近两年，由于新加坡不断推出家族办公室、签证等一系列利好高净值人群的税收和移民政策，一大波新移民和科技新贵开始抢滩新加坡，同时也造成了新加坡房价和租金的一路飙升。放眼全球，在新冠疫情和俄乌冲突的双重阴霾笼罩下，新加坡的房产市场可谓是一骑绝尘！
01 私宅转售价连续26个月攀升
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）10月11日发布的数据，与8月份的1.1％增幅相比，9月份非有地私宅转售价环比增幅扩大。与8月的情况相同，各区转售价在9月份全面上扬。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）涨幅仍然最大，达2.2％；代表高档私宅的核心中央区（CCR）涨幅最小，报1.1％；代表中档私宅的其他中央区（RCR），上扬了1.3％。如果跟去年同期相比，9月份私宅转售价上升11.1％。核心中央区、其他中央区和中央区以外分别涨7％、10.7％和12.9％。截至今年9月底，新加坡的私宅转售价已经连续26个月攀升，环比上涨1.7％；交易量则扭转8月下跌情况，增加1.1％。
新加坡政府在9月30日落实一系列房地产降温措施，包括私宅屋主卖掉房子后，须等上15个月才能够购买非津贴转售组屋。受访分析师指出，接下来几个月的交易量可能会受到新一轮降温措施影响而减少，但是因为需求仍然强劲，私宅转售价在第四季仍然看涨，全年价格升幅可能达15％。
02 私宅租金连升21个上月上涨
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）9月12日发布的9月份预估数据显示，与去年同期相比，整体私宅租金上涨30.9％。大众私宅、中档私宅和高档私宅租金一年来分别上升31.3％、31.8％和29.3％。截至今年9月底，新加坡的私宅租金已经连续21个月上涨，在9月份环比上涨3.3％，租出的单位环比上升9.8％，达4760个。
其他中央区（RCR）的中档私宅租金环比上升最高，达3.9％。中央区以外（OCR）和代表高档私宅的核心中央区（CCR）租金分别增加3.3％和2.6％。组屋方面，整体租金连续27个月上涨，9月份环比上升3.2％。成熟和非成熟组屋区的租金环比分别上涨3.3％和3.1％。整体组屋租金一年来涨了24.7％。
分析师指出，来新加坡就业的外国人增加是刺激租金上涨的主要原因。从去年底到今年上半年，持有就业准证和S准证的人数分别增加了4.4％和4.6％。本地劳动力市场紧张将吸引更多的外籍人士，住宅租赁市场预计至少在未来六至九个月内将保持活跃。
另外，由于购房者的预算可能受新降温措施影响，脱售私宅买转售组屋者须等候15个月，一定程度上抑制了私宅出售，让本已库存紧张的转售私宅供应更加吃紧。那些不愿意降价出售的卖家，会选择边出租边卖。还有，一些从组屋提升的买家为了避免支付额外买方印花税（ABSD），可能选择先出售组屋并租房。此外，随着利率不断上涨以及明年消费税和房产税上调，房主会将额外成本转嫁给租户，预计租金将进一步上涨。
因此，2022年的租赁市场会继续由屋主主导，住宅租金第四季估计会再上涨10％。降温措施推出后，租金的上涨趋势会持续到明年。
来源：联合早报
