度，近 80%的购买者 是拥有永久居民的新加坡人和外国人，分别占 15.9%和 4.1%。
表格 3:2023 年第二季度对比价格范围和买家国籍(所有类型销售)
图表 3:比对买家国籍(所有销售类型)
执行共管公寓(EC)
由于买家寻求更实惠的替代方案来升级生活方式，2023 年第二季度售出 57 套未完工的执行共 管公寓(EC)单位。截至 2023 年第二季度，市场上仍有 370 套已推出的执行共管公寓(EC) 单位未售出。
市场展望
根据预先估计，新加坡经济在 2023 年第二季度同比增长 0.7%，高于上一季度 0.4%的同比增 长。
展望未来，外国人的购买比例可能会在 2%左右，而永久居民的购买比例可能会因降温措施而 上升至 20%。 2023 年下半年可能会有多达 21 个新项目推出，总数为 6,969 套。这将使 2023 年推出的总单 位数量预估达到 10,655 套。由于开发商会避开从 8 月 16 日开始到 9 月 14 日结束的农历七月，7 月和 8 月上半月将会有一系列新盘推出。 名门世家(Grand Dunman)、Lentor Hills Residences、松岩轩(Pinetree Hill)和秘林嘉园(The Myst)四个项目已于 7 月推出销售。这 4 个项目在推出周末总计售出超过 1,100 套。 这 4 个项目的强劲销售增强了购买私宅单位的买家的信心，无论是投资还是自住，因为所有 4个项目的各种单位类型和面积的使用量都非常强劲和健康。 即将于 8 月上旬推出的项目包括雅乐轩 Altura(执行共管公寓)、Orchard Sophia、雅诗轩(The Arden)、嘉湖庭(The Lakegarden Residences)和 TMW Maxwell。
表格 4:2023 年下半年可能推出的项目
随着 2023 年下半年推出更多房产，开发商预计将售出约 8,000 套公寓，由于建筑成本和利率 上升，2023 年价格将上涨 5%。2023 年下半年可能会有更多非有地住宅竣工，这可能会将2023 年转售价格稳定在 8%左右。高利率可能会将 2023 年转售交易量限制在 11,000 套左右。
