新加坡銀行房貸攻略：如何挑選最適合你的貸款方案？
最近，我們身邊有許多新加坡朋友在抱怨房貸支出急劇增加，一些人的月供甚至增加了60%甚至更多，這讓他們痛苦不堪。他們不禁懷疑自己當初為什麼選擇了這種房貸方案。
此外，許多人正在考慮購買房產，但在面對不同的房貸方案時感到困惑。SORA、Fixing和Floating等各種名詞讓人感到頭疼。在本文中，我們將詳細介紹有關房貸的信息，以幫助大家更好地了解並做出明智的決策。
房貸介紹
在新加坡，房貸通常由銀行或HDB（公共住房發展局）提供。
銀行貸款的最高額度為房產價值的75%，利率可以選擇固定或浮動，通常與基準利率掛鉤。
購買HDB的房產，包括組屋和EC（執行共管公寓），可以選擇向HDB申請貸款。新加坡移民公司楹進集團表示HDB貸款的最高額度為房產價值的80%，利率固定為2.6%。不過，HDB貸款對借款人的月收入有薪資頂限要求，家庭月收入不能超過14000新幣，單身買房的個人月收入不能超過7000新幣。
房貸額度通常受以下三個因素的影響：貸款金額、還款期限和貸款人的年齡。貸款金額越高，銀行通常會認為還款難度越大，因此會降低貸款額度。新加坡通常規定還款期限為30年，即在0-30年內還款不影響額度。還款期限越長，月供越低，總利息越高。但是如果將還款期限延長到30年以上，將會降低貸款額度。此外，年齡也是一個重要因素。新加坡認為，在65歲退休後，還貸能力會下降，因此要求在65歲之前還清所有貸款。如果貸款期限延長到65歲之後才還清，貸款額度將會減少。
個人資質也會影響房貸額度。固定薪水是最有利的收入來源，因為它代表著穩定的收入。自僱人士的還款能力通常會根據其稅務和CPF（中央公積金）情況進行綜合考慮。相同薪水水平下，擁有固定工資的人通常能夠貸到更高額度。如果自己經營公司並持有大量股份，即使有高固定薪水，銀行也可能會對貸款額度進行調整。此外，如果有夫妻兩人一起貸款購房，總收入更多，自然能夠爭取到更高的貸款額度。不過，兩人貸款通常意味著房產必須以兩人的名字登記為屋主。銀行會使用加權平均算法來確定還款年齡，考慮兩人的年齡和收入。
外國人也可以申請房貸購買新加坡的房產，但貸款額度通常會受到一定限制。如果有穩定的本地收入，貸款額度將與本地人相同。然而，如果沒有本地收入，就需要等待銀行的批准，這可能比較困難且額度較低。
利率和配套
在新加坡，主要的基準利率與新元隔夜利率掛鉤，這個基準利率通常稱為SORA（Singapore Overnight Rate Average，新元隔夜利率平均值）。SORA是指新加坡銀行間每日早上8時至傍晚6時15分之間進行的無抵押隔夜新元交易的交易量加權平均利率。SORA更為透明，是一個良好的基準利率。但與市場的變化更為敏感，因此波動性更大。
房貸的利率通常分為固定利率（Fixing）和浮動利率（Floating）兩種。固定利率更為穩定，但通常也更昂貴。固定利率實際上是在2到5年內鎖定一個利率，之後會變為浮動利率。而浮動利率與基準利率或銀行內部利率直接掛鉤，因此變化頻率更高。
在選擇固定還是浮動利率時，應該基於對未來經濟形勢的判斷來做決策。如果認為未來經濟形勢不樂觀，可能會加息，那麼固定利率可能更為合適。相反，如果認為新加坡經濟穩定，利率不會有大幅波動甚至可能下降，那麼浮動利率可能更具吸引力。
此外，銀行的貸款方案和利率會根據市場情況和銀行策略不斷變化。因此，建議購房者與各家銀行的銀行家建立聯繫，以獲取最新的信息。如果有一位可靠的房產經紀人，他們可以為您提供最新信息並協助談判更有利的條款。
還要注意房貸合同中的重要條款，如鎖定期和再融資。鎖定期指的是在貸款後的一定期限內，不能提前還款或更改貸款方案，否則會有罰金。再融資是指在利率變化或貸款方案更新時，可以與銀行商議切換到更優惠的貸款方案。有些銀行會提供一到兩次免費的再融資機會，但也有些會收取一定的手續費。因此，如果希望保持更多的靈活性，最好選擇沒有鎖定期且可以免費再融資的條款。
資質提升
如果因為個人收入不足或不在本地而導致房貸額度不夠，有一些方法可以提升資質，以獲得更多的房貸額度。
首先，還清其他小額負債可以提高貸款額度。這些小額負債可能包括多張信用卡、車貸、教育貸款等。一旦還清這些負債，可以將貸款額度提高數十萬，這通常是一筆划算的交易。
其次，通過驗資的方式來展示自己的財務實力，以提高貸款額度。銀行會查看一到兩次，分別在貸款合同正式審批和首次放款時，這通常需要1-3個月。一旦驗資完成，這些資金可以由貸款人自由支配。
最後，定期存款也是一種提高貸款額度的方式。通常來說，定期存款期限需要至少3年以上，但所需的金額較驗資要少。
新加坡的房貸市場提供了多樣化的選擇，但購房者需要仔細考慮自己的財務狀況、風險承受能力和未來經濟預期，以選擇最適合自己的房貸方案。同時，與銀行家和專業房產經紀人的合作也可以幫助購房者獲取更多信息並獲得更有利的貸款條款。無論選擇何種方案，購房者都應謹慎決策，以確保自己能夠承受未來的貸款壓力。
