適逢農曆七月加上利率走高，我國非有地私宅轉售價在8月的升幅放緩，環比上漲0.4%，低於前一個月的1.1%。
根據新加坡國立大學房地產與城市研究院(IREUS)星期三(9月28日)公布的8月份房地產價格指數(NUS SRPI)預估數據，整體非有地私宅轉售價格指數環比上升0.4%至172.9，同比上升7.7%;指數在今年首8個月共上升了5.0%。
房地產分析師王伽勝說，私宅轉售價格漲幅放緩主要受到農曆七月影響，很多買家避免在這個月看房和買房。此前由於6月學校假期而耽擱的交易，也趕在8月前完成。
不過，因為市場新私宅選擇有限，所以繼續推動轉售私宅的成交價格。
全年私宅價料漲6%到7%
他說，由於買家擔心下來會有新的降溫措施，整體轉售交易可能會在第四季增加。他預計，全年私宅價格會上漲6%到7%。
合登集團(Huttons)高級研究主管李思德認為，8月轉售私宅價格漲幅較小主要受到利率上漲的影響。他預計，在組屋提升者和集體出售屋主需求的支持下，今年私宅轉售價格漲幅將達到10%。
各區私宅轉售價中，非中央區私宅轉售價格預估指數(不包括小型公寓)環比上升1.0%。小型公寓轉售價格預估指數則維持不變。中央區私宅轉售價格預估指數則環比下跌0.6%。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清在接受《聯合早報》採訪時說，因為非中央區新私宅價格不斷上漲和供應不足，買家轉向購買價格相對實惠並且面積更大的轉售單位，從而推高了價格指數。利率的大幅上漲，讓買家重新衡量貸款數額，在一定程度上影響了中央區高檔私宅和大單位私宅的銷售。
王伽勝說，額外買方印花稅(ABSD)和利率增加，加重外國買家的購房成本，影響了中央區私宅轉售價格。同時，價格不斷上漲的非中央區私宅，也加重買家的負扣和貸款能力。他預測，隨著居家辦公的減少，非中央區私宅的需求和價格會在第四季略有下降。
下文部分轉載自聯合早報2022年9月18日的文章，原文標題《利率是最好的房市降溫工具》
曲水倫庭開盤見價格風向?
這時候考慮進場的一般住宅買家，不少人應該跟我有類似顧慮，利率下來短到中期的走勢要考量，房價是不是來到上漲周期末端，更要仔細觀察。
眼前一個重要風向球，就是星期六(9月17日)開盤的綜合項目曲水倫庭(Lentor Modern)
項目9月初開放預覽，據興業銀行分析師上周前往示範屋觀察，發展商的預示尺價介於1950元至2500元，範圍相當廣，可能意味著發展商對潛在需求的強度仍不確定。
不過，據最新消息，這個擁有605個單位的綜合項目，未開盤已收到逾千名買家下訂的支票，開盤第一天賣出500多個單位。若平均尺價也超過2000元，轟動程度將不輸372個單位的AMOResidence在第一天賣掉98%，以及158個單位的 SkyEden@Bedok第一天已賣掉75%。
這幾個新項目熱賣是不是反映市場討熱，難下定論，須同時考量到私宅市場目前整體供應稀缺，而且項目推出的地點優越及久未有新項目，周邊積壓需求強大。
值得關注的是，曲水倫庭的銷售蓄勢待發之際，政府在對面推出的倫多中路地段和附近另一幅倫多山路B地段星期三(9月14日)招標截止，分別只有三方和兩方人馬競標，而且容積率每平方英尺1108元和1130元的得標價，比曲水倫庭地段去年7月得標的1204元低。
在島的另一端，同天招標截止的武吉巴督西5道執行共管公寓(EC)地段也只吸引到四方進場，得標的容積率尺價626元也比隔鄰的武吉巴督8道EC地段今年3月賣出的662元低。
除了因為這兩個地區下來還有地段要推出，整體潛在供應龐大以外，經濟下行和利率上揚的風險恐怕警示著大眾化私宅尺價跨過2000元，EC尺價逼近1300元，都已接近頂峰。
發展商的地段庫存明明已告急須填補，進場時也不得不更小心翼翼，提防利率再繼續上揚，把潛在買家的負擔能力逼向極限。
還有一個說不出口的可能因素，就是發展商面對新一輪降溫措施推出的風險。
如果房貸利率至今的漲幅還不足以警惕買家下來的潛在風險更大，把銀行用於計算總償債率(TDSR)的利率從3.5%調到4%甚至更高是一個直接有效的工具。降低貸款額度，提高進場門檻，逼走財力本就處干邊緣，身處風險邊際而不自知的買家，對整體市場的平穩發展有利。
調高購買EC月入頂限或助邊緣買家「懸岸勒馬」
與此同時，如果把EC買家目前的1萬6000元月入頂限調高，也有助讓一些買不到EC而勇敢直上私宅的邊緣買家「懸岸勒馬」。
政府之前三次調高EC月入頂限是在2011年 2015年和2019年，間隔都是四年，幅度都是2000元。若參考歷史，下一次調高要到明年。不過，房地產價格在2011年至2015年和2015年至2019年的漲勢都不如過去三年大。
雖然調高EC月入頂限可能導致需求上揚推高EC價格，但如果同時將計算TDSR的利率調高，將有助調節市場，把EC的門開大一些，同時保持價格平穩。
