新加坡的西部房產，有沒有發展潛能？
將裕廊區域打造成 第二個中央商業區
新加坡政府多年前宣布將在現有裕廊東中心（Jurong East Central）和裕廊湖區（Jurong Lake District）周圍打造另一個居住、工作、生活、休閒娛樂皆宜的島國的第二個中央商業區（Central Business District，簡稱CBD），此計劃其實啟動已有日矣，然而根據 6 月 22-23 日兩天的新聞報道， 政府會在接下來的幾年進一步加速其進程，同時也宣布好幾個政府部門和機構將在 2030年前後從目前所在的市區位置遷移至裕廊的新中央商業區。政府近年來積極推動裕廊區的發展，計劃為該區引入大量的新住宅、新企業、新政府與私人機構、新休閒娛樂和便利設施等，這無疑將會大力發展新加坡西部的區域中心，其發展前景可謂一片大好！根據官方的消息，裕廊地鐵站附近多年來素以其室內溜冰場聞名的裕冰坊（JCube）從今年 8 月起將停止營業。擁有並經營這家深受歡迎的商場的發展商凱德集團（CapitaLand Group）今年初早已宣布，將拆除現有商場的建築，並在原址上重新建起一棟 40 層樓高、估計或有超過 400 個單位的商住兩用的住宅項目，項目最下面的兩層樓將會是商場，而此樓盤很可能會在今年下半年開盤，預計大約 2027 年竣工。
此消息一公布，對於裕廊東的潛在買家而言，是個振奮人心的喜訊，因為向來人潮洶湧且市容很蓬勃的裕廊東地區確已好多年沒有新的住宅項目了，這個新項目肯定會為該區注入新的活力！像這樣一個處在大規模發展建設及重大轉型的地區之中心位置的新私宅項目，是否有可能會變成另一個The Sail， 故此或應引起投資者的高度關注？The Sail @ Marina Bay 這個樓高達 70 層樓的大型私宅項目位於舉世聞名的濱海灣邊上，外形獨特像船帆，其名稱故源於此。
濱海灣的過去 與裕廊區域類似
濱海灣以東及以南的大片土地，亦即今天濱海金沙、濱海花園以及濱海商業新區的許多高大上的寫字樓所在的地區，其實是政府從上個世紀 70 年代直至 90 年代分階段填海漸漸形成的，只是政府在填土工程完成以後並沒有馬上大興土木、建造摩天高樓，而是基於安全考量，選擇讓整個新地塊閒置沉澱長達 10 年之久，在海上所填造的土地不會隨著時間松垮下陷，以確保地基結構穩固。
90 年代的濱海南基本上是大片荒蕪之地，後來當局才慢慢批准在這填土的土地上建有一些低矮的餐飲中心和休閒娛樂設施，那是當年的年輕人周末相約涌去吃自助燒烤火鍋、打保齡球、放風箏、騎腳車的吃喝玩樂的好去處。像濱海金沙、濱海花園，以及濱海灣周邊的那些高樓基本上都是等到 2000 年過後才開始興建的，而前面已提到的 The Sail 正是這些新建高樓中的一座地標性的建築物，因為它是濱海灣一帶的第一棟私人住宅樓，也是全島在很長的時期內實際高度排名第一的住宅樓，本身即見證了整個濱海灣和濱海南地區的巨大發展與轉變。
上個世紀 90 年代的濱海灣（照片來源：新加坡市區重建局URA）
現在的濱海灣（照片來源：新加坡市區重建局URA）
The Sail @ Marina Bay 所在的地皮是政府於 2002 年推出市場供發展商競標的，新樓盤於 19 年前開盤，分前後兩期售賣（第 1 期於 2004 年 11 月推出，第 2 期的推出時間則是 2005 年 10 月），所有的 1,111 個單位於 2005 年年底售罄，整個項目則是在 2008 年竣工交房。
由於濱海南的新地段當時表面上看似光禿禿的，確實一無所有，而它在 90 年代末以後的未來 10 年又漸漸轉變成一大片相當雜亂的建築工地，塵土飛揚，地氣看似不佳，其整個地貌跟與之在濱海灣的西南邊相連接的對面的老 CBD 城區有很鮮明的反差，肯定很難想像日後的濱海南和濱海灣竟會變成今天所看到的如此光鮮亮麗、璀璨奪目、精彩紛呈的樣子。
正因為這個緣故，當The Sail 當初開盤時，此項目的賣點及可投資性曾受到不少人的質疑。由於整個濱海南當時還在如火如荼地建造，濱海灣尚未成形，因此發展商城市發展集團（CDL）在 The Sail 開盤時也自然採取了比較敏感、保守的定價策略，一般單位的開盤價只不過介於$800 至$900 新元的區間而已，這在海外投資者當中曾引起搶購熱潮，但本地的一般買家當中對此項目持謹慎和懷疑之態度者其實大有人在，有些比較有經驗、有眼光且果敢的本地買家進場買進單位時甚至還受到一些觀望的投資者的嘲笑，因後者認為以這樣的尺價買進如此鳥不生蛋的地方的這種行為可謂相當愚蠢，自然不甚看好。
但事實是，此項目在短短的大約一年內就售罄，過後則見證了整個濱海灣地段的崛起和大規模的發展以及該地區天翻地覆的大轉變，而這個樓盤於過去 15 年裡在二手轉售市場中的具體表現（按交易量和成交價來看） 也令世人刮目相看。
從下面的價格走勢圖表中，可知該項目的住宅單位的平均尺價從 2004 年（項目開盤期）至今年的大約 10 年的時間裡，已從原本的$900 多新元上漲到徘徊於$2,000 的價位上下，漲幅接近百分之百（參看下圖）！直至今日，它仍是濱海灣一帶甚至整個市區內很知名、相當熱門的私宅項目。相信那些當年具備條件但卻因種種不必要的顧慮和疑慮而最終放棄投資這個項目、錯失良機的本地買家，現在回過頭來看，想必會對自己當初的決定後悔莫及。
The Sail @ Marina Bay 2004-2023 的非有地私宅價格走勢圖表
（信息來源： 新加坡市區重建局URA）
裕廊區域具有高投資潛力在談到裕廊東和裕廊湖區的發展時，特地舉出濱海灣、濱海南和 The Sail 公寓的例子，是為了強調在新加坡投資房地產時確實要具備長遠的眼光，要能看見當下一般人因外在環境或其自身條件的局限所暫時無法看到的東西。沒錯，退一步說，濱海灣、濱海南跟裕廊東、裕廊湖區在地理位置上相比相距甚遠，表面上似乎沒有可比性，因為一個是位於新加坡的核心中央區內、地處中央商業區的中心，另一個則位於西部，地處郊外，比較靠近西南邊的工業重鎮；一個鄰近海灣，另一個則地處內陸（不過區內有個大湖，可欣賞到優美的湖景）。
不過，若透過宏觀的視角來看，這兩個地區在一定程度上確有其可比性和類比性，都是政府要致力於開發打造的土地面積和規模超大的商業與住宅功能兼具齊備的城市新區，皆已經歷或正處在劇烈的發展、轉變、轉型中，而且兩個地區內在政府的城市規劃藍圖中被劃為白色地段的空地還有很多。白色地段，就是White Site，新加坡市區重建局允許開發商自行決定此類地段的土地用途的最佳組合，最後當然必須經當局考研後才批准所提呈的發展計劃；但一般來說，這類白色地段多半可用來建造較大規模的綜合體項目 （integrated development ）或商住兩用的混合項目（mixed development）。正因如此，當地未來的發展與建設充滿了無限的可能，據此不難看出兩地的房地產所具備的巨大的價值和潛能以及日後可觀的升值漲勢的空間。根據整個裕廊區（按郵區劃分為第 22 區）的私宅（非有地住宅）1995-2023 的整體價格走勢圖表（參看下圖），該區私宅於過去近 30 年的平均尺價從原本的$590 新元已漲到接近$1400（漲幅約為 136%），其目前的價位水平跟島國的其他地區相比確實還不算高，但這反而是其優勢所在，估計未來 10 至 20 年將會有相當可觀的上漲空間。
裕廊區（第 22 區）1995-2023 的非有地私宅價格走勢圖表（信息來源：新加坡市區重建局URA）
事實上，裕廊的私宅項目整體來說偏向老舊，於過去 5 至 10 年在區內新開的樓盤確實寥寥無幾， 但隨著政府推動裕廊中心的發展計劃加速，區內接下來估計會有越來越多的舊私宅項目乘勢走集體出售以求套現的途徑，今後除了會有官方所主導帶動的規模甚大的發展建設之外，還會在區內圍繞著裕廊湖不同的地點出現由私人的利益相關者或股份持有者（stakeholders）所進行的各種較小規模的重新開發與重建的房產項目。
更何況，作為填土地段，濱海南和濱海灣周邊當年的發展確是真正意義上的從零開始、從無到有，而相比之下，裕廊湖區今後的發展則是在現有裕廊東中心經多年發展起來的一定的規模和基礎上來進行的，更多的是在根據實際需要優化土地使用的大原則下繼續擴建、擴充、擴大範圍而已，這自然是裕廊區宏觀發展的另一個優勢所在。
裕廊東一帶的房地產的真正實力，或因裕廊區偏西的地理位置及其較靠近工業地帶的環境條件方面的限制而普遍上被投資者所長期忽略或低估，但相信其未來巨大的潛在能量將會隨著時間和裕廊新區的建成與成型而被慢慢釋放出來！
綜觀從市中心濱海灣商業與休閒娛樂圈的逐步建成，直到中南部 CBD 的去中央化（de-centralization）並分階段逐部遷移至作為島國西部區域中心的裕廊的整個發展歷程和大趨勢，我們從中或可看到新加坡政府的城市規劃和建設的隨機應變、居動不常的性質特點，這也正應驗和印證了中國人常講的「三十年河東，三十年河西」那句古話。
（本文作者：姜耀榮，土生土長的新加坡人，前文教工作者，目前在本地從事房地產經紀業務工作。結合個人對房地產的興趣以及長期觀察社會的愛好，喜歡透過房地產來看一個地方的社會文化。）
