羅弄禾山兩項目竣工 為附近私宅增添生氣
蓮逸軒位於羅弄禾山一帶，上月剛竣工。它共有80個單位，目前賣出40個單位，中位數尺價為2163元。（張思慶攝）
本地樓市即將迎來一波私宅竣工潮，今明兩年估計竣工單位總數超過2萬8000個，其中剛竣工的迎昕園（The Gazania）和蓮逸軒（The Lilium）都位於羅弄禾山（Lorong How Sun）一帶。
入住這兩個新項目的住戶除了為該地區增添生氣，或許也將引起一些買家和租戶對這個地區私宅的興趣。
迎昕園和蓮逸軒均為永久地契，是新海逸（Singhaiyi）為首的財團所發展的項目。前者位於前豪山村公寓（Sun Rosier）地段，後者位於前豪山園（How Sun Park）地段。新海逸2017年先後以2億7100萬元和8109萬元，買下了這兩幅集體出售項目的地段。
迎昕園共有250個單位，目前已賣出了189個，中位數尺價為2235元。蓮逸軒則有80個單位，目前賣出40個，中位數尺價為2163元。跟它們在2019年推出的平均尺價約2000元相比，兩個項目售價明顯增加許多。
在這兩個新項目之間，是另一個較小型的項目Casa Rosa。它有96個單位，屬於99年地契項目，建於2001年，屋齡較大，所以轉售價相對較低。該項目今年2月有一個1173平方英尺的單位以120萬元成交，尺價相當於1023元，比迎昕園價格低了至少五成。
沿著巴耶利峇上段（Upper Paya Lebar）有一個商住綜合項目Kensington Square，它屬於永久地契，在2017年建成，算是這一帶較新的項目。
它有141個私宅單位，過去一年有15個單位易主。上月有一個單位僅以67萬元轉手，不過這個單位面積431平方英尺，是還不到500平方英尺的鞋盒單位，尺價相當於1556元。
| 巴特禮地鐵站附近 兩項目私宅交易活躍
從羅弄禾山往巴特禮地鐵站走去，還有Bartley Residences和綠盛邨（Botanique at Bartley）這兩個項目，它們的交易相當活躍，過去一年有超過100個單位轉售。
Bartley Residences是城市發展（CDL）的項目，建於2015年，屬於99年地契，共有702個單位。它過去一年成交尺價介於1176元至1691元，價格差距頗大。
例如它最近轉手的兩個單位，一個尺價為1538元，另一個尺價為1380元，兩者相差了11％。
相比之下，綠盛邨過去一年成交尺價介於1428元和1815元，價格偏高一些。它最近轉手的兩個單位，尺價至少1663元。
綠盛邨是華業集團（UOL）發展的項目，三年前建成，共有797個單位。
羅弄禾山靠近地鐵環線的巴特禮地鐵站，住戶開車五分鐘可前往NEX購物中心，下來還有即將竣工，位於比達達利（Bidadari）的樺麗商城（The Woodleigh Mall）。
| 受家長歡迎的學園區 租賃市場相當活躍
此外，羅弄禾山附近的學校有海星中學附小、海星中學、巴耶利峇美以美女子小學、聖加俾爾中學和巴特禮中學等，是受不少家長歡迎的學園區，所以這一帶的租賃市場相當活躍。租約最多是Bartley Residences和綠盛邨。
Bartley Residences過去一年簽訂了238份租約，最新的中位數月租為每平方英尺3.78元，綠盛邨則有187份租約，中位數月租為每平方英尺4.57元。
隨著附近的比達達利組屋區陸續竣工，咖啡店和各類設施更趨完善，這可能會進一步帶動羅弄禾山的私宅交易。但大量竣工單位也可能造成該地區供大於求，租金和房價面對下行壓力。
宏茂橋項目帶動 7月新私宅銷量環比激增70.9％
在宏茂橋大眾化私宅AMO Residence的帶動下，本地新私宅銷量在7月份環比大增70.9％至834個單位。
| 私宅價格仍面對上漲壓力
分析師認為，儘管利率預計上升，許多進行中長期投資的買家依舊蜂擁進場買房。面對強勁的買房需求，未售出的庫存單位日益減少，下來幾個月的私宅價格將面對上漲壓力。
根據市區重建局星期一（8月15日）發布的預估數據，發展商在7月份共售出834個新私宅單位，比6月份的488個多出70.9％，但比去年同期的1602個少47.9％。
以地區來看，代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）的私宅最受歡迎，售出485個單位。當中，AMO Residence占366個。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）和代表中檔私宅的其他中央區（RCR）的銷量，分別為185個和164個單位。
如果包括執行共管公寓（EC），7月份銷量環比增加70.6％至846個單位，但低於去年同期的1757個。
橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部總監孫燕清說，AMO Residence的銷售取得佳績，可能是因為郊區面對嚴重的新私宅供應短缺問題。這一區已經有將近一年沒有中型公寓項目推出。
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮認為，儘管利率預計上升，不少買家依舊蜂擁進場購買新私宅。「當中有許多買家進行中長期投資，不太會對房貸利率上升感到擔憂。」
| 買家預期利率不會保持高位
他解釋，這是因為他們可能預料政府在通貨膨脹受控，或經濟開始出現放緩跡象時會放寬貨幣政策。「許多政府會不惜一切代價防止經濟衰退，包括縮小加息幅度。換句話說，這些買家預期利率不會長期保持在高位。」
ERA產業執行長朱泳強說，面對強勁的買房需求，未售出的庫存單位日益減少，下來幾個月的私宅價格將面對上行壓力。「再來，由於土地和建築成本不斷上漲，發展商不太可能會調低住宅項目的售價。」
至於未來展望，世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚指出，AMO Residence的銷售佳績應該會支撐今年下來的房地產市場情緒。這對即將登場的新私宅項目曲水倫庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok有利，預料會吸引不受降溫措施影響的組屋提升者和首購族入手。
不過，她認為，宏觀經濟不確定因素和房貸利率上升也可能會抑制下半年的樂觀情緒，本地私宅價格的漲幅預計在下半年放緩。私宅價格在上半年上漲4.2％。
