罗弄禾山两项目竣工 为附近私宅增添生气
莲逸轩位于罗弄禾山一带，上月刚竣工。它共有80个单位，目前卖出40个单位，中位数尺价为2163元。（张思庆摄）
本地楼市即将迎来一波私宅竣工潮，今明两年估计竣工单位总数超过2万8000个，其中刚竣工的迎昕园（The Gazania）和莲逸轩（The Lilium）都位于罗弄禾山（Lorong How Sun）一带。
入住这两个新项目的住户除了为该地区增添生气，或许也将引起一些买家和租户对这个地区私宅的兴趣。
迎昕园和莲逸轩均为永久地契，是新海逸（Singhaiyi）为首的财团所发展的项目。前者位于前豪山村公寓（Sun Rosier）地段，后者位于前豪山园（How Sun Park）地段。新海逸2017年先后以2亿7100万元和8109万元，买下了这两幅集体出售项目的地段。
迎昕园共有250个单位，目前已卖出了189个，中位数尺价为2235元。莲逸轩则有80个单位，目前卖出40个，中位数尺价为2163元。跟它们在2019年推出的平均尺价约2000元相比，两个项目售价明显增加许多。
在这两个新项目之间，是另一个较小型的项目Casa Rosa。它有96个单位，属于99年地契项目，建于2001年，屋龄较大，所以转售价相对较低。该项目今年2月有一个1173平方英尺的单位以120万元成交，尺价相当于1023元，比迎昕园价格低了至少五成。
沿着巴耶利峇上段（Upper Paya Lebar）有一个商住综合项目Kensington Square，它属于永久地契，在2017年建成，算是这一带较新的项目。
它有141个私宅单位，过去一年有15个单位易主。上月有一个单位仅以67万元转手，不过这个单位面积431平方英尺，是还不到500平方英尺的鞋盒单位，尺价相当于1556元。
| 巴特礼地铁站附近两项目私宅交易活跃
从罗弄禾山往巴特礼地铁站走去，还有Bartley Residences和绿盛邨（Botanique at Bartley）这两个项目，它们的交易相当活跃，过去一年有超过100个单位转售。
Bartley Residences是城市发展（CDL）的项目，建于2015年，属于99年地契，共有702个单位。它过去一年成交尺价介于1176元至1691元，价格差距颇大。
例如它最近转手的两个单位，一个尺价为1538元，另一个尺价为1380元，两者相差了11％。
相比之下，绿盛邨过去一年成交尺价介于1428元和1815元，价格偏高一些。它最近转手的两个单位，尺价至少1663元。
绿盛邨是华业集团（UOL）发展的项目，三年前建成，共有797个单位。
罗弄禾山靠近地铁环线的巴特礼地铁站，住户开车五分钟可前往NEX购物中心，下来还有即将竣工，位于比达达利（Bidadari）的桦丽商城（The Woodleigh Mall）。
| 受家长欢迎的学园区租赁市场相当活跃
此外，罗弄禾山附近的学校有海星中学附小、海星中学、巴耶利峇美以美女子小学、圣加俾尔中学和巴特礼中学等，是受不少家长欢迎的学园区，所以这一带的租赁市场相当活跃。租约最多是Bartley Residences和绿盛邨。
Bartley Residences过去一年签订了238份租约，最新的中位数月租为每平方英尺3.78元，绿盛邨则有187份租约，中位数月租为每平方英尺4.57元。
随着附近的比达达利组屋区陆续竣工，咖啡店和各类设施更趋完善，这可能会进一步带动罗弄禾山的私宅交易。但大量竣工单位也可能造成该地区供大于求，租金和房价面对下行压力。
宏茂桥项目带动 7月新私宅销量环比激增70.9％
在宏茂桥大众化私宅AMO Residence的带动下，本地新私宅销量在7月份环比大增70.9％至834个单位。
| 私宅价格仍面对上涨压力
分析师认为，尽管利率预计上升，许多进行中长期投资的买家依旧蜂拥进场买房。面对强劲的买房需求，未售出的库存单位日益减少，下来几个月的私宅价格将面对上涨压力。
根据市区重建局星期一（8月15日）发布的预估数据，发展商在7月份共售出834个新私宅单位，比6月份的488个多出70.9％，但比去年同期的1602个少47.9％。
以地区来看，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的私宅最受欢迎，售出485个单位。当中，AMO Residence占366个。代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表中档私宅的其他中央区（RCR）的销量，分别为185个和164个单位。
如果包括执行共管公寓（EC），7月份销量环比增加70.6％至846个单位，但低于去年同期的1757个。
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清说，AMO Residence的销售取得佳绩，可能是因为郊区面对严重的新私宅供应短缺问题。这一区已经有将近一年没有中型公寓项目推出。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，尽管利率预计上升，不少买家依旧蜂拥进场购买新私宅。“当中有许多买家进行中长期投资，不太会对房贷利率上升感到担忧。”
| 买家预期利率不会保持高位
他解释，这是因为他们可能预料政府在通货膨胀受控，或经济开始出现放缓迹象时会放宽货币政策。“许多政府会不惜一切代价防止经济衰退，包括缩小加息幅度。换句话说，这些买家预期利率不会长期保持在高位。”
ERA产业执行长朱泳强说，面对强劲的买房需求，未售出的库存单位日益减少，下来几个月的私宅价格将面对上行压力。“再来，由于土地和建筑成本不断上涨，发展商不太可能会调低住宅项目的售价。”
至于未来展望，世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚指出，AMO Residence的销售佳绩应该会支撑今年下来的房地产市场情绪。这对即将登场的新私宅项目曲水伦庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok有利，预料会吸引不受降温措施影响的组屋提升者和首购族入手。
不过，她认为，宏观经济不确定因素和房贷利率上升也可能会抑制下半年的乐观情绪，本地私宅价格的涨幅预计在下半年放缓。私宅价格在上半年上涨4.2％。
