截至2023年上半年底，新加坡中部地區以外（OCR）的私人非有地住宅物業（也稱為大眾市場部分）約占新加坡的46%，即149,498套。中部其他地區（RCR）和核心中部地區（CCR）分別占31.7%和22.3%。
過去幾年，從2017年第一季度到2023年第二季度，OCR中非有地私人住宅的比例保持相當穩定。根據2017年到2023年的數據顯示，大規模46.4%的交易來自OCR交易市場房屋。由於買家熟悉該地區且價格實惠，OCR房屋受到HDB升級者的青睞。
因此，OCR中交易量和價格的任何重大變化都可能對房地產市場產生深遠影響。確保OCR內非有地住宅供應和價格穩定對於市場穩定至關重要。
政府通過管理土地供應、實施抑制購買的降溫措施以及應對金融體系風險的宏觀審慎措施來維持房地產市場的穩定。
2018年上半年，當OCR的私人住宅價格飆升8.7%時，政府推出了增加額外買方印花稅 （ABSD）和收緊貸款價值比（LTV）等措施來抑制價格。
OCR的房價在緊隨其後的一個季度（2018年第三季度）下降了0.1%，並在隨後的幾個季度中更加可持續地增長。
當2021年、2022年和2023年房價與經濟基本面不同步時，除了提高ABSD之外，政府還宣布了進一步的貸款緊縮措施，例如降低總償債率和提高中期利率下限。2021年12月，政府還宣布將增加住房供應以滿足需求。
集體收購周期於2017年開始，並於2018年放緩，這兩年使OCR開發的私人住宅單元供應量大幅增加了約10,000個。
政府將政府土地銷售（GLS）計劃下提供的土地上的私人住宅單元供應量減少了約50%。2018年和2019年平均每年釋放約可容納1,200個單位的土地，而2017年釋放的土地可容納單位數量超過2,500個單位。
2017年至2020年間，集體收購市場和GLS計劃下的土地銷售確保了OCR中出售的新私人住宅的穩定供應，每年數量在4,000至5,000套之間。
疫情的爆發給經濟帶來了前所未有的不確定性，政府進一步將GLS計劃下OCR的私人住宅單元供應量削減至2020年的680個。這可能是有記錄以來的最低水平。
當2021年經濟強勁增長7.6%時，對住房的需求強勁回升。新房供應嚴重不足，需求強勁復甦，為房產市場創造了條件。
OCR的私人房地產價格在2021年飆升8.8%，2022年飆升9.3%。這促使2021年12月和2022 年9月採取新一輪的降溫措施。為了滿足不斷增長的需求，政府在2021年GLS計劃將增加 134%，覆蓋估計1,590個私人住宅單元。到2022年，OCR土地單位供應量將再增加76%，達到2,790個單位。
2023年，GLS的OCR土地供應量達到10年來的最高水平，達到可容納3,455個單位。由於從地塊出售到項目推出至少有12個月的時間間隔，OCR推出出售的私人住宅單位數量大幅下降，並於2022年跌至僅1,669套的低點，這是疫情期間土地銷售低迷的結果。
2021年和2022年上半年OCR土地供應的增加為2023年帶來更多的新項目推出。2023年1月至9月期間，OCR預估有1,716套新私人住宅推出出售。
OCR內的另外500多個單位會在2023年第四季度出售。項目包括Hillhaven、Hillock Green和 J』den。
Hillhaven是Hillview私人住宅區的一個擁有341個單位的項目，距離Hillview地鐵站僅幾分鐘步行路程。
Hillock Green是一個擁有474個單位的項目，位於即將建成的Lentor私人住宅區，對面是購物中心和Lentor地鐵站。
J』den位於新加坡第二中央商務區的中心地帶，是前JCube商場的重建項目，擁有368個單位。
這些可能使OCR推出的單位總數在2023年達到估計兩千多個單位。雖然這高於2022年的 1,669套單位，但仍遠低於2021年的2,951單位以及2017年至2020年的年平均4,000至5,000個單位。
然而，供應量的增加是在最近推出的新項目銷售放緩的情況下發生的。
大眾房屋市場往往會受到更多組屋升級者的歡迎。但近年來，擁有組屋地址的買家數量和比例有所下降。擁有HDB地址的買家幾乎占2017年新銷量的50%。根據截至2023年8月的交易數據，這一比例已降至20.5%。RCR和CCR房屋也觀察到類似的趨勢。
關鍵的轉折點可能是——政府在2021年12月16日將第二套房產的額外房產印花稅（ABSD）提高到17%。包括25%的首付和4%的印花稅，HDB升級者在購買信德私人住宅時，將不得不以先進或公積金支付房價的近五成。
在此之前，許多人會出售或出租公寓，或與父母親戚住在一起，但疫情的爆發打亂了這些計劃。由於在家工作盛行，家庭需要更多的空間，導致可供出租的公寓供應緊張，租金飆升。另以種選擇是購買新的行政公寓（EC）單元。但EC項目有嚴格的資格條件，許多HDB升級者不符合資格。
當前的市場狀態並不理想，從長遠來看將限制住房的發展，還可能影響大眾市場的穩定性。
