新加坡房地产市场的最新动态显示出明显的稳定迹象，特别是在转售公共住房市场中。
1. 市场趋于平衡
新加坡房地产市场显示出趋于稳定的迹象，导致支付现金溢价（COV）购买转售公共住房单位的买家比例显著下降。在2023年第四季度，大约15%的转售公共住房买家支付了COV，与2022年第四季度的近30%相比大幅减少。
国家发展部长李智升在由建设局和新加坡房地产开发商协会联合举办的建筑业与房地产前景研讨会上强调了这一趋势。他指出，买家支付的COV中位数保持在大约3万新币稳定，强调大多数转售公共住房买家并没有支付COV。
实际转售价比估价高的部分即为COV（Cash-Over-Valuation）， 图片来源：联合早报
2. 政府措施与市场反应
通常在房地产市场繁荣或某些房屋非常抢手时，买家可能需要出价高于专业估价才能购得理想单位。李智升将支付COV的买家比例下降归因于房地产市场供需逐渐平衡。
政府和建筑行业克服了COVID-19大流行的影响，提升了项目进度，增加了预购组屋和私人住宅的供应，帮助缓解了市场不平衡。这些努力包括提高额外买方印花税（ABSD）等措施。
数据显示，转售公共住房价格的增长已经放缓，从前一年的10.4%降至去年的4.8%。私人住宅和公共住房的交易量也都出现下降，去年的交易量分别减少了约13%和4%。
图片来源：CEIC
3. 买家心态转变
由于买家对价格越来越敏感，更多的转售公共住房单位以其专业估价售出，没有支付COV。Huttons Asia的经纪郑皓阳观察到，买家选择以近期交易价格水平来购买单位，导致卖家稍微降低了要价。
然而，位于优越地点的百万公寓屋主仍然要求高价，有些甚至进一步提高了叫价。由于即将实施的优选地段组屋模式的限制，买家更倾向于购买转售公共住房，使得卖家能够自信地定价。
郑皓阳回忆，去年9月他处理了一个位于碧山的双层公寓式公共住房单位的交易，该单位以创纪录的145万元成交，是该类型和碧山地区的最高转售价。在这笔交易之后，邻近单位的业主提高了他们的要价，碧山还有另一个单位以198万元的高价挂牌。
碧山市中心，图片来源：维基百科
4. 宏观经济影响
橙易产业公司（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总监孙燕清表示，通货膨胀、利率上升和宏观经济的不确定性使买家变得更加谨慎。符合最低居住年限（MOP）规定，能够转售的公共住房数量预计将减少，但政府同时加快了预购组屋的建设，为买家提供了更多选择。因此，她认为COV将保持平稳。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣指出，COV下降增加了转售公共住房的吸引力。因此，原本计划从公共住房升级到私人公寓的人可能会重新考虑，这将导致私人公寓的需求减少。需求减少意味着私人公寓卖家必须降低叫价，从而导致私人公寓的转售价格增幅放缓。
大亨房地产网站
参考资料：
1. 2023 年转售组屋时支付 COV 的买家减少，房地产市场预计将进一步放缓,海峡时报.
2. 李智陞：须付现金溢价转售组屋比率减半,联合早报.
