在全球金融市場波動的背景下，美聯儲的降息周期已經啟動，新加坡也步入了降息軌道。這一政策的調整，帶動了低利率環境的延續，為投資者尋找穩定且具備高收益潛力的投資工具創造了絕佳時機。在這樣的環境下，房地產投資信託基金(REITs)成為眾多投資者的熱門選擇。
那到底什麼是REITs呢？傳統的房地產投資門檻往往很高，並且投資周期較長，因此普通人買房用於自住者居多，而用於投資的較少。那有沒有一種好的投資方式，可以降低房產的投資門檻並且提高流通性，進而讓普羅大眾也能輕鬆參與房地產投資，從而分享房地產增值的蛋糕呢？本期就讓小編給大家介紹一下房地產投資信託基金(REITs)吧！
01 REITs的簡介
什麼是REITs
房地產投資信託基金又稱Real Estate Investment Trust，簡稱REITs，是資產證券化的典型代表。REITs是一種以發行收益憑證的方式向投資者募集資金，再由專業投資機構進行房地產投資、經管，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
REITs的運營邏輯
REITs的收益主要來源於租金分紅和交易的資本利得，投資者通過二級市場上的交易來參與房產投資。REITs的出現很好的解決了傳統房地產投資門檻高、流通性差等問題。投資者通過購買REITs從而對標的房產進行投資可以最大限度的降低投資門檻，而隨著門檻的降低參與人數也會隨之增多，進一步增強的REITs的流通性。此外，不同於傳統房地產投資中資金會集中在少部分房地產項目上，REITs還可以更好的幫投資者分散投資標的，從而降低投資風險。
REITs的種類
根據投資標的類型的不同，REITs可以分為以下六類：
零售類(Retail REITs)
零售類REITs主要投資商場，並將其出租給商戶來賺取租金回報。商場的零售能力是決定零售類REITs回報率穩定性的主要因素。在經濟下行的情況下，如果商戶現金流出了問題，可能將無法支付租金，從而導致收益率下降。
住宅類(Residential REITs)
住宅類REITs主要投資成品住房和公寓，並將其出租給租客賺取租金回報。住宅類REITs大都偏愛CBD附近的住宅，因為這些片區的房價較高，需要租房的人也相對更多。
辦公類(Office REITs)
辦公類REITs主要投資寫字樓，並將其出租給公司賺取租金回報。辦公類REITs的優點是租賃合同的時間長，公司一旦入住，不會輕易退租。但辦公類REITs也受到失業率和片區經濟發展能力等影響。
工業類(Industrial REITs)
工業類REITs主要投資工廠，並將其出租給製造業公司作為辦公場地，或是出租給快遞公司作為倉庫、分銷中心。承租公司的發展情況直接決定了工業類REITs的回報率穩定性。此外，因為工業類房地產的所有權一般只有30年，所以這一類資產的貶值速度會比較快。
酒店類(Hospitality REITs)
酒店類REITs主要投資酒店、服務公寓和短期住宿設施，並賺取租金回報。酒店類REITs的回報率受到房屋空置率和經濟波動的影響較大。
醫療類(Healthcare REITs)
醫療類REITs主要投資醫院、醫療中心和退休中心，並賺取租金回報。醫療類REITs的回報率穩定性主要受到投資標的的醫療水平的影響。
REITs的回報率
REITs的收益主要來源於租金分紅和交易的資本利得，投資REITs就是投資其管理的房地產。從某種意義上來說，投資者就成為了那些大型購物中心、商業園區的所有者(擁有一部分資產)。無論這些資產的租金收入是多少，其中一部分租金都會以分紅的形式支付給投資者。一般來講，S-REITs每季度或6個月派發一次股息。此外，投資者還可以在交易所自由交易REITs基金，獲得潛在的資本增值。
新加坡REITs歷史收益統計，圖片來源bloomberg
投資REITs時需要謹慎做出選擇，不能只看股息分配的比例，也不能只看股價增長的趨勢。漲勢不錯的REITs可能不會提供很高的股息分紅比例，導致總回報率偏低；而漲勢一般甚至下跌的REITs也有可能提供很高的股息分紅比例，使得總回報率變高。一般來說，在新加坡投資REITs可以獲得大概5%-8%左右的收益率。
02 REITs投資須知
開戶
以購買S-REITs為例，投資者需要開通SGX CPD account和Brokerage account，才能進行S-REITs的交易。小夥伴們可以在新加坡任意的券商公司進行開戶。而中國想投資新加坡REITs的小夥伴可能還需要先開一個新加坡本地的銀行帳戶
注意事項
投資種類
確定REITs所投的種類是否符合宏觀經濟發展。比如目前經濟下行，辦公類REITs派發的股息就非常的低。而隨著遠程辦公的興起，投資了數據中心的工業類REITs則變得更有吸引力了。
發展趨勢
REITs是否有好的發展趨勢(利好消息)，也是影響投資決定的一個因素。好的發展趨勢可以表現為租金的按時繳納、入住率的增長、舊房地產的收購，或是新房地產的投資等。
估值
REITs的投資依賴於所投房地產的創收能力。就像直接投資房地產需要估值一樣，投資REITs也需要估值。坊間一般使用Funds From Operations (FFO)或者Adjusted Funds From Operations (AFFO)進行估值，感興趣的小夥伴可以上網搜索。
資本化率
資本化率(Caplitalisation rate)表示預期在所投房地產項目上產生的回報率，數值越高越好。資本化率可以用來評估房地產投資的獲利能力和回報潛力，其計算方法是用凈營收除以該房地產項目(而非REITs本身)當前的市場價值。
03 降息對REITs的影響
降息對REITs通常有多方面的積極影響，以下是主要的幾個方面：
融資成本降低
REITs通常依賴債務融資來進行資產收購和項目擴展。降息意味著借貸成本下降，使REITs能夠以更低的成本融資。這不僅有助於提高運營效率，還可能提升凈收益，增加分紅的穩定性和吸引力。
資產估值上升
低利率環境往往推高房地產的估值，這對REITs持有的房地產資產價值有正向影響，進而提高其凈資產價值，增強投資者的信心。
分紅收益吸引力提升
REITs以高股息收益率聞名。在降息環境下，固定收益資產(如債券)的回報率降低，投資者更傾向於尋找高收益的替代品。REITs的分紅收益率與較低的市場利率形成了顯著的吸引力，從而吸引更多資金流入。
資本流入帶動價格上漲
降息往往帶動更多投資者進入股市尋找收益機會，REITs作為穩定、高分紅的資產類別，通常會受到青睞。這種資金流入不僅推高了REITs的價格，也進一步降低了其收益率，但仍保持對其他資產類別的優勢。
經濟復甦的間接影響
降息通常伴隨著刺激經濟增長的目的。隨著經濟復甦，商業活動增加，租賃需求可能增長，為REITs的物業運營帶來利好。例如，商業地產REITs可能從企業擴張中受益，零售REITs則可能因消費者支出增長而受益。
結 語
以上便是關於REITs的分享，希望可以幫助到有需要的小夥伴們！
