滿10年私有化後升值空間大 EC轉售尺價增80％至逾200％
分析師指出，執行共管公寓（EC）項目私有化後不再受到轉售限制，滿10年後的升值空間因此大大提高。由於EC價格比一般私宅低至少20％，市場對這類住宅的需求高，因此新EC尺價預計保持堅挺，可能衝破1300元的大關。
滿10年後私有化的執行共管公寓（EC）的升值空間大，這些升級為私宅的EC，轉售中位數尺價較開盤時增加至少80％，有的在轉手時甚至增值逾200％。
分析師指出，EC項目私有化後不再受到轉售限制，滿10年後的升值空間因此大大提高。由於EC價格比一般私宅低至少20％，市場對這類住宅的需求高，因此新EC尺價預計保持堅挺，可能衝破1300元的大關。
橙易產業提供給《聯合早報》的數據顯示，本地共有73個EC項目，其中23個取得臨時入伙證（TOP）超過10年並已私有化。
根據截至今年9月18日的轉售記錄，若比較這些項目今年轉賣以及最初推出時的中位數尺價，升值幅度介於84.1％至222.8％。
這些項目中，地點優越的碧山苑（Bishan Loft）創下最高中位數尺價，達1350元，與新EC項目不相上下。這個項目在2003年建成，屋齡19年，2001年推出時的中位數尺價為418元。
位於宏茂橋的綠雅園（Nuovo）的升值幅度第二大，轉售尺價為1072元，較當初售價增加165.3％；位於武吉巴督的綠亭（The Dew）排在第三名，轉售尺價為1008元，增加160.3％。升值最少的是位於文禮的善美園（Summerdale）。
EC是私宅和組屋的混合體，申請者的總家庭月入不可超過1萬6000元。它的售價一般比私人公寓低，購屋者可享津貼。不過，EC同組屋一樣，設有購買條件和轉售限制，例如，屋主必須住滿五年的最低居住年限（MOP）後，才能把房子賣給新加坡公民和永久居民。在10年後，EC項目可私有化，房子能賣給外國人和公司團體。
另一方面，市場上有33個EC項目的屋齡介於五年至10年，它們的升值幅度介於25.3％至70.7％。其中，位於盛港一帶、2013年建成的愛士百樂之居（Esparina Residences）升值最多，2010年推出時的中位數尺價為761元，今年轉售時尺價飆升至1299元。
同樣在2013年建成、位於榜鵝的Prive的升值幅度第二大，為68％；位於蔡厝港的雨林閣（The Rainforest）以63.5％排在第三名。升值最少的是位於裕廊西的西林苑（Westwood Residences）。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清說：「迄今所有TOP五年以上的項目售價都獲得增值。EC項目大致上都會帶來投資回報。」
她指出，普遍而言，EC項目獲得高度津貼，價格比私宅低了許多，增值幅度因此比私宅來得大。今年1月1日至9月18日，EC市場共有1456個單位轉手。去年全年共有2291個單位轉手。
EC單位轉售時讓屋主有利可圖，提高了這個市場的吸引力，新EC價格也跟著走高。此外，從發展商對EC地段的土地投標價格來看，新EC尺價可能會繼續往上升。
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮說：「新EC項目的平均尺價目前為1300元，未來推出的項目可能會更高，一方面是土地價格上升，另一方面是建築成本在接下來一年內似乎沒有下降的趨勢。」
今年至今唯一推出的EC項目是位於義順的North Gaia，4月開盤時平均售價為每平方英尺1301.93元。
合登集團高級研究主管李思德指出，過去15年，EC市場的價格節節上升，讓屋主賺取可觀的利潤。EC項目滿五年和10年的平均增值幅度，分別為33.7％和61.5％。
至於新EC價格是否過高，李思德認為，由於設有每月償還貸款比率等措施來確保買家不會超出負擔能力，EC對大部分買家來說仍屬於負擔得起的水平。
PropertyGuru數據科技房地產智能部主管李乃佳博士說，EC的增值幅度取決於項目何時推出，以及市場在EC滿五年最低居住年限時的狀況。如果房地產行情處於上升趨勢，屋主轉賣時得到的回報會更具吸引力。不過，如果項目是在行情轉壞之前推出，所得到的回報沒有那麼高。
發展商料推出八項目 第四季新私宅供應同比少64％
發展商預計本季度推出八個新私宅項目，大部分是大眾化私宅，新單位數量估計比第三季少36％，比去年同期更是少64％。（王彥燕攝）
面對新一輪房地產降溫措施，有分析師認為一些資金較雄厚的發展商可能延後推出項目，先觀察市場反應。這意味著第四季的新私宅供應量可能更少，銷量或因此放緩。
發展商預計本季度推出八個新私宅項目，大部分是大眾化私宅，新單位數量估計比第三季少36％，比去年同期更是少64％。
面對新一輪房地產降溫措施，有分析師認為一些資金較雄厚的發展商可能延後推出項目，先觀察市場反應。這意味著第四季的新私宅供應量可能更少，銷量或因此放緩。
博納產業（Propnex）提供給《聯合早報》的數據顯示，今年第四季預計有八個新私宅登場，共829個單位。這比第三季的1299個少了36.2％。
若包括兩個可能在近期推出的執行共管公寓（EC），即位於登加新鎮的Copen Grand和淡濱尼62街的Tenet，第四季預計有2086個單位推出，超過四分之三屬於大眾化市場。
政府上周四（9月29日）深夜宣布，從9月30日起，銀行用於計算總償債率（TDSR）和貸款與估值比率（MSR）的中期利率上調0.5個百分點至4％，買家的最高貸款額減少，一些大眾化私宅買家的購買力估計受影響。
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮認為，發展商可能會因此延後推出新項目。他接受本報訪問時說：「發展商應該會先觀望一兩個月，看買家反應如何，接著又碰上12月學校假期，一些新項目說不定還可能延到明年開盤。資金比較雄厚的發展商較可能會考慮延後。」
合登集團（Huttons）高級研究主管李思德也認為一些新項目可能會到明年才推出，今年第四季的銷量或會放緩。他估計今年全年的新私宅銷量約8000個，低於原本可達9000個的預測。
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚也預計新私宅銷量會放緩，因為推出的單位減少、房貸利率不斷上升，加上新一輪降溫措施影響買氣。
她預測全年銷量介於8000至9000個，低於之前預測的9000至1萬個。
不過，博納產業研究與內容主管黃秀瑩持不同看法。她認為市場目前的買氣依舊強勁，發展商暫時不會延後推出私宅項目。
黃秀瑩說，最近中央區以外（OCR）的新項目開盤，發展商收到的支票是單位總數的三倍。從這點看，即使降溫措施讓一些買家卻步，但會有其他買家趁機進場。
| 新項目價格短期料持穩
至於價格，分析師都認為，雖然大眾化市場的需求會受新一輪降溫措施影響，但新項目價格短期內料可持穩。麥俊榮指出，受貸款條例收緊影響最大的組屋提升者占整體OCR私宅銷量約40％，但新條例不會馬上影響第四季開盤的OCR項目價格，平均尺價料維持在2000元左右。
他說：「發展商可能須調整營銷策略，但調低價格的空間不大，因為建築和土地成本目前還是很高，而且大眾化項目的利潤率較低，尤其是EC項目，一般都是靠高銷支撐盈利表現。」
黃秀瑩也認為發展商沒有太大空間調低價格，它們的利潤率只有高個位數，或最多在11％至13％之間。在政府售地計劃下，其他中央區（RCR）的平均土地價格去年上漲35％後，在今年進一步上揚約11％，平均土地尺價今年達到1324元。
宋明蔚也說，在建築和借貸成本高昂的情況下，發展商通常不太可能調低要價。
至於兩個新EC，麥俊榮說，它們一個在東，一個在西，各自面對的競爭並不激烈。
「登加是新開發的地區，也不曾有EC。消化完新措施的影響後，這兩個EC項目對買家來說仍有吸引力。」
