大清早打算寫稿，住家樓上突然傳來一陣激烈的敲打聲，似在敲磚拆牆。好奇上樓查看，門外貼著裝修告示，我這才醒覺，這一區五年最低居住年限已屆滿，難怪今年初就有房地產經紀上門來問要不要賣。樓上這戶，該是本座首宗轉售吧。
下樓回家，在走廊碰見隔壁家老先生兩父子。他們也被敲打聲驚動，兒子興奮地說:「終於有人賣了!"
老先生跟著說:「我們也要搬了，換一間更大更好的，孫子們越來越大了。聽經紀說，這裡的行情已漲到80萬元!"
我大吃一驚:「那豈不是漲了一倍?"趕緊撿起塞在門縫好幾張經紀求讓的傳單查看行情。
老先生看錯了，傳單上的價碼沒那麼高，但還是比我買進時高出整整50%，夠讓人興奮的了。
五年前搬來武吉巴督西邊陲之地，對面是剛剷平從林、待建的登加新鎮。這麼好的行情，當時萬萬不敢奢想。
如今，新鎮已見雛形，最靠近大馬路的第一批組屋已蓋到腰際，裕廊區域線地鐵軌道的高架也豎起了好幾支。
然而，新組屋建得再快，仍趕不上強勁的住房需求，轉售組屋價從2020年第二季起連續八個季度累計上漲了21%。獲政府津貼的預購組屋期滿投入轉售市場，增值一般來說更可觀，從而推動組屋提升至執行共管公寓(EC)或私宅的需求。
無怪乎，這一帶討去一年來售出的兩幅EC地段接連創地段尺價新高--強勁的提升者需求，支撐著發展商的信心。去年5月，登加新鎮的登加綠苑徑(Tengah GardenWalk) EC地段以容積率每平方英尺603元售出，刷新2018年榜鵝蘇芒徑(SumangWalk)EC地段的583元紀錄。
今年3月，新鎮對面的武吉巴督8道EC地段以662元尺價售出，刷新前一幅淡濱尼62街EC地段的659元記錄，更比登加綠苑徑地段高出9.8%。
登加綠苑徑的項目估計下半年推出，分析師預測項目尺價會介於1250元至1280元。至於武吉巴督8道地段，分析師預期項目推出時尺價會在1300元以上。
分析師的預期完全合理。榜鵝蘇芒徑地段2019年7月推出星水嘉園(Piermont Grand)，尺價跨越當時EC市場關鍵的1000元心理價位，首月賣出逾四成單位，今年5月和6月售出的最後幾個單位，尺價超過1300元。
發展商去年推出的三個EC項目Parc Central Residences Parc Greenwich和Provence Residence都在上個月售完，中位尺價都超過1200元。今年最新的義順EC項目NorthGaia在4月推出就賣出逾兩成單位，中位尺價1301元，5月售出的單位中位尺價略減至1285元。
對國人來說，EC不但是跟組屋一樣可獲政府津貼、又享有私宅設施的理想住房選項，更是「包賺」的房地產投資。這幾年EC價格猛進，這種「買EC包賺」的概念，恐怕更在買家心中根植。
然而，這時候考慮進場的買家，至少應當更謹慎考量三點風險。
首先是許多房地產買家和房貸償還者已明顯感受到的利率上揚衝擊。
美國聯邦儲備局上周為抑制通貨膨脹壓力，大幅調高基準利率75個基點後，利率風險再飆高，經濟師已顯著上調本地短期利率的預測，抵押貸款利率在今年底可能升至4%，在明年升至4.5%。
跟私宅買家比，EC買家更須提防利率上揚對負擔能力的影響。購買EC目前的月入頂限是1萬6000元，排除其他客觀因素如父母財力雄厚，他們的荷包沒有一般私宅買家深。
政府在2019年11月把EC買家的月入頂限從1萬4000元調高到1萬6000元。自那以後，EC的關鍵心理尺價已從1000元直逼1300元。
就以星水嘉園本月賣出的最後第二個單位為例推算，成交價135萬元(尺價1334元)，若貸款75%分30年償還，年利率2.5%，每月還款是4000元，占1萬6000元最高月入的25%。一旦貸款利率上揚到4%，每月還款會漲20%至4800元，財務負擔明顯加重。4800元等於最高月入的30%，也觸及每月償還貸款比率(MortgageServicing Ratio，簡稱MSR)的頂限。
純粹從理財角度看，每月把30%收入投到單一投資，即使「包賺」，恐怕不夠審慎，更別說在百物通脹的環境，保留更多預算以備不時之需才是上策。
其次就是「包賺」的觀念。EC屋主須住滿五年才可脫售，10年後才完全私有化，可賣給外國人，屬於長期投資，從房價歷史走勢看，長期保本或升值的機率大於貶值。
不過，EC價格過去兩年漲幅高幹歷史平均，目前可能已處干或接近上揚周期的頂端，即使還有上漲空間，維持這般漲勢的機率恐怕不大。
更甚者，利率上揚意味著房貸須償還更多利息，若房貸利率升至4%，屋主未來幾年須額外支付多六成的利息，即使EC到時仍增值，扣除額外的利息成本，凈回報率恐怕也會顯著攤薄。
最後就是經濟衰退的風險已顯著提高。在經濟下滑周期，失業或收入減少的風險無疑會升高，對EC屋主來說，須斟酌的是EC的價值在這期間的相對抗跌能力。
從供應面看，EC地段價格低於私宅，一般來說，地理位置和周邊設施的便利不比同一區的私宅。從需求面看，EC須住滿10年才開放給外國買家，也就是說第六年至10年的中期市場行情，影響主要來自國內因素如組屋提升者需求，來自國外的避風港因素就算有也不直接。
2013年1月，時任國家發展部長許文遠在國會形容EC計劃是讓期望擁有私人公寓的國人，用購買豐田柯羅拉(Toyota Corolla)的平民價格買到一部立勝(Lexus)豪華車。
如今，一些大眾化私宅的尺價已高至2000元，相比之下， EC價格還是低許多，當年的比喻，如今仍然貼切。
只不過，柯羅拉現在也不便宜了。在各種逆風交錯的變局當下，對月入不高過1萬6000元的中高收入家庭來說，EC還是不是理想的住房選項，決策時還是審慎一些比較好。
