關於新加坡房產制度的研究：基於「居者有其屋」計劃的變遷
1964年新加坡獨立後，開始制定「居者有其屋」計劃，並在1968年正式實施，只用了二十年，政府就為全國87％的居民解決了住房問題，隨後，政府從住房量的供給向住房質的提高轉變。「新加坡模式」被各國公認為住房問題解決得最好的模式之一。新加坡富有成效的住房供給體系、土地管理制度以及融資保障制度都值得研究。
新加坡房地產市場發展歷史
新加坡現在的房地產市場模式並非天然形成，而是政府有意調控的結果。新加坡房地產市場發展的萌芽可以上溯到1927年，新加坡改良信託局成立。
最初，改良信託局沒有土地控制權，其工作內容主要是負責國家的基礎設施建設，並為因受到公共工程建設影響的居民提供住所。隨著人口的增長，房屋出現嚴重短缺，改良信託局開始為低收入家庭提供較低價格的住房。
二戰後，人口激增，對住房的需求增長更快，雖然改良信託局加快了住房建設，但仍無法滿足居民住房的需要。全國五分之二的人口住在棚戶區，只有不到十分之一的人居住在較像樣的房子裡。解決公民的住房問題迫在眉睫。
針對嚴重的住房不足問題，自治後的新加坡政府把住房建設放在了戰略性的高度。政府頒布了《建屋與發展法》，根據該法令規定，建屋發展局取代了之前的改良信託局，其職責是解決新加坡人的住房問題，建造人們買得起的組屋並對公共住房進行管理。
全面負責新加坡公共住房的建設與管理，為人們提供可負擔得起的組屋以及附屬配套設施。政府首先制定了第一個「五年建屋計劃」，確定了解決房荒、消除貧民窟、更新市區的目標，開始大規模興建低標準住房，建房速度也顯著提升。
新加坡政府宣布實行「居者有其屋」計劃，並將其提高到國策的高度，大力推行住房自有化政策，鼓勵中低收入居民採取分期付款的方式購買政府組屋。但是，由於居民的購買能力不強，在這一階段「居者有其屋」計劃實施的效果並不顯著。
為了提高居民的購買力，新加坡政府允許居民動用公積金購買組屋。這一決定果然提高了居民的住房自有率，中購組屋的數量大幅的增加。此後，建屋發展局開始有計劃的建造新鎮，如大巴窯、女皇和宏茂橋等衛星鎮就是在這個時期建立起來的。
後住房與城市發展有限公司成立，該公司主要為家庭月總收入在4000新元下的居民提供中等入息公寓。從此時起，政府的政策目標由最初的解決低收入群體的住房覆蓋到中低收入家庭。
新加坡經濟的迅速發展，國民收入水平不斷提高，住房需求愈加旺盛。新加坡政府政策的進一步放寬對房地產市場的發展起到了推波助瀾的作用。
政府開始允許居民使用公積金購買私人住宅，金融機構被允許可提供全額貸款，貸款期可達到三十五年，加之外資的大量湧入，私人住宅市場逐漸活躍起來。
新加坡的外來人口不斷增加，政府放開了組屋轉售市場，允許永久居民購買二手組屋，轉售組屋的市場也發展起來了。從1980年至1996年間，新加坡的住宅產業達到了頂峰。
隨著新加坡住房需求問題的基本解決，整體居住水平的不斷提高，越來越多的組屋業主想擁有面積更大，環境更舒適的住房。建屋發展局更加注重組屋品質的提高，同時提出了「組屋更新」計劃，即把舊房修復到當前住房的標準。另外，還推出了新的住宅類型，如私人組屋、執行共管公寓、聚落式住宅等等，以滿足居民住房要求。
建屋發展局成立近半個世紀以來，共建造了近100萬套組屋，分布在全島26個新鎮中。直到現在，新加坡政府依然會每年建造一定數量的政府組屋。
新加披房地產市場調控體制
作為一個城市國家，新加坡全國只有一級政府，沒有地方政府，中央政府在公共事務管理中起著主導作用。在政府各部之下設置了一種經議會批准成立的、特殊的法定行政機構，如建屋發展局、中央公積金局等。
新加坡建屋發展局隸屬於新加坡國家發展局。建屋發展局是「居者有其屋」計劃的執行者，其使命是為新加坡公民提供高質量的廉價組屋，承擔著組屋土地等資源的規劃、組屋的規劃和設計、以及組屋的建設及物業管理等職能。
建屋發展局的主要職責是進行統一的計劃、建造、分配、管理。建屋發展局是非盈利機構，它可以自行確定組屋的價格，使組屋的價格游離於市場之外，其目的是使中低收入者能夠以一個可以接受的價格購買住房，從而解決新加坡居民的住房問題。
新加坡市區重建局於1966年成立，1989年與原規劃局合併。新加坡市區重建局對土地實行統一發展規劃、開發控制；對舊區進行改造；對歷史古蹟實施保護。
新加坡土地管理局成立於2001，土地管理局可以和市區重建局或其他私人機構合作，對土地實施新用途的開發，或採取成立公司等形式參與聯合投資項目。新加坡土地歸國家所有，土地管理局並不擁有土地。
新加坡的中央公積金局是統一管理中央公積金的法定機構。中央公積金局具有相對的獨立性，不受其他部門的干預。為了保證高效廉潔，在公積金的運作方面新加坡政府採取多方制衡的方式。人力部不參與具體的事務，僅負責政策的制定與監督。
新加坡的土地制度分為國有土地和私有土地兩種形式。國有土地包括了由土地管理局掌管的國有土地和由半官方法定機構掌管的公有土地兩部分。半官方法定機構是指建屋發展局、市區重建局、港灣局、民航局以及其他社會團體等。
新加坡的土地制度限制了對土地的投機買賣，並使得大規模建造公共住宅成為可能。正因如此，建屋發展局可以以很低的價格獲得開發用地，使得組屋較私人住宅的土地成本要低得多。
為了防止土地徵用權力的濫用，新加坡政府規定了較詳細的征地程序、操作流程和土地補償標準。政府考慮到私人土地業主所付出的代價，不斷檢討土地徵用賠償制度，努力把他們的損失減至最小。新加坡政府實施了拆遷安置政策，在滿足土地徵用目的的同時，儘量保障社會公平。
另外，新加坡建屋發展局還實施了「總體重建計劃」。該計劃是指建屋發展局拆除掉房齡較高、樓層不高的舊組屋，對該區域實施重建。
新加坡住房公積金制度是新加坡中央公積金制度的一部分。1993年之後，針對之前中央公積金制度實施中的種種不足，新加坡政府對制度進行補足，包括養老、醫療、住宅、投資等多個方面，不斷地完善中央公積金制度。
房地產不僅是消費品，還是投資品，有保值增值的功能，因此常成為資本追逐的對象。為防止房地產泡沫的發生，真正的實現組屋的保障住房的性質，新加坡政府採取了一系列非常嚴格的措施，從申請、分配、轉售等各個環節對炒房現象進行控制。居民要申請組屋，需經過建屋發展局一系列較嚴格的資格審查。
新加坡政府在進行組屋分配時採取了一系列嚴格的規範和程序，來保證分配過程的公平與透明。現在新加坡政府主要採取三種組屋配售方式：抽籤選購方式、即選即購方式以及預購方式。
新加坡房地產市場調控的舉措
新加坡是世界上公認的住房問題解決得最好的國家之一，其房地產市場調控主要依靠三大措施來施行。
新加坡在發展中逐漸形成了是政府供給為主、市場出售為輔的住宅體系、保障住房供給與需求的金融體制和抑制投機的土地管制政策。新加坡住宅制度具有兩大突出特點：層次分明、管制嚴格。新加坡住宅主要以政府提供的組屋為主，市場提供的高級私人住宅為輔。
建屋發展局通過出售和出租兩種方式向中低收入家庭提供組屋。政府並通過一系列法律法規對組屋的購買和轉讓進行嚴格的限制，抑制了居民對具有社會保障性質的組屋進行投機的活動。
市場上提供的私人住宅，其價格由市場決定，而政府則運用稅收、金融等手段對其進行調控，以保持私人住宅市場的穩定。
政府提供的住宅，由於政府直接決定所供給組屋的價格、地段、數量、面積等，並嚴格限定居民對組屋的擁有情況，就杜絕了對組屋的炒作和投機活動。
對於市場出售，政府則制定一系列政策措施來規範市場行為，並通過政策的調整來彌補市場自發調節和外部衝擊下房地產市場的波動，以達到穩定房地產價格的目的。
在住房供給上，新加坡的建屋發展局是組屋的唯一提供者，組屋建設資金由政府預算直接撥款和政府建房貸款兩部分組成。新加坡憲法規定，中央公積金局必須將主要資金投資於政府發行的利率浮動的國債，政府將發行債券獲得的資金轉而以一定的利率貸款給建屋發展局。
政府向建屋發展局提供的貸款，按其用途分為住房開發貸款和按揭金融貸款。住房開發貸款利率每半年調整一次，且每半年償付一次本息；政府提供的按揭金融貸款僅用於支持建屋發展局向購房者提供的按揭貸款，但收取的利率比建房發展局向購房者收取的低0.1％；建屋發展局則用出售和出租公共住房所得資金償還政府貸款。
在住房需求上，建屋發展局向組屋購買者提供按揭貸款。同時，新加坡的中央公積金制度也對組屋的按揭貸款產生了積極的影響，任何一個受僱用的新加坡公民和永久居民，其月薪需按一定比例(目前是20％)扣除，而其僱主同時也需額外拿出雇員工資一定比例(目前是13％)的金額，一併存入中央公積金局。
在雇員購房時，所需首付的20％房款可由中央公積金中提取，每月的按揭可從每月的繳費中直接扣除。中央公積金與住房貸款的結合，保證了購房者的資金來源，防止出現美國式的個人信貸危機。
政府通過規劃限定城市的範圍，並以此為標準來確定城市各區域、各發展階段的土地供給和需求情況。
