私宅價格大漲 發展商盈利率上揚
本地新私宅價格大漲，發展商的盈利率也預計上揚。
根據星展集團研究報告，麗福苑（LIV＠MB）近期大賣，首個周末就賣出近八成單位，而且平均尺價達2400元，一些較小單位尺價更達2600元。
星展集團分析師陳偉祥和陳麗睿在報告中表示，麗福苑（LIV＠MB）地價估計為尺價1280元，項目回本尺價預計為1850元至1900元。當項目完工後，估計發展商萬國公司（Bukit Sembawang）可取得25％至28％的盈利率。
盈利率是本地發展商關注事項之一。根據《商業時報》去年報道，受到土地和建築成本上揚，以及房地產經紀佣金增加的影響，本地發展商在私宅項目可取得的盈利率已跌至10％至12％，有些項目盈利率更少於10％。
但近期強勁私宅需求帶動房價大漲，多個新私宅尺價漲至超過2000元的水平，發展商得以將上漲成本轉嫁給買家，盈利率因而上揚。
5月初正式開賣的鑫麗嘉園（Piccadilly Grand），首個周末以2150元平均尺價賣出近八成單位。此前，市場估計它的回本尺價約1837元。按此計算，意味著這項目的盈利率約17％。
將於本月推出的宏茂橋新項目AMO Residence，以及第三季推出的楊厝港倫多中路（Lentor Central）項目曲水倫庭（Lentor Modern），分析師預計它們推出的平均尺價分別為2100元和2200元，而回本尺價為約1822元和1900元，盈利率可達15％左右。
根據房地產公司Stacked Homes整理的數據，新私宅平均尺價從2012年第一季約1200元，如今已漲至超過2000元，漲幅約67％。
新加坡國立大學房地產上周發布的今年第一季房地產行情報告還顯示，71％發展商預計下來六個月的私宅價格會調高，比之前調查的60％比率來得高。
國大房地產與城市研究院副院長李乃佳接受《聯合早報》訪問時表示，新私宅價格上漲，或多或少提振了發展商的盈利率表現。
他說：「雖然不少發展商反映他們的盈利率少於10％，但從最近幾個項目的銷售價格來看，我相信它們的盈利率應高於10％。」
他跟著指出，新私宅強勁銷售表現主要來自幾方面。首先是有大批80後買家進入樓市．對市場形成大量需求。其次，許多人把房地產作為更安全投資。再來，目前新私宅項目不多，意味著買家選擇更少。
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文表示，目前尺價2000元可說是許多地區的新常態，估計買家需要一些時間來消化新價位。
但他提醒說，目前宏觀經濟風險偏向於下行。他說：「年初至今，全球經濟出現逆風如俄烏衝突、中國疫情封控措施，以及連帶的供應鏈中斷等，無疑對新加坡在內的世界各地經濟增長前景帶來不利影響。」
有鑒於此，他預計今年私宅價格增長將比去年緩和，發展商的整體盈利率應不會繼續走高。
同樣地，李乃佳呼籲發展商採取謹慎態度，別高價競標地段。他說：「現在私宅需求和市場流動資金雖高，但建築成本依然居高不下，而且發展商把較高成本轉嫁給買家始終是有個限度的。」
父母幫一把 買房有何難？
來自中國的買家一次過買了康寧河灣（圖）的20個單位，總交易額估計超過8500萬元，引起熱議。
（檔案照片）
在借貸限制收緊的情況下，年輕買家依然有能力負擔價格高昂的私宅，他們是怎麼做到的呢？不少人相信，部分原因是得到父母的幫助。
上周報章報道來自中國的買家一次過買了康寧河灣（Canninghill Piers）的20個單位，總交易額估計超過8500萬元，引起網上一番討論。
有人表達了不滿與挫折感，覺得自己工作一輩子都買不起這個項目的一個單位，這名買家卻一人購買20個。有人則羨慕買家的孩子，一生下來註定富貴命，不用打拚就享盡高檔私宅的奢華生活。
父母幫忙買房，最近成了朋友圈中的熱門討論話題。在房價物價不斷高漲、薪水卻似乎停滯不前的背景下，大家都對下一代如何能自立買房感到擔憂不已，一些則準備出資幫助孩子順利完成「房事」。
朋友A說，女兒剛大學畢業，跟未婚夫看中紅山的黃金地段組屋，但價格不菲，四房式單位不包括津貼的售價從54萬元起，最高價格為73萬7000元。他決定幫女兒趕緊買下組屋安定下來，早點生兒育女建立小家庭。
「現在年輕人，你不在經濟上幫他們一把，單靠他們的薪水，可能連組屋都買不起。」他無奈地說，一語道盡許多父母的心聲。
朋友B和妻子各有一套私宅，他現在準備用年過21歲的孩子名字多買一套，一方面可以省去高額的額外買方印花稅（ABSD），另一方面想讓孩子贏在起跑點上。
對他來說，房子只會越來越貴，用孩子的名字買房可取得長遠的投資回報，又確保孩子有個遮風擋雨的地方。
他說：「過去我和一些富家子弟都不在一個賽道上。現在我辛苦了大半輩子終於有資本了，怎麼說都不能放棄我或孩子的這個優勢。」
朋友B以孩子名義投資買房，到底是為了他自己還是孩子呢？我想，現實大概是介於兩者之間，或更傾向於前者吧。
| 35歲以下私宅買家 六年內增一倍
近年來，私宅買家有越來越年輕化趨勢。根據統計局數據，獨自居住或搬離父母家的35歲以下本地人（公民及永久居民），從2015年的2萬3700人，增加一倍至2020年的5萬1300人。
PropertyGuru去年的調查顯示，在22歲至39歲組別的本地人當中，有76％考慮一年內搬出父母家，他們大多已有一些買房積蓄。
與房地產界人士談起，他們表示許多新私宅買家的年齡約25歲至35歲。這群買家出手果斷大膽，只要覺得地點合理和具增值潛能，2000元的高尺價單位也毫不猶豫地買下。
他們也指出，年輕買家往往是帶著父母一起看房，後者在選房時，明顯有著極大的話語權。所以，最終出最多錢的人可能還是父母。
事實上，我國新私宅價格去年全年上漲10.6％，即便政府出台降溫措施，今年第一季仍上漲0.7％。房價走勢之凌厲固然叫人驚嘆，更令人咋舌的是樓市流動資金之強勁，在借貸限制收緊的情況下，年輕買家依然有能力負擔私宅的高昂價格，他們是怎麼做到的呢？
不少人相信，部分原因是得到父母的幫助。他們在經濟上有能力，考慮到房子升值很快，他們樂意在經濟上幫孩子一把，「順便」視為一項投資。
尤其是新一輪降溫措施出台後，公民買第二套房屋的ABSD調高至17％，投資成本頓時大漲。蠢蠢欲動的投資型父母，自然更樂意通過幫孩子買房，以節省額外稅務成本。
可惜的是，年輕買家的私宅交易中，父母幫忙買房的比率占多少，他們提供的資金又有多少，無論官方或發展商都難以探知這方面的數據。
| 父母幫忙買房 可能引起家庭糾紛
對一些年輕人來說，父母幫忙買房，不也是他們的責任嗎？
像一些剛踏入社會工作，起薪高但儲蓄和公積金較少的年輕專業人士，他們負擔得起每月房貸，唯獨無法拿出幾十萬元付首期付款，跟父母拿錢或借錢成了買房的最佳途徑。這就好比是一筆「創業基金」，免去他們首期付款的壓力，當他們事業逐漸上軌道後，他們還有能力加倍奉還父母的供款，讓父母和他們一起享受房產投資的紅利。
但我認為，父母幫忙買房，或許能解決孩子短期的資金周轉問題。長遠來看，它可能帶來家庭糾紛等弊端。比如孩子離婚，和另一半分割房產，父母出的錢是否會被孩子私吞？當父母年老時，有意搬來和孩子同住或是要變賣房子時，孩子不同意時又該如何解決？
此外，市場瞬息萬變，任何行業都隨時會被顛覆。像科技行業過去兩年迅速擴展，近來卻有泡沫化跡象，有公司開始大幅裁員。之前享有高薪，背上沉重房貸的年輕專業人士，如果突然失業，將可能面對房貸斷供危機。
玩電子遊戲有所謂的金手指，通過竄改遊戲的數據，輕鬆升級打敗遊戲Boss（即守關的「大魔王」）。父母幫忙買房無異是年輕人買房的「金手指」，讓他們無須如一般人努力奮鬥、克勤克儉，馬上就能升級為屋主，實現擁屋夢。
遺憾的是，父母的幫忙往往害了孩子，讓他們在經濟上無法獨立，也失去了通過自身艱苦奮鬥獲得一切的重要人生經歷。更有甚者，父母幫忙孩子買房間接推動了房價飆漲，抬高其他人入場的門檻，把高房價問題如罐子般不斷地往前踢，讓下下一代面對更棘手的局面。
打遊戲沒有金手指，輸給Boss時大不了重新再練級。可是人生不是打遊戲，沒了父母的「金手指」庇護，一旦遭遇房貸還款困難，將可能變得一無所有，無法重來。
