最近，百萬元組屋轉售價引起熱議，與之俱來的是有關組屋地價的爭論。一時間也許會讓有些人覺得，政府的組屋政策是否出現問題了？事實當然並非如此。
先說組屋的售價。最關鍵的問題是:人民，尤其是首購族買得起嗎?
這其實是買房的人和政府共同關心的問題。因為，公共住屋政策唯一的目的是要讓人民居者有其屋，如果人民買不起，政府建再多的組屋也沒用。
政府和私人房地產商根本不同的地方，在於私人房地產商是追求利潤最大化，政府則是追求讓所有人都住得起組屋，即使一時之間真買不起，也能租得到。所以，組屋的定價必然是要在人民買得起即負擔得起的範圍內。
那該怎麼定? 根據什麼來定?
最主要的根據自然是人民的購買力。這就涉及所謂「負擔得起」的定義。
我們常常聽到政府領袖向人民保證，組屋售價會保持在人民負擔得起的水平。但什麼是「負擔得起」呢?
首先，政府必須考慮到人民的收入水平。
在這方面，國內稅務局就有很好的數據。其次，政府也必須考慮到買房者的借貸能力。一般是取家庭收入百分位的中位數，即第50個百分位。
最近，有議員在國會建議，也許可以調低到第30個百分位。國家發展部長李智陞回應時說，政府其實不僅僅依據家庭收入的中位數，也提供各種類型的組屋，讓人們可依據本身的需要和預算購買。
部長也舉了一個例子說明。以一個家庭每月收入約5000元的首購族來說，他們的收入是略低於第30個百分位。如果他們選擇購買在兀蘭、裕廊東或蔡厝港這三個非成熟區的四房式預購組屋，售價約為34萬8000元。依據他們的收入，可以得到政府的4萬5000元額外安居津貼(Enhanced CPFHousingGrant)。算起來，他們每月用來償還房貸的錢，約占收入的23%。也即是說，他們只需用公積金支付就可以了。
據建屋局的數據，大部分組屋屋主每個月的分期付款，都在家庭收人的四分之一左右。這也完全符合新加坡金融管理局所定下的每月償還貸款比率(MortgageServicing Ratio，簡稱MSR)，即每月分期攤還貸款，不得超過借貸人每月總收入的30%。
依據這個例子來算，這對新婚夫婦買下了四房式組屋，價格收入比(price-to-incomeratio) 約為5。
也就是說，約等於夫妻倆五年的總收入。這個價格收入比，是另一個衡量人民是否買得起住房的重要指標，也是一個被廣泛使用的指標。
一般已開發國家的價格收人比是4到5，因此，新加坡符合指標。當然，一對新婚夫妻不可能不吃不喝，在五年內償還所有房貸。一般人會向建屋局貸款，並分25年償還。
我們不妨再舉一例。假定一對首購族夫妻的家庭收入每月是3000元，他們要買在裕廊東的三房式預購組屋。這類型組屋的售價約22萬元，在扣除他們能夠得到的6萬5000元的額外安居津貼後，約為15萬5000元。以目前的房貸政策計算，他們每月須攤還的房貸約554元，同樣只需用公積金支付即可。
這兩個例子應足以說明，假如一般的首購族都能從實際出發，實事求是，加上政府按收入水平所給予的額外津貼，都不愁買不起符合家庭收入水平的組屋。
政府出台額外安居津貼等措施，也許正說明房價確實已高出一般中低收入首購族的負擔能力;但也說明，當局不會對房價上升的問題坐視不理。反之，它時刻留意人民的購買力，一有需要，即出手相助。
因此，雖然百萬元轉售組屋的新聞很吸睛，實際情況是如國家發展部兼外交部高級政務部長沈穎日前接受電視台訪問所指出的，在成熟區，超過九成的四房式組屋售價是控制在40萬元或以下，五房式則有超過九成售價是控制在50萬元或以下，確保價位在首購族能力範圍之內。
其次，談組屋售價也不得不談組屋的地價。這個課題最近不只引起爭論，還罕見地使新加坡政府投資公司(GIC)前首席經濟師楊南強，收到防止網絡假信息和網絡操縱法令(POFMA)辦事處發出的更正指示。同時收到更正指示的還有時政網站「網絡公民」(The OnlineCitizen)。
網絡上有諸多子虛烏有的東西，不足為奇，但曾經屬於體制的經濟師也「犯規」，不免令人好奇。據報道，楊南強10月4日在臉書發布兩則貼文，指宏茂橋預購組屋項目CentralWeave@AMK不會蒙受2億7000萬元的損失，並聲稱政府能自由地以名義價格，或比市場價更低的價格，將項目的土地出售。國家發展部說，這兩個信息都是錯誤的。為什麼?我們不妨了解一下。
楊南強針對的是此前李智陞的說法。部長10月4日在國會回答反對黨非選區議員梁文輝的口頭提問時說，上述宏茂橋預購組屋項目發展地段的地價約為5億元。這是首席估價師依市場原則所作的估價。依此，加上建築成本，建屋局在這個項目上預計會虧損約2億5000萬元。如果計人購屋津貼，損失將達約2億7000萬元。
楊南強不以為然。他的主要論點是，政府過去以低價徵用土地，所以，若以當時的地價計算，加上建築成本，一般預購組屋真正的成本價，應該比現在的定價更低才對。這聽起來似曾相識，不是什麼新的看法。
實際上，他當然很清楚政府的運作。過去所徵用的土地都被歸入國家儲備，可以說是非現金的「儲備金」，它們的實際價值或「金額」是隨市場波動的。某塊地當年被徵用時市價也許只是5000萬元，現在市值則可能是5億元。現在把這塊地從儲備中拿出來用，等於提取5億元的儲備金而不是5000萬元。政府是不能擅自動用儲備金的，因此，拿出這塊地建組屋，建屋局就必須按它的市價把5億元還給儲備金。
建屋局必須按市價向政府買地建屋，但又不能按市價把地價算入組屋的成本價中，因為這麼算的話，很多人可能就真買不起組屋了。
所以，建屋局必須以津貼價出售組屋，此外還須通過提供額外安居津貼等措施，幫助更多較低收入國人擁屋，因此幾乎每年的財政都出現赤字。從2019/2020財年到2021/2022財年，每年平均赤字26億8000萬元。2021/2022財年總赤字達到43億6700萬元，其中「居者有其屋」計劃的赤字就達到38億5000萬元，哪有盈利可言!這可不是什麼「會計花招」，因為，政府每年都必須想辦法彌補這個赤字。
政府把國有土地拿出來建組屋，把房子賣給人民，在計算地價時，是應該按市價還是按當年的徵用價?這其實已超越了經濟學的爭論，而是近乎政治的爭論了。這類似政府每年應動用多少國家儲備金凈投資回報，最終是個政策決定。政府決定最多可以用50%，這相當干政府每年財政收入的20%。有些人便問，為什麼不可以再多個5%或10%?這是相當有誘惑性的，反對黨也總會在這方面做文章。但所謂坐吃山空，向國庫伸手很容易，一點一點慢慢掏，很容易掩飾。很多國家本來很充裕的國庫，就是這樣被掏空的。
作者是前新聞工作者、前國會議員
