入駐豪華公寓
高端住宅的吸引力
市場觀察
新聞熱點
觀點
01 2023預計更好表現
新加坡的豪華公寓市場正在形成一個積極的故事。越來越多的人從核心中央區 (CCR) 購買這些價值至少五百萬新幣的高檔非有地房產，其中包括郵政區 9、10、11、濱海灣和中央商務區，以及聖淘沙灣。
2022 年，價值 36.5 億新元的 453 個單位易手，超過了 2017 年至 2019 年冠病大流行前的水平，當時平均每年 370 個單位，價值 30 億新元。
2022 年的交易量低於 2021 年 545 個單位的 10 年高點。在 2021 年，豪宅市場因新加坡強勁的經濟反彈、逐步取消與 Covid-19 相關的限制和 低利率環境流動性充裕而表現優越。2022年在更強的逆風、市場降溫措施和有限的新豪華項目啟動的情況下，買家仍然熱衷於這裡的豪宅，證明了此類房產在這裡的吸引力。今年可能會有更好的時光。
02 買家分布
本地買家為新加坡的豪華公寓市場形成了一個有彈性的需求基礎。但該細分市場也吸引了富裕的外國人。
對於價值 500萬至 1000 萬新加坡元的豪華公寓，新加坡人在 2018 年和 2019 年大流行前幾年約占所有購買者的三分之一。從 2020 年到 2022 年，他們的份額增長到約 45%。按絕對數字計算。新加坡人購買了 2021 年（196 個單位）和 2022 年（170 個單位）的單位數量多於 2018 年和 2020 年之間的單位（每年 82 至 109 個單位）。
相應地，外國人購買此類單位約占 2018 年和 2019 年總交易量的三分之二，並從 2020 年到 2022 年降至 55%。儘管如此，外國人在 2021 年也購買了更多單位（231 單位） 和 2022 年（212 個單位）比 2018 年至 2020 年的每一年（105 至 208 個單位）。
這一趨勢反映了自 2021 年以來本地買家份額的增加和外國買家重返新加坡豪華公寓市場的情況，儘管存在旅行限制、房地產市場抑制和不利因素。
值得注意的是，從 2018 年到 2022 年，中國買家在這個價格區間內領先於所有外國買家的豪華公寓。2022 年，他們占外國人交易的 33%；來自美國的買家以 14% 位居第二，印度尼西亞人以 11% 位居第三。
對於價格至少為 1000 萬新元的更昂貴的豪華公寓，外國買家占主導地位，占 2018 年至 2020 年所有交易的 73% 至 83%。在 2021 年和 2022 年，他們的參與度增至 85%。值得注意的是，從 2018 年到 2022 年，中國買家超過了包括新加坡人在內的所有買家群體，購買了該細分市場中數量最多的單位。
在此期間，頂級外國買家通常來自中國、美國、印度尼西亞和馬來西亞。然而，新加坡的豪華公寓也吸引了來自台灣、澳大利亞、印度、英國、法國、香港甚至萬那杜和聖克里斯多福及尼維斯的買家。這反映出避風港新加坡的豪宅具有深遠的吸引力。
03 受歡迎的公寓
豪華公寓的買家是新加坡傳統黃金地段第 9、10 和 11 區的忠實擁護者。然而，最近，CCR 的新黃金地段，如濱海灣（第 1 區）、丹戎巴葛（第 2 區）和 Ophir-Rochor 海灘 路（7區）受到買家青睞。
從 2018 年到 2022 年，第 10 區的非有地房產最受新加坡人歡迎，來自中國、印度尼西亞、馬來西亞、美國、印度和英國的頂級外國買家也是如此。District 9 也一直受到當地買家以及來自中國、印度尼西亞、美國、馬來西亞、英國、韓國和法國的買家的關注。
第 1 區和第 7 區的非有地房產最受新加坡和中國買家歡迎。2018 年至 2022 年的數據顯示，與 11 區相比，中國人普遍更喜歡 1 區和 7 區，在一手市場和轉售市場的新黃金地段購買更多單元。
更大規模的綜合開發項目，如第 1 區的 Marina One Residences 以及第 7 區的 The M、Midtown Modern、Midtown Bay 和 South Beach Residences，引起了新加坡買家和中國人的濃厚興趣。這些精心設計的綜合項目以便利、地位和生活方式為賣點——市中心的生活、工作、網絡、購物、娛樂和餐飲。
2022 年，單位售價至少為 500 萬新元的五個最暢銷的新項目是 The Avenir、15 Holland Hill、Park Nova、Boulevard 88 和 Les Maisons Nassim。2022 年單位售價從 500 萬新元起的前五個最受歡迎的轉售開發項目是 Cape Royale、Nouvel 18、Wallich Residence、Hilltops 和 3 Orchard By-The-Park。
交易數據顯示，對於大多數外國買家來說，購買價值至少 500 萬新元的豪華公寓的最佳價格範圍或「最佳價位」介於每套 500 萬新元至 1000 萬新元之間。
2022 年，大多數來自美國和馬來西亞的豪華公寓買家購買的單位價格在 500 萬新元至 700 萬新元之間。本地買家大多購買了價值 500 萬至 800 萬新元的單位。大部分印尼買家購買了價值在 500 萬至 1000 萬新元之間的公寓。中國人大多購買價格在 500 萬至 1100 萬新元之間的單位，儘管他們購買 1100 萬新元及以上更昂貴單位的門檻也高於其他買家群體。中國買家在 2022 年購買了 22 套價值至少 1100 萬新元的公寓，超過新加坡人購買的 14 套和印度尼西亞人購買的 10 套。
04 2023年豪宅市場有哪些新項目
2023 年在 CCR 推出的新項目可能會提供 2,000 多個非有低地住宅單元，這將為購房者提供更多選擇。一些可提供約 1,500 套高端住宅單元的大型綜合項目將在 1 區和 2 區亮相。其中一些項目可能會提供適合外國超高凈值人士 (UHNWI) 身份的高價值頂層公寓，他們通常沒有資格購買有地住宅。
考慮到之前 1 區和 7 區的新綜合項目所引起的轟動，預計 2023 年這些即將推出的項目中的新住宅將吸引公眾的想像力和興趣，包括新加坡和中國買家。
Marina view residences,是馬來西亞IOI集團在Marina view標的政府售地所開發。
Newport residences是之前Fuji xator Tower 集體收購後重新開發。
Skywater Residences是阿里巴巴和鵬瑞利收購AXA大廈重新開發，這個住宅可能會提供類似於Wallich residences的頂層閣樓單元。
此外，截至 2022 年第四季度，之前在 CCR 推出的公寓項目的 2,249 個未售出單元仍可供買家購買。來自新加坡、中國、美國、印度尼西亞、馬來西亞、印度和英國的頂級買家，以及喜歡第 9 區和第 10 區的豪華公寓的人將有一個選擇。
05 豪宅市場蓄勢待發
儘管額外買家印花稅更高，但新加坡的豪宅市場並未受到嚴重影響。這裡的豪宅被希望免受風險、不確定性和不利因素影響的外國人和超高凈值人士視為財富保值的穩定資產。新加坡的豪宅在成熟城市中的估值也相對合理。
該地區和新加坡不斷增長的財富仍將是這裡豪華房地產的主要驅動力。鑒於其政治穩定、法治、優惠的稅率、強勁的貨幣以及作為財富避風港的地位，新加坡成為跨境投資的主要停靠港。
中國的重新開放勢必會將更多亞洲富人吸引到我們的海岸，而他們被壓抑的需求應該會進一步推動市場。由於 2023 年將推出更多 CCR 項目，豪華公寓的銷量也有望增加。
CCR 中非有地住宅的價格上漲落後於低端市場，截至 2022 年第四季度，價格僅比 2013 年的峰值高出 3%，而中端和大眾市場的價格分別為 31.7% 和 27.7%。
在採取多輪市場降溫措施後，需求轉向更實惠的低端市場導致價格上漲更快，從而縮小了它們與 CCR 非有地住宅的價格差距。
豪華公寓更謹慎的資本增值為資本收益打開了機會之窗，也為觀望的精明投資者提供了進入市場的良機。預計新加坡元將進一步走強，這也為投資者提供了貨幣收益的前景，進一步使交易更加甜蜜。
