整體出售獲益業主們怎麼花這筆意外之財的呢

2019年03月22日 • 9405次閱讀

2016年5月至2018年8月是新加坡的整體出售熱潮，短短兩年多的周期產生了價值206億新元的交易，使其成為整體出售歷史上第二強的周期。

圖片來自聯合早報圖表

整體出售獲益的業主們是如何利用這些到手的意外之財的呢？仲量聯行根據其參與大量成功的整體交易及其與受益人的互動而分享了觀察結果。

整體受益者做出的選擇確實多種多樣，因此了解影響其決策的幾個關鍵因素非常重要。

整體銷售獲益情況

整體出售家庭的選擇取決於收到的整體銷售收益的金額。金額越大，受益人的選擇範圍越廣。從2016年到2018年的整個周期中，大約有7,000名私人房主受益，但他們收到的補償金額差別很大。

根據仲量聯行的分析，大約39％的家庭每戶得到200萬新元的補償，32％在200萬新元到300萬新元之間，20％在300萬新元到500萬新元之間。

雖然那些享受較高補償的人們可能在使用他們的錢時受到的限制較少，但是如果他們在同一地點尋找同等的替代住宅，那麼支付較低的其他人（例如低於200萬新元）的靈活性要小得多。

影響替代房屋決策的另一個重要因素是受益人的生活方式目標，這取決於生活中處在哪個階段。退休人員或職業生涯晚期的人將在活躍的職業生涯階段或與家庭成長的人中有不同的優先級。每個成功的整體項目都有老年人，中年和年輕家庭的比例，因此他們的需求會有很大差異。

監管制度

2016年至2018年的整個周期是2007年最後一次整體銷售繁榮後的第一次重大復甦。

在最近的周期中，私人住宅市場已經在2010年至2013年間實施了降溫措施，包括減少借款限額，賣方印花稅（SSD），附加買方印花稅（ABSD）和總債務償還比率（TDSR））。

2018年7月再次推出更強勁降溫措施，附加買方印花稅（ABSD）增加，借款限制降低，以適應市場上漲的需求和價格。這些降溫措施對整體受益人的行為和決策產生了重大影響。

圖片來自聯合早報圖表

他們會搬到哪裡去？

對於作為自住業主的整體受益人而言，這一直是一個主要問題。許多項目的特點是居住在那裡多年的「長期」居民。習慣於並熟悉周圍環境，他們往往對同一地點有親切感。

然而，在同一地點買回新的替代房屋可能具有挑戰性。例如，Shunfu Ville 1,668平方英尺的公寓單元的整體銷售補償金額約為178萬新元，而JadeScape是整體收購該公寓後新的99年租賃開發項目，在2018年9月推出後，以約280萬新元的價格售出1,647平方英尺的單位。

許多整體銷售的共同經驗是補償金額可能不足以回購在同一地點或類似樓面面積的新單位。這使得整個受益人可以購買一個較小的新單位或者更舊但更寬敞的轉售單位。

對於那些寧願只將部分銷售收入用於替代房屋並保持投資餘額或節省現金的許多整體受益人，他們通常最終會尋找轉售房產。

因此，許多整體受益者在尋找同一社區的替代住宅時，也必須考慮其他地點以擴大他們的選擇範圍。在嘗到了整體銷售的甜頭之後，一些受益者在一個有可能成為未來整體的開發項目中尋找替代家園，以便再次得到甜頭。

還有一些整體受益者並不急於找到一個替代房屋，因為他們覺得他們有時間在當前的市場條件下進行挑選，他們在過渡期間租房，但這是少數。

人口老齡化也影響抉擇

新加坡的人口老齡化反映在其常住人口的年齡金字塔中。 2008年，60歲及以上的新加坡居民占常住人口的12.9％，但10年後的2018年，這一比例攀升至20.5％。

在許多整體項目中，可能構成相當比例居民的老年人不再需要類似規模的替代住房，並且可能傾向於將更多的整體收益用於退休資金。在Shunfu Ville 的整體受益者中，這種趨勢似乎更為明顯。很多人選擇建屋局轉售單位作為他們的替代住房，減少他們的負擔能力，使他們有相當數量的現金儲蓄。

整體銷售帶來的意外收益也幫助那些仍在工作或與家庭成長的人一起升級到更大的家庭，以符合他們的生活方式願望。這可能是較新的公寓甚至有地住房中更寬敞的單位，特別是對於那些獲得300萬新元到500萬新元或更高補償金額的人。當然升級也可以是位置，例如從郊區到城市邊緣或黃金地段。

投資者的選擇

除了自住業主之外，許多整體銷售的業主是投資者，持有他們的單位以獲得租金回報。作為第二或多個住宅物業的業主，附加買方印花稅（ABSD）阻止了許多投資者購買另一個住宅單元。一些人決定探索對非住宅物業或其他途徑（如金融市場）的投資。由於近年來租賃市場一直充滿挑戰，一些業主也厭倦了尋找租戶，而寧願從其他來源獲得被動收入，例如房地產投資信託（Reits），這可能帶來比租金更高的回報。