25层楼高的珊顿大厦建于70年代初，该分层产权项目的业主现在签署了一份补充联合协议，以5.38亿元的价格集体出售，比5.9亿元的底价低8.8%（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
新加坡（EDGEPROP）- 新加坡人Kevin Liang是EPS Consultants的创始人兼首席执行官，这是一家技术招聘、高管搜寻、人才管理和IT外包公司。他也是一位狂热而激进的房地产投资者。通过他的公司实体，他通过多家公司在中央商务区（CBD）的分层产权商业建筑中拥有办公单位：从罗宾逊（Robinson）路的SBF中心 （SBF Centre）（他的办公室所在地）到Shenton Way的珊顿大厦、Anson路的International Plaza和北桥（North Bridge）路的High Street Centre。
Liang还通过他的投资工具在中央商务区拥有公寓。其中包括The Sail@Marina Bay、SkySuites @ Anson和Icon at Tanjong Pagar。“这些都是长期投资，”他说。它们为他提供了房地产市场的良好基础，特别是中央商务区和核心中部地区（CCR）内部的其他地区。
珊顿大厦的正门（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
在中央商务区，珊顿大厦是20世纪70年代仅存的遗迹之一，至今仍矗立在Shenton Way上。位于Shenton Way 3号的25层分层产权商业项目有40家商店、163间办公室和一个停车场，停车场有225个停车位。该地产占地36350平方英尺，地契从1969年6月2日起99年。因此，该房产的地契还有45年。
Liang说：“尽管我的公司在珊顿大厦拥有多个办公室，但我在之前的集体出售活动中并不活跃。”。
然而，他现在是珊顿大厦最近一次集体出售计划的集体销售委员会主席。他补充道：“仅用了3个半月的时间，业主就达成了80%的共识。”
Liang：仅用了3.5个月，业主就达成了80%的共识（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
过去的集体销售尝试
在珊顿大厦之前的集体出售尝试中，情况大不相同。2017年至2019年的第四次集体出售活动以5.36亿元的底价进行，但由于没有获得业主80%的必要支持，因此没有成功。
第三次集体出售尝试达成了80%的业主共识，该房产于2012年3月以5.3亿元的价格挂牌出售。然而，没有出现买家。
2007-2008年的第二次集体出售尝试的目标价格超过了5亿元，但由于全球金融危机的爆发而失败。2005年，首次以超过5亿元的目标价格进行集体出售的尝试从未成功。业主们更感兴趣的是探索在未来的重建中将现有所有权转换为新单位的可能性。
Tan：我认为中央商务区没有其他地块的价格比这里更合理（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
中央商务区激励计划，商业分区
Liang表示，中央商业区激励计划也推动了珊顿大厦最近的集体出售尝试。
珊顿大厦的商业区规划，现有容积率为11.2。根据市建局（URA）于2019年推出的中央商务区激励计划，珊顿大厦可以重新开发为综合用途或酒店项目，毛容积率更高，为14.0，总建筑面积增加25%。
JLL是独家的营销代理，这个位于Shenton Way的项目最新的集体出售于2023年2月启动，底价为5.9亿元。然而，招标于4月11日结束，没有投标。
此次集体拍卖于6月26日重新启动，底价为5.9亿元。尽管重新启动仍在进行中，但业主们正在签署一项补充联合协议，将底价降低8.8%，至5.38亿元。JLL表示，到目前为止，大约60%的业主是根据份额签署的，70%是根据地层面积签署的。份额价值和地层面积所需的阈值为80%。本轮招标将于8月1日截止。
珊顿大厦沿着Shenton Way有一个80米的沿街正面（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
5.38亿元的价格计算为在中央商务区激励计划下考虑到14.0的更高容积率后，每容积比率1898元的土地价格。单位地价包括估计4.27亿元的土地改良费和新99年地契的补地价。
该地块的商业区规划用于综合用途开发，允许60%的总建筑面积用于商业用途，40%用于住宅单位。至少20%的住宅单元的内部净面积必须为70平方米（753.5平方英尺）。如果包括阳台7%的额外总建筑面积，土地价格略低，为每平方英尺1878元。
JLL资本市场执行董事Tan Hong Boon表示：“商业规划区的美妙之处在于，开发商在购买该地块时不需要支付额外的买家印花税。”。
Tan表示，考虑到4月27日最新的房地产降温措施，开发商对高端公寓市场变得“非常谨慎”。在该措施中，外国买家现在购买住宅的ABSD为60%，比之前的30%翻了一番。
珊顿大厦位于Shenton Way（来源：EdgeProp Landlens）
中央商务区的综合用途项目
珊顿大厦沿着Shenton Way有一个80米的沿街正面，沿着Park街和Shenton Lane有一个37米的正面。
Tan指出，新的综合用途项目提供了一流临街店铺，并带大地板的A级办公空间，很可能会吸引企业租户。
Tan补充道：“办公部分可以作为长期投资保留。”。“或者，一些人可能会持有办公部分数年，并在未来将其出售给房地产投资信托或房地产基金。”
一个例子是位于珊顿大厦正后方Marina View的Asia Square 1号和2号楼。这些楼由前私募股权和房地产投资咨询公司MGPA（现为BlackRock的一部分）开发，由澳大利亚建筑公司Dentons Corker Marshall和新加坡建筑师Architects 61设计，于2011年竣工。
拥有305间客房的The Westin Singapore位于Asia Square 2号楼的33至46层，2013年，也就是酒店开业一个月后，以4.68亿元的价格卖给了日本酒店经营者和开发商Daisho Group。价格换算为每间房150万元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
位于Asia Square 1号楼的43层办公楼于2016年6月以34亿元的价格出售给卡达投资局（Qatar Investment Authority）。CapitaLand Commercial Trust于2017年9月以20.94亿元收购了Asia Square 2号楼的办公部分。
拥有305间客房的新The Westin Singapore位于Asia Square 2号楼的33至46层，2013年，也就是酒店开业一个月后，以4.68亿元的价格卖给了日本酒店经营者和开发商Daisho Group。价格相当于每间客房150万元。
两条街之外是Cecil街上的前PIL大楼（PIL Building），TE Capital Partners和LaSalle Investment Management 于2022年2月以3.238亿元的价格联合收购了该大楼。新的办公项目Solitaire on Cecil于今年1月推出销售。20层办公楼的所有15层有产权的办公楼和一楼的两个零售/餐饮单位在五个月内全部售出。分层产权办公室的价格为每平方英尺4100至4300元。与此同时，第一个零售单元的售价为5400元/平方英尺，第二个零售单元接近6000元/平方英尺。
JLL的Tan表示：“Solitaire on Cecil的价格反映了投资者和自住业主对中央商务区优质商业资产的坚定信心。”。
Solitaire on Cecil 20
未来的豪华酒店？
或者，珊顿大厦可以重新开发成一个新的商业地产，拥有95%的酒店和5%的零售空间。JLL的Tan指出，像The Westin Singapore和拥有233间客房的Sofitel Singapore City Centre这样的顶级酒店也是一个引人注目的选择。
JLL估计，基于95%的酒店和5%的零售，以及30至40平方米（323至431平方英尺）的平均房间面积，这家新的豪华酒店可能有729至973间客房。
JLL表示，假设新项目拥有40%的商业和60%的酒店，平均房间面积为323至431平方英尺，新的豪华酒店可能有460至614间客房。
专门从事酒店业的全球咨询公司HVS亚太区总裁Chee Hok Yean估计，The Westin Singapore和Sofitel Singapore City Centre等豪华酒店的房价为每晚400至500元，平均入住率约为75%。
中央商务区的最新酒店交易是去年5月总部位于胡志明的Viva Land通过其新加坡子公司Viva Ventures So Holdings购买的前So/Singapore酒店。新加坡开发商Royal Group以2.4亿元或每间客房180万元的价格出售了这家拥有134间客房的传统酒店，创下了新加坡豪华酒店细分市场的历史新高。酒店已更名为Hotel Telegraph。
酒店和酒店式公寓部分之前由Oakwood经营（现在由Dorsett更名为Dao），2019年以2.89亿元的价格出售给香港房地产开发商Far East Consortium和香港投资银行AMTD Group的合资企业（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
Chee说：“如今，中央商务区的高档酒店的最低价格是150万元，而豪华酒店的价格甚至更高，每间超过200万元。”。
同时，Chee估计，高档商务酒店，如Oasia Downtown、Carlton City Hotel、M Hotel和Amara Singapore，每间客房的价值为100万至120万元。据Chee介绍，这些酒店的平均房价为每晚250至350元，平均入住率约为70%。
