新加坡的房产买卖是一件流程复杂的事情。
总有很多客户会问到大队长关于房产的问题，从前期的均价、地段、到购买资格、流程、费用，再到出租买卖等各种问题。
今天的分享里，大队长会归纳一波近期的房产买卖常见问题，再做一个Q&A集合，回馈读者。新手置业必看~
01 最新的买房税怎么算？
首先，我们要明确一点：新加坡从来都不禁止外国人买公寓。
但是新加坡政府运用经济税率杠杆，外国人和本国人买房缴纳的税率差距非常大。
持有中国护照的外籍人士在新加坡购买公寓，需要缴纳房价60%的额外买方印花税（ABSD）。
如果能够拿到永久居民身份，购买第一套住房时，只需要缴纳5%的ABSD。
注意了，因为新加坡签订的自由贸易协定，有五个国家的外籍公民享有和新加坡公民同等的首套房免税待遇。
这五个国家分别是：美国，冰岛，列支敦士登，挪威和瑞士。
02 新加坡的房产地段是怎么划分的？
新加坡的行政区域划分为28个邮区(District)。
看下面大图的分区。
新加坡传统的核心邮区是第9,10,11邮区。
大队长相关的房产系列文章里经常出现的乌节路商圈，River Valley高级住宅区，武吉知马高级住宅区，都在这三个黄金邮区内。
第1，2，6， 7邮区，处于市中心的CBD金融区地带，属于市场租售旺热的核心地段。
但光看邮区是不够的。一个邮区覆蓋的面积太广，有时候会横跨核心地段和非核心地段。比如说第3邮区靠近新加坡河的区域，同样是租售两旺的市中心热门地段。
针对新加坡的住宅房产位置，还有一个更精确的划分：
1. 核心中央区（CCR） 2. 其他中央区（RCR）
3. 中央区以外（OCR）
顾名思义，划分为核心中央区的公寓房产，都是位于市区的高级住宅。划分在中央区以外的，属于大众私宅。
其他中央区的房产，属于靠近市中心的中高端房产。
看房的时候问一句，这个项目属于CCR还是RCR？房产地段的性质很清楚了。
03 新加坡那么多种住宅，购买身份要求是什么？
组屋(HDB) 只有新加坡公民和永久居民可以买。
其中新组屋(BTO) 只有公民可以购买，热门地段需要抽签。新组屋住满5年以上，可以进入转售市场。
永久居民只能买转售组屋(Resale HDB)，并且需要拿到永久身份满三年才有资格。
执行共管公寓(EC) ，只有公民家庭可以购买，热门地段需要抽签。
有地住宅（Landed House），就是我们常说的有地别墅，只有新加坡公民有资格购买。永久居民想买有地住宅，需要去政府部门(SLA)申请。成不成谁也不知道，做好两手准备。
唯一的例外是圣淘沙岛上的别墅，开放给外国人购买。同样需要去政府部门(SLA)申请，不过很快就能批。 公寓(Condominium) 没有身份限制，谁都可以买。
升涛湾别墅
04 新加坡房子的面积怎么算？
答：新加坡房产面积普遍用的是平方英尺，跟平方米的换算公式如下：
1平米=10.76平方尺
所以，1076平方尺=100平米。
1184平方尺=110平米。
以此类推。
另外，新加坡的住宅面积没有公摊，100平米的房子就是实实在在的100平米户内面积，包括阳台，空调槽，不包括电梯公摊，大致相当于国内的125平米户型。
05 新加坡有没有学区房呢？
新加坡当然有学区房。每年为了名校学额，本地家长同样抢破了头。不仅要买学校一公里范围内的学区房，而且抢著做学校义工，加入教会，校友会，拼就一个字。
但是拼学区房之前，得先看孩子的身份。
新加坡政府学校的入学规则是：本地身份优先。孩子的身份是新加坡公民，学区房可以极大地提升孩子进入名校的机会。
如果孩子是外国人，就算买了学校附近的学区房，孩子还是很难进去政府学校。新加坡有不少优质的国际学校可以报读，家长们可以考虑就近安置住房。
06 新加坡租金市场如何？
新加坡这两年的租房市场一路走高。去年整年都很火爆，今年稍微平稳一点了。 我们看看最新的市场租金中位数。
一个面积600-700尺的公寓，通常是两室一厅户型；
一个面积1000-1100尺的公寓，通常是三室一厅户型。
新加坡房产的租售比是相当高的。我拉了一下近期数据，租金回报率超过4.5%的楼盘有七八十个，遍布全岛各个邮区。（数据来源自squarefoot）
对于房东来说是好事，对于租客来说不见得。
租客可以计算一下。如果解决了身份问题，可以享受优惠印花税率的前提下，每个月的租金和房贷相差不多，买房显然是个更优的选择。
如果还是外国身份，需要缴纳60%的房产税费，不建议急着买房。
07 外国人买房可以贷款吗？
答：外国人在新加坡买房也可以申请代管，只需要提供有收入的国家的收入证明，就也可以贷款，需要国内三个月的银行流水，送交新加坡银行审核，贷款最多6成额度。
08 新加坡的房子可以放在孩子名下吗？
普通的房产买卖流程需要买家年满21岁。所以说，只要孩子超过21岁，就可以直接放在孩子名下。
如果说，给未成年的孩子买房，需要在孩子的名下成立一个信托 (Trust)，不可以贷款，需要全款买房。
未来卖房的权益也是在孩子名下。
新加坡去年出台了一项新规定，用来规范信托基金买房的情况。
现在最新的流程是，买在未成年孩子名下的信托，需先支付60%的额外买房印花税（ABSD）。
符合条件的信托，比如说孩子是本地公民/美国公民身份，支付的ABSD可以向税务局申请退税。
09 新加坡房贷利率高吗？
新加坡各大银行的贷款利率在过去十年都维持在2%以下。最近半年多因为美联署加息，全球利率都在上涨，新加坡各大银行的两年定期利率普遍在3.5%上下，算是历史利率的高点了。浮动利率更低一些。
没有建成的新公寓只能选择浮动利率，建成的公寓两种都可以选择。
浮动利率是根据3个月银行拆解利率+上浮利息（一般在0.8%左右）
以下是最新的贷款利息的配套，大家可以参考：
选择1：
第1年:3.68%
第2年:3.68%
第三年：3个月拆借利息SORA+1.00%
第四年及以后：3个月拆借利息SORA+1.00%
选择2：
第1年：3个月拆借利息SORA+0.60%
第2年：3个月拆借利息SORA+0.60%
第3年：3个月拆借利息SORA+0.75%
第四年及以后：3个月拆借利息SORA+1.00%
