全球主要城市對優質住宅的需求飆升，但供應卻受到限制，導致優質住宅過去半年的租金價值走高，資本價值也繼續上升。其中新加坡和紐約上半年租金增長引領全球城市，超過8％。
根據第一太平戴維斯（Savills）最新的「世界城市指數」（Global Cities Index）報告，全球主要30個城市的優質住宅租金今年首六個月平均上揚3.1％，這主要是去年底主要城市的邊境重新開放，許多人回返這些城市，強勁需求推動租金增長。
其中，紐約和新加坡租金增幅超過8％，引領全球主要城市。相比之下，香港、深圳和杭州等亞洲城市仍然面對冠病疫情相關挑戰，首半年租金持平或下跌，表現較為疲弱。
第一太平戴維斯世界研究部董事托斯特文（Paul Tostevin）和分析師帕爾克（Lucy Palk）在報告中說：「隨著2021年底國際邊界重新開放，住宅供應短缺，許多人遷移到城市所帶來的積壓需求，繼續推動主要城市的租金增長。此外，商務旅遊復甦，更多家庭因遠程辦公而側重居住環境，也是住宅租金增長的因素。」
就各城市表現而言，紐約租金增長達到歷來最高水平，新加坡和倫敦的租金也完全收復了疫情以來的失地，是上半年租金增長最迅猛的三個城市。
本地住宅租金增長迅速 香港移民是一大因素
報告說：「新加坡住宅租金增長迅速，來自香港的移民是一大因素。根據新加坡旅遊局今年首三個月數據，來自該地區人數按月出現雙位數增長。」
另一方面，今年上半年這30個城市的住宅資本價值平均上揚2.4％，主要是混合工作模式將持續下去，促使更多人要求更大住宅空間，以及位於市區中心和交通便利的房產。
邁阿密再次占據資本價值增長最大的寶座，半年內取得12.5％增長。托斯特文和帕爾克表示，邁阿密較低稅率和高質量生活，吸引美國其他地區的人搬遷到這裡。其他排名靠前城市為洛杉磯、舊金山、杜拜和紐約等。
相比之下，亞太城市整體表現靠後。其中，新加坡資本價值增長2％左右，上海、雪梨和香港則下跌。
優質住宅價值增長料持續
展望主要城市住宅市場未來走向，托斯特文和帕爾克說，通貨膨脹和利率上升將對買家情緒產生負面影響，不過優質住宅的債務融資水平向來較低，而且從財富保值和資本增長角度來說，它依然是具吸引力的資產類別。他們說：「優質住宅資產價值增長會持續，但下半年增長會放慢，預計平均增長為2.2％，略低於上半年的2.4％。」
至於租金，他們認為，遠程工作和會議模式或許會對長期租賃需求產生影響，但短期內，優質住宅供應不足，租金預料繼續增長，特別是位於市區中心、具有較大面積的單位。
根據橙易產業發布的第二季私宅市場報告，本地私宅租金今年第二季的增幅從前一季的4.2％升至6.7％，為2007年第四季以來最大。分析師認為，通貨膨脹壓力和利率上升可能促使房東調高租金，下半年租金預計進一步上漲，全年可增長介於13％至18％。
邊境重開後，外籍專業人士對租房的需求激增，加上私宅項目工程延誤促使更多本地人租房，我國私宅出租市場面對供不應求的情況，租金高居不下。
分析師認為，通貨膨脹壓力和利率上升可能促使房東調高租金，下半年租金預計進一步上漲，全年可增長介於13％至18％。儘管如此，租金高漲預料無阻外籍人士前來本地工作，因為租金不是他們唯一的考量。
根據橙易產業（OrangeTee & Tie）發布的第二季私宅市場報告，本地私宅租金今年第二季的增幅從前一季的4.2％升至6.7％，為2007年第四季以來最大。橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清預測私宅租金全年可增長13％至15％，超越去年的9.9％。
博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩接受《聯合早報》訪問時指出，來新加坡工作的外國人數回流，以及等待新房建好期間暫時租房等因素，支撐了市場對本地出租公寓的需求。
分析：預期租金再漲 有租戶簽更長租約
孫燕清留意到，許多屋主近幾個月調高了租金。「有越來越多租戶延長租約至少兩年，以鎖定當前的租金，因為他們預期未來幾個月的租金進一步上漲。」也有租戶願意簽署更長的租約。
黃秀瑩指出，一些共享居住空間（co-living space）業者也積極租下私宅單位，用作共享居住空間用途。再來就是一些外籍人士可能更願意支付更高的租金，從而推高租金價格。
Finchley Realty房地產經紀王仲安受訪時說，外籍人士大部分都是專業人士，有更高的收入，所以負擔得起更高的租金。至於那些負擔能力較低的人士，他們也不介意搬到租金較低的郊區。
租金一般占外籍人士的收入約25％至三分之一。
王仲安說：「而且，目前市場上的出租單位供應有限，即使租金不斷上漲，外籍人士也別無選擇。」
房地產中介Singapore Expat Property Experts（SEPE）創辦人威廉士（Paul F Williams）說：「幾乎每個單位都很搶手，有些人在網上搜索招租信息，預約線上參觀單位之後，就直接決定租下來了。供應不夠，他們根本沒有太多時間親自看房。」
據PropertyGuru新加坡區域經理陳智群了解，租金上漲的城市不只是新加坡，倫敦、杜拜和曼哈頓的租金也在飆升。「租金並不是吸引人才來本地工作的唯一因素。其他因素可能還包括，教育、生活質量、就業前景和環境。」
英國住宅房地產出租平台HomeLet的數據顯示，倫敦今年5月份的平均月租為1832英鎊，同比上漲15.7％。世邦魏理仕（CBRE）的報告指出，杜拜去年7月到今年6月的平均租金上漲21.7％。
王仲安說，租金上漲是全球普遍現象。「香港外籍人士因政治因素以及封鎖情況，選擇前來新加坡尋求就業機會。新加坡的基礎設施穩健，可為跨國公司提供支持。」
我國私宅租金前景或好過多數亞洲城市
花旗集團（Citigroup）今年2月宣布將股票部門的香港高層調往新加坡和其他市場。美國銀行（Bank of America）和富國銀行（Wells Fargo）等跨國公司在檢討香港業務，計劃將員工或營運遷移到新加坡。
孫燕清同樣觀察到，其他城市的租房需求也非常強勁。我國私宅租金的前景可能比多數亞洲城市好，租金和租賃需求預期進一步增加，因為我國經濟復甦更快，經濟活動重新開放的速度也比香港等其他地區還快。
由於租房市場供應吃緊，黃秀瑩預計租金保持在高位，且有可能在下半年進一步上漲。另外，如果房東選擇把成本增加轉嫁給租戶，那麼通脹壓力和利率上升可能會促使他們調高租金。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級經理黃顯洋上調私宅租金的預測，全年可望增長15％至18％。
至於明年，黃顯洋認為，私宅租金的漲勢到時可能會放緩，因為明年會有1萬6978個私宅單位完工，高於10年平均的約1萬2673個。
資料來源：聯合早報
