入驻豪华公寓
高端住宅的吸引力
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01 2023预计更好表现
新加坡的豪华公寓市场正在形成一个积极的故事。越来越多的人从核心中央区 (CCR) 购买这些价值至少五百万新币的高档非有地房产，其中包括邮政区 9、10、11、滨海湾和中央商务区，以及圣淘沙湾。
2022 年，价值 36.5 亿新元的 453 个单位易手，超过了 2017 年至 2019 年冠病大流行前的水平，当时平均每年 370 个单位，价值 30 亿新元。
2022 年的交易量低于 2021 年 545 个单位的 10 年高点。在 2021 年，豪宅市场因新加坡强劲的经济反弹、逐步取消与 Covid-19 相关的限制和 低利率环境流动性充裕而表现优越。2022年在更强的逆风、市场降温措施和有限的新豪华项目启动的情况下，买家仍然热衷于这里的豪宅，证明了此类房产在这里的吸引力。今年可能会有更好的时光。
02 买家分布
本地买家为新加坡的豪华公寓市场形成了一个有弹性的需求基础。但该细分市场也吸引了富裕的外国人。
对于价值 500万至 1000 万新加坡元的豪华公寓，新加坡人在 2018 年和 2019 年大流行前几年约占所有购买者的三分之一。从 2020 年到 2022 年，他们的份额增长到约 45%。按绝对数字计算。新加坡人购买了 2021 年（196 个单位）和 2022 年（170 个单位）的单位数量多于 2018 年和 2020 年之间的单位（每年 82 至 109 个单位）。
相应地，外国人购买此类单位约占 2018 年和 2019 年总交易量的三分之二，并从 2020 年到 2022 年降至 55%。尽管如此，外国人在 2021 年也购买了更多单位（231 单位） 和 2022 年（212 个单位）比 2018 年至 2020 年的每一年（105 至 208 个单位）。
这一趋势反映了自 2021 年以来本地买家份额的增加和外国买家重返新加坡豪华公寓市场的情况，尽管存在旅行限制、房地产市场抑制和不利因素。
值得注意的是，从 2018 年到 2022 年，中国买家在这个价格区间内领先于所有外国买家的豪华公寓。2022 年，他们占外国人交易的 33%；来自美国的买家以 14% 位居第二，印度尼西亚人以 11% 位居第三。
对于价格至少为 1000 万新元的更昂贵的豪华公寓，外国买家占主导地位，占 2018 年至 2020 年所有交易的 73% 至 83%。在 2021 年和 2022 年，他们的参与度增至 85%。值得注意的是，从 2018 年到 2022 年，中国买家超过了包括新加坡人在内的所有买家群体，购买了该细分市场中数量最多的单位。
在此期间，顶级外国买家通常来自中国、美国、印度尼西亚和马来西亚。然而，新加坡的豪华公寓也吸引了来自台湾、澳大利亚、印度、英国、法国、香港甚至瓦努阿图和圣基茨和尼维斯的买家。这反映出避风港新加坡的豪宅具有深远的吸引力。
03 受欢迎的公寓
豪华公寓的买家是新加坡传统黄金地段第 9、10 和 11 区的忠实拥护者。然而，最近，CCR 的新黄金地段，如滨海湾（第 1 区）、丹戎巴葛（第 2 区）和 Ophir-Rochor 海滩 路（7区）受到买家青睐。
从 2018 年到 2022 年，第 10 区的非有地房产最受新加坡人欢迎，来自中国、印度尼西亚、马来西亚、美国、印度和英国的顶级外国买家也是如此。District 9 也一直受到当地买家以及来自中国、印度尼西亚、美国、马来西亚、英国、韩国和法国的买家的关注。
第 1 区和第 7 区的非有地房产最受新加坡和中国买家欢迎。2018 年至 2022 年的数据显示，与 11 区相比，中国人普遍更喜欢 1 区和 7 区，在一手市场和转售市场的新黄金地段购买更多单元。
更大规模的综合开发项目，如第 1 区的 Marina One Residences 以及第 7 区的 The M、Midtown Modern、Midtown Bay 和 South Beach Residences，引起了新加坡买家和中国人的浓厚兴趣。这些精心设计的综合项目以便利、地位和生活方式为卖点——市中心的生活、工作、网络、购物、娱乐和餐饮。
2022 年，单位售价至少为 500 万新元的五个最畅销的新项目是 The Avenir、15 Holland Hill、Park Nova、Boulevard 88 和 Les Maisons Nassim。2022 年单位售价从 500 万新元起的前五个最受欢迎的转售开发项目是 Cape Royale、Nouvel 18、Wallich Residence、Hilltops 和 3 Orchard By-The-Park。
交易数据显示，对于大多数外国买家来说，购买价值至少 500 万新元的豪华公寓的最佳价格范围或“最佳价位”介于每套 500 万新元至 1000 万新元之间。
2022 年，大多数来自美国和马来西亚的豪华公寓买家购买的单位价格在 500 万新元至 700 万新元之间。本地买家大多购买了价值 500 万至 800 万新元的单位。大部分印尼买家购买了价值在 500 万至 1000 万新元之间的公寓。中国人大多购买价格在 500 万至 1100 万新元之间的单位，尽管他们购买 1100 万新元及以上更昂贵单位的门槛也高于其他买家群体。中国买家在 2022 年购买了 22 套价值至少 1100 万新元的公寓，超过新加坡人购买的 14 套和印度尼西亚人购买的 10 套。
04 2023年豪宅市场有哪些新项目
2023 年在 CCR 推出的新项目可能会提供 2,000 多个非有低地住宅单元，这将为购房者提供更多选择。一些可提供约 1,500 套高端住宅单元的大型综合项目将在 1 区和 2 区亮相。其中一些项目可能会提供适合外国超高净值人士 (UHNWI) 身份的高价值顶层公寓，他们通常没有资格购买有地住宅。
考虑到之前 1 区和 7 区的新综合项目所引起的轰动，预计 2023 年这些即将推出的项目中的新住宅将吸引公众的想像力和兴趣，包括新加坡和中国买家。
Marina view residences,是马来西亚IOI集团在Marina view标的政府售地所开发。
Newport residences是之前Fuji xator Tower 集体收购后重新开发。
Skywater Residences是阿里巴巴和鹏瑞利收购AXA大厦重新开发，这个住宅可能会提供类似于Wallich residences的顶层阁楼单元。
此外，截至 2022 年第四季度，之前在 CCR 推出的公寓项目的 2,249 个未售出单元仍可供买家购买。来自新加坡、中国、美国、印度尼西亚、马来西亚、印度和英国的顶级买家，以及喜欢第 9 区和第 10 区的豪华公寓的人将有一个选择。
05 豪宅市场蓄势待发
尽管额外买家印花税更高，但新加坡的豪宅市场并未受到严重影响。这里的豪宅被希望免受风险、不确定性和不利因素影响的外国人和超高净值人士视为财富保值的稳定资产。新加坡的豪宅在成熟城市中的估值也相对合理。
该地区和新加坡不断增长的财富仍将是这里豪华房地产的主要驱动力。鉴于其政治稳定、法治、优惠的税率、强劲的货币以及作为财富避风港的地位，新加坡成为跨境投资的主要停靠港。
中国的重新开放势必会将更多亚洲富人吸引到我们的海岸，而他们被压抑的需求应该会进一步推动市场。由于 2023 年将推出更多 CCR 项目，豪华公寓的销量也有望增加。
CCR 中非有地住宅的价格上涨落后于低端市场，截至 2022 年第四季度，价格仅比 2013 年的峰值高出 3%，而中端和大众市场的价格分别为 31.7% 和 27.7%。
在采取多轮市场降温措施后，需求转向更实惠的低端市场导致价格上涨更快，从而缩小了它们与 CCR 非有地住宅的价格差距。
豪华公寓更谨慎的资本增值为资本收益打开了机会之窗，也为观望的精明投资者提供了进入市场的良机。预计新加坡元将进一步走强，这也为投资者提供了货币收益的前景，进一步使交易更加甜蜜。
