通常情況下，發展商在推出樓盤的時候會重點宣傳自己的最大優勢，買家看到的內容一般都是樓盤位置好、配套設施全、住宅朝向佳、戶型設計好或是價格優勢等直觀的東西。
但除了這些以外，還有一個經常有被買家忽略，也很少有發展商主動提及參考因素，那就是住房容積率(Plot Ratio)。真的是容積率越低越好嗎？容積率越高可以建的層數越多嗎？限高又會對樓盤產生怎樣的影響？今天的文章中我們就來跟大家聊一聊關於容積率的那些事兒。
01 住房容積率是什麼
容積率Plot Ratio是地產行業經常遇到的一個詞，指的是一塊地皮內，總建築面積與建築用地面積的比值。
容積率對於發展商來說是一個非常重要的數值，這決定了地皮本身最大可開發程度。就好比飛機的經濟艙和頭等艙，同樣面積的情況下經濟艙可以設立4個座位，而頭等艙只有1個位置，位置大小影響了整個飛行中的舒適度。對於住房來說也一樣，居住的私密性、人口密度、公共空間舒適度等都收到容積率的影響。
02 如何確定住房容積率
土地的容積率不是發展商可以決定的，一塊地從它的用處到容積率會在城市整體Master Plan規劃方案中就確認好。
通常情況下，發展商在開發時會根據自己的情況會儘量接近容積率上限，但往往會受到土地地麵條件、建築物高度或其他因素的影響，使其最終無法達到可開發上限值。
我們常見的容積率數值一般分為1.4、1.6、2.1、2.8或以上。
大家都可以通過URA的網站查看到容積率：
https://www.ura.gov.sg/maps/#
容積率並非固定不變的。URA每五年會推出一個新的Master Plan，根據城市發展的具體需要和情況進行調整，因此許多發展商在收購土地時會多方考量，那些曾經以較低密度開發的老公寓位置格外受到發展商的青睞。
那容積率數值真的是越低就越好嗎？我們接著往下看。
03 容積率和樓層的關係
在URA(Urban Redevelopment Authority)給出的指導手冊中，有列出一個樓層和容積率的對應數值，具體如下：
GRP (Gross Ratio Plot) 最高樓層
1.4 5層
1.6 12層
2.1 24層
2.8 36層
超過2.8 高於36層
結合層高、占地面積等因素，讓我們來更直觀的看看容積率對於我們的居住狀況所產生的影響吧。
相同地皮大小的情況下，容積率越低，每層樓使用面積越高。參考上圖數據，在容積率為1.4的情況下，受到層高5樓的限制，每層樓可均攤2800平方米的面積。因此，發展商會在建築規定範圍內多建幾棟樓，推出規定範圍內最多能達到的單位數。這種情況下樓間距就會儘量壓縮，反觀容積率為2.8的情況，由於可以建造36層高的建築，因此在同樣場地面積的情況下，樓間距可以更大，並且打造更多公共設施區域。
因此，一個小區的建築群是緊湊還是寬敞，需要結合容積率和高度限制(樓層數)來進行整體考量，我們用實際效果再舉個例子。
Park Colonial 英雅苑
占地面積：19,547
容積率：3.0
提供單位：805
樓層：14/15
Stirling Residences 尚景苑
占地面積：21,109平方米
容積率：4.2
提供住宅：1259個單位
樓層：38/40
我們用Park Colonial英雅苑和Stirling Resideces尚景苑來對比，兩者之間土地面積相差並不大，英亞苑的容積率為3.0，尚景苑的容積率為4.2。單從容積率上來說，4.2的數值會讓人從第一印象覺得這個項目肯定比較緊促。 但對比兩個項目的平面圖來看，英雅苑的樓間距其實會更加緊湊一些，這就是受到樓層高度限制的原因。反觀容積率更高的尚景苑，由於樓層高度可達到40，因此，項目總共只打造來3棟建築，有更多的空間建立公寓公共設施的同時也保證了足夠寬敞的樓間距，體驗感可能會更好。
因此，容積率的大小並不能夠完全判斷一個項目居住的舒適度，還是應該結合整體情況來進行考量的。
在新加坡最常有限制建築高度的區域就是機場航道範圍內。因此，靠近盛港榜鵝的項目普遍來看都是比較密集的，部分會有樓挨著樓的情況。這些項目從規划上來看大多數都是容積率為2.8的住宅，但是受到層高限制，可建造的樓層數直接減半，大多維持在16-17樓的樣子。因此，發展商不得不將樓群建得更加密集，犧牲樓間距和設施的面積，來儘量達到容積率的上限。
04 買房時其他參考事項
看完上述內容之後，相信大家能對容積率有了更加明確的了解。還有哪些數據是我們在購房時可以獲得，並且進行參考的呢？
當購買的房屋正對著一塊空置土地的時候，買家也可以參考Master Plan，確認該土地的使用性質及容積率，這樣可以確認項目的一個高度，參考未來項目建立好之後是否會對現有房屋的視線產生遮擋。
同時，買家也可參考城市規劃圖來確認周邊發展計劃，雖然不能夠當下就產生收益，但在未來增益中這是非常重要的一點。投資型的買家也需要儘可能在項目建成前入場，這樣才能確保收益最大化。 小編總結：
很多發展商在賣房時不提容積率，但也有一些發展商會打出低容積率的賣點。從人口密度上來說，低容積率的優勢是顯而易見的，但是如果結合項目整體的配置以及樓間距等問題來看確實就不一定了。
用戶還是應該結合自身的住房習慣整體考量，在許多專業問題上更應該諮詢專業的顧問，這樣才能避免踩坑。
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