满10年私有化后升值空间大 EC转售尺价增80％至逾200％
分析师指出，执行共管公寓（EC）项目私有化后不再受到转售限制，满10年后的升值空间因此大大提高。由于EC价格比一般私宅低至少20％，市场对这类住宅的需求高，因此新EC尺价预计保持坚挺，可能冲破1300元的大关。
满10年后私有化的执行共管公寓（EC）的升值空间大，这些升级为私宅的EC，转售中位数尺价较开盘时增加至少80％，有的在转手时甚至增值逾200％。
分析师指出，EC项目私有化后不再受到转售限制，满10年后的升值空间因此大大提高。由于EC价格比一般私宅低至少20％，市场对这类住宅的需求高，因此新EC尺价预计保持坚挺，可能冲破1300元的大关。
橙易产业提供给《联合早报》的数据显示，本地共有73个EC项目，其中23个取得临时入伙证（TOP）超过10年并已私有化。
根据截至今年9月18日的转售记录，若比较这些项目今年转卖以及最初推出时的中位数尺价，升值幅度介于84.1％至222.8％。
这些项目中，地点优越的碧山苑（Bishan Loft）创下最高中位数尺价，达1350元，与新EC项目不相上下。这个项目在2003年建成，屋龄19年，2001年推出时的中位数尺价为418元。
位于宏茂桥的绿雅园（Nuovo）的升值幅度第二大，转售尺价为1072元，较当初售价增加165.3％；位于武吉巴督的绿亭（The Dew）排在第三名，转售尺价为1008元，增加160.3％。升值最少的是位于文礼的善美园（Summerdale）。
EC是私宅和组屋的混合体，申请者的总家庭月入不可超过1万6000元。它的售价一般比私人公寓低，购屋者可享津贴。不过，EC同组屋一样，设有购买条件和转售限制，例如，屋主必须住满五年的最低居住年限（MOP）后，才能把房子卖给新加坡公民和永久居民。在10年后，EC项目可私有化，房子能卖给外国人和公司团体。
另一方面，市场上有33个EC项目的屋龄介于五年至10年，它们的升值幅度介于25.3％至70.7％。其中，位于盛港一带、2013年建成的爱士百乐之居（Esparina Residences）升值最多，2010年推出时的中位数尺价为761元，今年转售时尺价飙升至1299元。
同样在2013年建成、位于榜鹅的Prive的升值幅度第二大，为68％；位于蔡厝港的雨林阁（The Rainforest）以63.5％排在第三名。升值最少的是位于裕廊西的西林苑（Westwood Residences）。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说：“迄今所有TOP五年以上的项目售价都获得增值。EC项目大致上都会带来投资回报。”
她指出，普遍而言，EC项目获得高度津贴，价格比私宅低了许多，增值幅度因此比私宅来得大。今年1月1日至9月18日，EC市场共有1456个单位转手。去年全年共有2291个单位转手。
EC单位转售时让屋主有利可图，提高了这个市场的吸引力，新EC价格也跟着走高。此外，从发展商对EC地段的土地投标价格来看，新EC尺价可能会继续往上升。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣说：“新EC项目的平均尺价目前为1300元，未来推出的项目可能会更高，一方面是土地价格上升，另一方面是建筑成本在接下来一年内似乎没有下降的趋势。”
今年至今唯一推出的EC项目是位于义顺的North Gaia，4月开盘时平均售价为每平方英尺1301.93元。
合登集团高级研究主管李思德指出，过去15年，EC市场的价格节节上升，让屋主赚取可观的利润。EC项目满五年和10年的平均增值幅度，分别为33.7％和61.5％。
至于新EC价格是否过高，李思德认为，由于设有每月偿还贷款比率等措施来确保买家不会超出负担能力，EC对大部分买家来说仍属于负担得起的水平。
PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士说，EC的增值幅度取决于项目何时推出，以及市场在EC满五年最低居住年限时的状况。如果房地产行情处于上升趋势，屋主转卖时得到的回报会更具吸引力。不过，如果项目是在行情转坏之前推出，所得到的回报没有那么高。
发展商料推出八项目 第四季新私宅供应同比少64％
发展商预计本季度推出八个新私宅项目，大部分是大众化私宅，新单位数量估计比第三季少36％，比去年同期更是少64％。（王彦燕摄）
面对新一轮房地产降温措施，有分析师认为一些资金较雄厚的发展商可能延后推出项目，先观察市场反应。这意味着第四季的新私宅供应量可能更少，销量或因此放缓。
发展商预计本季度推出八个新私宅项目，大部分是大众化私宅，新单位数量估计比第三季少36％，比去年同期更是少64％。
面对新一轮房地产降温措施，有分析师认为一些资金较雄厚的发展商可能延后推出项目，先观察市场反应。这意味着第四季的新私宅供应量可能更少，销量或因此放缓。
博纳产业（Propnex）提供给《联合早报》的数据显示，今年第四季预计有八个新私宅登场，共829个单位。这比第三季的1299个少了36.2％。
若包括两个可能在近期推出的执行共管公寓（EC），即位于登加新镇的Copen Grand和淡滨尼62街的Tenet，第四季预计有2086个单位推出，超过四分之三属于大众化市场。
政府上周四（9月29日）深夜宣布，从9月30日起，银行用于计算总偿债率（TDSR）和贷款与估值比率（MSR）的中期利率上调0.5个百分点至4％，买家的最高贷款额减少，一些大众化私宅买家的购买力估计受影响。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，发展商可能会因此延后推出新项目。他接受本报访问时说：“发展商应该会先观望一两个月，看买家反应如何，接着又碰上12月学校假期，一些新项目说不定还可能延到明年开盘。资金比较雄厚的发展商较可能会考虑延后。”
合登集团（Huttons）高级研究主管李思德也认为一些新项目可能会到明年才推出，今年第四季的销量或会放缓。他估计今年全年的新私宅销量约8000个，低于原本可达9000个的预测。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚也预计新私宅销量会放缓，因为推出的单位减少、房贷利率不断上升，加上新一轮降温措施影响买气。
她预测全年销量介于8000至9000个，低于之前预测的9000至1万个。
不过，博纳产业研究与内容主管黄秀莹持不同看法。她认为市场目前的买气依旧强劲，发展商暂时不会延后推出私宅项目。
黄秀莹说，最近中央区以外（OCR）的新项目开盘，发展商收到的支票是单位总数的三倍。从这点看，即使降温措施让一些买家却步，但会有其他买家趁机进场。
| 新项目价格短期料持稳
至于价格，分析师都认为，虽然大众化市场的需求会受新一轮降温措施影响，但新项目价格短期内料可持稳。麦俊荣指出，受贷款条例收紧影响最大的组屋提升者占整体OCR私宅销量约40％，但新条例不会马上影响第四季开盘的OCR项目价格，平均尺价料维持在2000元左右。
他说：“发展商可能须调整营销策略，但调低价格的空间不大，因为建筑和土地成本目前还是很高，而且大众化项目的利润率较低，尤其是EC项目，一般都是靠高销支撑盈利表现。”
黄秀莹也认为发展商没有太大空间调低价格，它们的利润率只有高个位数，或最多在11％至13％之间。在政府售地计划下，其他中央区（RCR）的平均土地价格去年上涨35％后，在今年进一步上扬约11％，平均土地尺价今年达到1324元。
宋明蔚也说，在建筑和借贷成本高昂的情况下，发展商通常不太可能调低要价。
至于两个新EC，麦俊荣说，它们一个在东，一个在西，各自面对的竞争并不激烈。
“登加是新开发的地区，也不曾有EC。消化完新措施的影响后，这两个EC项目对买家来说仍有吸引力。”
