新加坡房地產市場的最新動態顯示出明顯的穩定跡象，特別是在轉售公共住房市場中。
1. 市場趨於平衡
新加坡房地產市場顯示出趨於穩定的跡象，導致支付現金溢價（COV）購買轉售公共住房單位的買家比例顯著下降。在2023年第四季度，大約15%的轉售公共住房買家支付了COV，與2022年第四季度的近30%相比大幅減少。
國家發展部長李智升在由建設局和新加坡房地產開發商協會聯合舉辦的建築業與房地產前景研討會上強調了這一趨勢。他指出，買家支付的COV中位數保持在大約3萬新幣穩定，強調大多數轉售公共住房買家並沒有支付COV。
實際轉售價比估價高的部分即為COV（Cash-Over-Valuation）， 圖片來源：聯合早報
2. 政府措施與市場反應
通常在房地產市場繁榮或某些房屋非常搶手時，買家可能需要出價高於專業估價才能購得理想單位。李智升將支付COV的買家比例下降歸因於房地產市場供需逐漸平衡。
政府和建築行業克服了COVID-19大流行的影響，提升了項目進度，增加了預購組屋和私人住宅的供應，幫助緩解了市場不平衡。這些努力包括提高額外買方印花稅（ABSD）等措施。
數據顯示，轉售公共住房價格的增長已經放緩，從前一年的10.4%降至去年的4.8%。私人住宅和公共住房的交易量也都出現下降，去年的交易量分別減少了約13%和4%。
圖片來源：CEIC
3. 買家心態轉變
由於買家對價格越來越敏感，更多的轉售公共住房單位以其專業估價售出，沒有支付COV。Huttons Asia的經紀鄭皓陽觀察到，買家選擇以近期交易價格水平來購買單位，導致賣家稍微降低了要價。
然而，位於優越地點的百萬公寓屋主仍然要求高價，有些甚至進一步提高了叫價。由於即將實施的優選地段組屋模式的限制，買家更傾向於購買轉售公共住房，使得賣家能夠自信地定價。
鄭皓陽回憶，去年9月他處理了一個位於碧山的雙層公寓式公共住房單位的交易，該單位以創紀錄的145萬元成交，是該類型和碧山地區的最高轉售價。在這筆交易之後，鄰近單位的業主提高了他們的要價，碧山還有另一個單位以198萬元的高價掛牌。
碧山市中心，圖片來源：維基百科
4. 宏觀經濟影響
橙易產業公司（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部副總監孫燕清表示，通貨膨脹、利率上升和宏觀經濟的不確定性使買家變得更加謹慎。符合最低居住年限（MOP）規定，能夠轉售的公共住房數量預計將減少，但政府同時加快了預購組屋的建設，為買家提供了更多選擇。因此，她認為COV將保持平穩。
大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究官麥俊榮指出，COV下降增加了轉售公共住房的吸引力。因此，原本計劃從公共住房升級到私人公寓的人可能會重新考慮，這將導致私人公寓的需求減少。需求減少意味著私人公寓賣家必須降低叫價，從而導致私人公寓的轉售價格增幅放緩。
大亨房地產網站
參考資料：
1. 2023 年轉售組屋時支付 COV 的買家減少，房地產市場預計將進一步放緩,海峽時報.
2. 李智陞：須付現金溢價轉售組屋比率減半,聯合早報.
