新加坡的房產買賣是一件流程複雜的事情。
總有很多客戶會問到大隊長關於房產的問題，從前期的均價、地段、到購買資格、流程、費用，再到出租買賣等各種問題。
今天的分享里，大隊長會歸納一波近期的房產買賣常見問題，再做一個Q&A集合，回饋讀者。新手置業必看~
01 最新的買房稅怎麼算？
首先，我們要明確一點：新加坡從來都不禁止外國人買公寓。
但是新加坡政府運用經濟稅率槓桿，外國人和本國人買房繳納的稅率差距非常大。
持有中國護照的外籍人士在新加坡購買公寓，需要繳納房價60%的額外買方印花稅（ABSD）。
如果能夠拿到永久居民身份，購買第一套住房時，只需要繳納5%的ABSD。
注意了，因為新加坡簽訂的自由貿易協定，有五個國家的外籍公民享有和新加坡公民同等的首套房免稅待遇。
這五個國家分別是：美國，冰島，列支敦斯登，挪威和瑞士。
02 新加坡的房產地段是怎麼劃分的？
新加坡的行政區域劃分為28個郵區(District)。
看下面大圖的分區。
新加坡傳統的核心郵區是第9,10,11郵區。
大隊長相關的房產系列文章里經常出現的烏節路商圈，River Valley高級住宅區，武吉知馬高級住宅區，都在這三個黃金郵區內。
第1，2，6， 7郵區，處於市中心的CBD金融區地帶，屬於市場租售旺熱的核心地段。
但光看郵區是不夠的。一個郵區覆蓋的面積太廣，有時候會橫跨核心地段和非核心地段。比如說第3郵區靠近新加坡河的區域，同樣是租售兩旺的市中心熱門地段。
針對新加坡的住宅房產位置，還有一個更精確的劃分：
1. 核心中央區（CCR） 2. 其他中央區（RCR）
3. 中央區以外（OCR）
顧名思義，劃分為核心中央區的公寓房產，都是位於市區的高級住宅。劃分在中央區以外的，屬於大眾私宅。
其他中央區的房產，屬於靠近市中心的中高端房產。
看房的時候問一句，這個項目屬於CCR還是RCR？房產地段的性質很清楚了。
03 新加坡那麼多種住宅，購買身份要求是什麼？
組屋(HDB) 只有新加坡公民和永久居民可以買。
其中新組屋(BTO) 只有公民可以購買，熱門地段需要抽籤。新組屋住滿5年以上，可以進入轉售市場。
永久居民只能買轉售組屋(Resale HDB)，並且需要拿到永久身份滿三年才有資格。
執行共管公寓(EC) ，只有公民家庭可以購買，熱門地段需要抽籤。
有地住宅（Landed House），就是我們常說的有地別墅，只有新加坡公民有資格購買。永久居民想買有地住宅，需要去政府部門(SLA)申請。成不成誰也不知道，做好兩手準備。
唯一的例外是聖淘沙島上的別墅，開放給外國人購買。同樣需要去政府部門(SLA)申請，不過很快就能批。 公寓(Condominium) 沒有身份限制，誰都可以買。
升濤灣別墅
04 新加坡房子的面積怎麼算？
答：新加坡房產面積普遍用的是平方英尺，跟平方米的換算公式如下：
1平米=10.76平方尺
所以，1076平方尺=100平米。
1184平方尺=110平米。
以此類推。
另外，新加坡的住宅面積沒有公攤，100平米的房子就是實實在在的100平米戶內面積，包括陽台，空調槽，不包括電梯公攤，大致相當於國內的125平米戶型。
05 新加坡有沒有學區房呢？
新加坡當然有學區房。每年為了名校學額，本地家長同樣搶破了頭。不僅要買學校一公里範圍內的學區房，而且搶著做學校義工，加入教會，校友會，拼就一個字。
但是拼學區房之前，得先看孩子的身份。
新加坡政府學校的入學規則是：本地身份優先。孩子的身份是新加坡公民，學區房可以極大地提升孩子進入名校的機會。
如果孩子是外國人，就算買了學校附近的學區房，孩子還是很難進去政府學校。新加坡有不少優質的國際學校可以報讀，家長們可以考慮就近安置住房。
06 新加坡租金市場如何？
新加坡這兩年的租房市場一路走高。去年整年都很火爆，今年稍微平穩一點了。 我們看看最新的市場租金中位數。
一個面積600-700尺的公寓，通常是兩室一廳戶型；
一個面積1000-1100尺的公寓，通常是三室一廳戶型。
新加坡房產的租售比是相當高的。我拉了一下近期數據，租金回報率超過4.5%的樓盤有七八十個，遍布全島各個郵區。（數據來源自squarefoot）
對於房東來說是好事，對於租客來說不見得。
租客可以計算一下。如果解決了身份問題，可以享受優惠印花稅率的前提下，每個月的租金和房貸相差不多，買房顯然是個更優的選擇。
如果還是外國身份，需要繳納60%的房產稅費，不建議急著買房。
07 外國人買房可以貸款嗎？
答：外國人在新加坡買房也可以申請代管，只需要提供有收入的國家的收入證明，就也可以貸款，需要國內三個月的銀行流水，送交新加坡銀行審核，貸款最多6成額度。
08 新加坡的房子可以放在孩子名下嗎？
普通的房產買賣流程需要買家年滿21歲。所以說，只要孩子超過21歲，就可以直接放在孩子名下。
如果說，給未成年的孩子買房，需要在孩子的名下成立一個信託 (Trust)，不可以貸款，需要全款買房。
未來賣房的權益也是在孩子名下。
新加坡去年出台了一項新規定，用來規範信託基金買房的情況。
現在最新的流程是，買在未成年孩子名下的信託，需先支付60%的額外買房印花稅（ABSD）。
符合條件的信託，比如說孩子是本地公民/美國公民身份，支付的ABSD可以向稅務局申請退稅。
09 新加坡房貸利率高嗎？
新加坡各大銀行的貸款利率在過去十年都維持在2%以下。最近半年多因為美聯署加息，全球利率都在上漲，新加坡各大銀行的兩年定期利率普遍在3.5%上下，算是歷史利率的高點了。浮動利率更低一些。
沒有建成的新公寓只能選擇浮動利率，建成的公寓兩種都可以選擇。
浮動利率是根據3個月銀行拆解利率+上浮利息（一般在0.8%左右）
以下是最新的貸款利息的配套，大家可以參考：
選擇1：
第1年:3.68%
第2年:3.68%
第三年：3個月拆借利息SORA+1.00%
第四年及以後：3個月拆借利息SORA+1.00%
選擇2：
第1年：3個月拆借利息SORA+0.60%
第2年：3個月拆借利息SORA+0.60%
第3年：3個月拆借利息SORA+0.75%
第四年及以後：3個月拆借利息SORA+1.00%
