关于新加坡房产制度的研究：基于“居者有其屋”计划的变迁
1964年新加坡独立后，开始制定“居者有其屋”计划，并在1968年正式实施，只用了二十年，政府就为全国87％的居民解决了住房问题，随后，政府从住房量的供给向住房质的提高转变。“新加坡模式”被各国公认为住房问题解决得最好的模式之一。新加坡富有成效的住房供给体系、土地管理制度以及融资保障制度都值得研究。
新加坡房地产市场发展历史
新加坡现在的房地产市场模式并非天然形成，而是政府有意调控的结果。新加坡房地产市场发展的萌芽可以上溯到1927年，新加坡改良信托局成立。
最初，改良信托局没有土地控制权，其工作内容主要是负责国家的基础设施建设，并为因受到公共工程建设影响的居民提供住所。随着人口的增长，房屋出现严重短缺，改良信托局开始为低收入家庭提供较低价格的住房。
二战后，人口激增，对住房的需求增长更快，虽然改良信托局加快了住房建设，但仍无法满足居民住房的需要。全国五分之二的人口住在棚户区，只有不到十分之一的人居住在较像样的房子里。解决公民的住房问题迫在眉睫。
针对严重的住房不足问题，自治后的新加坡政府把住房建设放在了战略性的高度。政府颁布了《建屋与发展法》，根据该法令规定，建屋发展局取代了之前的改良信托局，其职责是解决新加坡人的住房问题，建造人们买得起的组屋并对公共住房进行管理。
全面负责新加坡公共住房的建设与管理，为人们提供可负担得起的组屋以及附属配套设施。政府首先制定了第一个“五年建屋计划”，确定了解决房荒、消除贫民窟、更新市区的目标，开始大规模兴建低标准住房，建房速度也显著提升。
新加坡政府宣布实行“居者有其屋”计划，并将其提高到国策的高度，大力推行住房自有化政策，鼓励中低收入居民采取分期付款的方式购买政府组屋。但是，由于居民的购买能力不强，在这一阶段“居者有其屋”计划实施的效果并不显著。
为了提高居民的购买力，新加坡政府允许居民动用公积金购买组屋。这一决定果然提高了居民的住房自有率，中购组屋的数量大幅的增加。此后，建屋发展局开始有计划的建造新镇，如大巴窑、女皇和宏茂桥等卫星镇就是在这个时期建立起来的。
后住房与城市发展有限公司成立，该公司主要为家庭月总收入在4000新元下的居民提供中等入息公寓。从此时起，政府的政策目标由最初的解决低收入群体的住房覆蓋到中低收入家庭。
新加坡经济的迅速发展，国民收入水平不断提高，住房需求愈加旺盛。新加坡政府政策的进一步放宽对房地产市场的发展起到了推波助澜的作用。
政府开始允许居民使用公积金购买私人住宅，金融机构被允许可提供全额贷款，贷款期可达到三十五年，加之外资的大量涌入，私人住宅市场逐渐活跃起来。
新加坡的外来人口不断增加，政府放开了组屋转售市场，允许永久居民购买二手组屋，转售组屋的市场也发展起来了。从1980年至1996年间，新加坡的住宅产业达到了顶峰。
随着新加坡住房需求问题的基本解决，整体居住水平的不断提高，越来越多的组屋业主想拥有面积更大，环境更舒适的住房。建屋发展局更加注重组屋品质的提高，同时提出了“组屋更新”计划，即把旧房修复到当前住房的标准。另外，还推出了新的住宅类型，如私人组屋、执行共管公寓、聚落式住宅等等，以满足居民住房要求。
建屋发展局成立近半个世纪以来，共建造了近100万套组屋，分布在全岛26个新镇中。直到现在，新加坡政府依然会每年建造一定数量的政府组屋。
新加披房地产市场调控体制
作为一个城市国家，新加坡全国只有一级政府，没有地方政府，中央政府在公共事务管理中起著主导作用。在政府各部之下设置了一种经议会批准成立的、特殊的法定行政机构，如建屋发展局、中央公积金局等。
新加坡建屋发展局隶属于新加坡国家发展局。建屋发展局是“居者有其屋”计划的执行者，其使命是为新加坡公民提供高质量的廉价组屋，承担着组屋土地等资源的规划、组屋的规划和设计、以及组屋的建设及物业管理等职能。
建屋发展局的主要职责是进行统一的计划、建造、分配、管理。建屋发展局是非盈利机构，它可以自行确定组屋的价格，使组屋的价格游离于市场之外，其目的是使中低收入者能够以一个可以接受的价格购买住房，从而解决新加坡居民的住房问题。
新加坡市区重建局于1966年成立，1989年与原规划局合并。新加坡市区重建局对土地实行统一发展规划、开发控制；对旧区进行改造；对历史古迹实施保护。
新加坡土地管理局成立于2001，土地管理局可以和市区重建局或其他私人机构合作，对土地实施新用途的开发，或采取成立公司等形式参与联合投资项目。新加坡土地归国家所有，土地管理局并不拥有土地。
新加坡的中央公积金局是统一管理中央公积金的法定机构。中央公积金局具有相对的独立性，不受其他部门的干预。为了保证高效廉洁，在公积金的运作方面新加坡政府采取多方制衡的方式。人力部不参与具体的事务，仅负责政策的制定与监督。
新加坡的土地制度分为国有土地和私有土地两种形式。国有土地包括了由土地管理局掌管的国有土地和由半官方法定机构掌管的公有土地两部分。半官方法定机构是指建屋发展局、市区重建局、港湾局、民航局以及其他社会团体等。
新加坡的土地制度限制了对土地的投机买卖，并使得大规模建造公共住宅成为可能。正因如此，建屋发展局可以以很低的价格获得开发用地，使得组屋较私人住宅的土地成本要低得多。
为了防止土地征用权力的滥用，新加坡政府规定了较详细的征地程序、操作流程和土地补偿标准。政府考虑到私人土地业主所付出的代价，不断检讨土地征用赔偿制度，努力把他们的损失减至最小。新加坡政府实施了拆迁安置政策，在满足土地征用目的的同时，尽量保障社会公平。
另外，新加坡建屋发展局还实施了“总体重建计划”。该计划是指建屋发展局拆除掉房龄较高、楼层不高的旧组屋，对该区域实施重建。
新加坡住房公积金制度是新加坡中央公积金制度的一部分。1993年之后，针对之前中央公积金制度实施中的种种不足，新加坡政府对制度进行补足，包括养老、医疗、住宅、投资等多个方面，不断地完善中央公积金制度。
房地产不仅是消费品，还是投资品，有保值增值的功能，因此常成为资本追逐的对象。为防止房地产泡沫的发生，真正的实现组屋的保障住房的性质，新加坡政府采取了一系列非常严格的措施，从申请、分配、转售等各个环节对炒房现象进行控制。居民要申请组屋，需经过建屋发展局一系列较严格的资格审查。
新加坡政府在进行组屋分配时采取了一系列严格的规范和程序，来保证分配过程的公平与透明。现在新加坡政府主要采取三种组屋配售方式：抽签选购方式、即选即购方式以及预购方式。
新加坡房地产市场调控的举措
新加坡是世界上公认的住房问题解决得最好的国家之一，其房地产市场调控主要依靠三大措施来施行。
新加坡在发展中逐渐形成了是政府供给为主、市场出售为辅的住宅体系、保障住房供给与需求的金融体制和抑制投机的土地管制政策。新加坡住宅制度具有两大突出特点：层次分明、管制严格。新加坡住宅主要以政府提供的组屋为主，市场提供的高级私人住宅为辅。
建屋发展局通过出售和出租两种方式向中低收入家庭提供组屋。政府并通过一系列法律法规对组屋的购买和转让进行严格的限制，抑制了居民对具有社会保障性质的组屋进行投机的活动。
市场上提供的私人住宅，其价格由市场决定，而政府则运用税收、金融等手段对其进行调控，以保持私人住宅市场的稳定。
政府提供的住宅，由于政府直接决定所供给组屋的价格、地段、数量、面积等，并严格限定居民对组屋的拥有情况，就杜绝了对组屋的炒作和投机活动。
对于市场出售，政府则制定一系列政策措施来规范市场行为，并通过政策的调整来弥补市场自发调节和外部冲击下房地产市场的波动，以达到稳定房地产价格的目的。
在住房供给上，新加坡的建屋发展局是组屋的唯一提供者，组屋建设资金由政府预算直接拨款和政府建房贷款两部分组成。新加坡宪法规定，中央公积金局必须将主要资金投资于政府发行的利率浮动的国债，政府将发行债券获得的资金转而以一定的利率贷款给建屋发展局。
政府向建屋发展局提供的贷款，按其用途分为住房开发贷款和按揭金融贷款。住房开发贷款利率每半年调整一次，且每半年偿付一次本息；政府提供的按揭金融贷款仅用于支持建屋发展局向购房者提供的按揭贷款，但收取的利率比建房发展局向购房者收取的低0.1％；建屋发展局则用出售和出租公共住房所得资金偿还政府贷款。
在住房需求上，建屋发展局向组屋购买者提供按揭贷款。同时，新加坡的中央公积金制度也对组屋的按揭贷款产生了积极的影响，任何一个受雇用的新加坡公民和永久居民，其月薪需按一定比例(目前是20％)扣除，而其雇主同时也需额外拿出雇员工资一定比例(目前是13％)的金额，一并存入中央公积金局。
在雇员购房时，所需首付的20％房款可由中央公积金中提取，每月的按揭可从每月的缴费中直接扣除。中央公积金与住房贷款的结合，保证了购房者的资金来源，防止出现美国式的个人信贷危机。
政府通过规划限定城市的范围，并以此为标准来确定城市各区域、各发展阶段的土地供给和需求情况。
