25層樓高的珊頓大廈建於70年代初，該分層產權項目的業主現在簽署了一份補充聯合協議，以5.38億元的價格集體出售，比5.9億元的底價低8.8%（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
新加坡（EDGEPROP）- 新加坡人Kevin Liang是EPS Consultants的創始人兼執行長，這是一家技術招聘、高管搜尋、人才管理和IT外包公司。他也是一位狂熱而激進的房地產投資者。通過他的公司實體，他通過多家公司在中央商務區（CBD）的分層產權商業建築中擁有辦公單位：從羅賓遜（Robinson）路的SBF中心 （SBF Centre）（他的辦公室所在地）到Shenton Way的珊頓大廈、Anson路的International Plaza和北橋（North Bridge）路的High Street Centre。
Liang還通過他的投資工具在中央商務區擁有公寓。其中包括The Sail@Marina Bay、SkySuites @ Anson和Icon at Tanjong Pagar。「這些都是長期投資，」他說。它們為他提供了房地產市場的良好基礎，特別是中央商務區和核心中部地區（CCR）內部的其他地區。
珊頓大廈的正門（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
在中央商務區，珊頓大廈是20世紀70年代僅存的遺蹟之一，至今仍矗立在Shenton Way上。位於Shenton Way 3號的25層分層產權商業項目有40家商店、163間辦公室和一個停車場，停車場有225個停車位。該地產占地36350平方英尺，地契從1969年6月2日起99年。因此，該房產的地契還有45年。
Liang說：「儘管我的公司在珊頓大廈擁有多個辦公室，但我在之前的集體出售活動中並不活躍。」。
然而，他現在是珊頓大廈最近一次集體出售計劃的集體銷售委員會主席。他補充道：「僅用了3個半月的時間，業主就達成了80%的共識。」
Liang：僅用了3.5個月，業主就達成了80%的共識（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
過去的集體銷售嘗試
在珊頓大廈之前的集體出售嘗試中，情況大不相同。2017年至2019年的第四次集體出售活動以5.36億元的底價進行，但由於沒有獲得業主80%的必要支持，因此沒有成功。
第三次集體出售嘗試達成了80%的業主共識，該房產於2012年3月以5.3億元的價格掛牌出售。然而，沒有出現買家。
2007-2008年的第二次集體出售嘗試的目標價格超過了5億元，但由於全球金融危機的爆發而失敗。2005年，首次以超過5億元的目標價格進行集體出售的嘗試從未成功。業主們更感興趣的是探索在未來的重建中將現有所有權轉換為新單位的可能性。
Tan：我認為中央商務區沒有其他地塊的價格比這裡更合理（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
中央商務區激勵計劃，商業分區
Liang表示，中央商業區激勵計劃也推動了珊頓大廈最近的集體出售嘗試。
珊頓大廈的商業區規劃，現有容積率為11.2。根據市建局（URA）於2019年推出的中央商務區激勵計劃，珊頓大廈可以重新開發為綜合用途或酒店項目，毛容積率更高，為14.0，總建築面積增加25%。
JLL是獨家的營銷代理，這個位於Shenton Way的項目最新的集體出售於2023年2月啟動，底價為5.9億元。然而，招標於4月11日結束，沒有投標。
此次集體拍賣於6月26日重新啟動，底價為5.9億元。儘管重新啟動仍在進行中，但業主們正在簽署一項補充聯合協議，將底價降低8.8%，至5.38億元。JLL表示，到目前為止，大約60%的業主是根據份額簽署的，70%是根據地層面積簽署的。份額價值和地層面積所需的閾值為80%。本輪招標將於8月1日截止。
珊頓大廈沿著Shenton Way有一個80米的沿街正面（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
5.38億元的價格計算為在中央商務區激勵計劃下考慮到14.0的更高容積率後，每容積比率1898元的土地價格。單位地價包括估計4.27億元的土地改良費和新99年地契的補地價。
該地塊的商業區規劃用於綜合用途開發，允許60%的總建築面積用於商業用途，40%用於住宅單位。至少20%的住宅單元的內部凈面積必須為70平方米（753.5平方英尺）。如果包括陽台7%的額外總建築面積，土地價格略低，為每平方英尺1878元。
JLL資本市場執行董事Tan Hong Boon表示：「商業規劃區的美妙之處在於，開發商在購買該地塊時不需要支付額外的買家印花稅。」。
Tan表示，考慮到4月27日最新的房地產降溫措施，開發商對高端公寓市場變得「非常謹慎」。在該措施中，外國買家現在購買住宅的ABSD為60%，比之前的30%翻了一番。
珊頓大廈位於Shenton Way（來源：EdgeProp Landlens）
中央商務區的綜合用途項目
珊頓大廈沿著Shenton Way有一個80米的沿街正面，沿著Park街和Shenton Lane有一個37米的正面。
Tan指出，新的綜合用途項目提供了一流臨街店鋪，並帶大地板的A級辦公空間，很可能會吸引企業租戶。
Tan補充道：「辦公部分可以作為長期投資保留。」。「或者，一些人可能會持有辦公部分數年，並在未來將其出售給房地產投資信託或房地產基金。」
一個例子是位於珊頓大廈正後方Marina View的Asia Square 1號和2號樓。這些樓由前私募股權和房地產投資諮詢公司MGPA（現為BlackRock的一部分）開發，由澳大利亞建築公司Dentons Corker Marshall和新加坡建築師Architects 61設計，於2011年竣工。
擁有305間客房的The Westin Singapore位於Asia Square 2號樓的33至46層，2013年，也就是酒店開業一個月後，以4.68億元的價格賣給了日本酒店經營者和開發商Daisho Group。價格換算為每間房150萬元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
位於Asia Square 1號樓的43層辦公樓於2016年6月以34億元的價格出售給卡達投資局（Qatar Investment Authority）。CapitaLand Commercial Trust於2017年9月以20.94億元收購了Asia Square 2號樓的辦公部分。
擁有305間客房的新The Westin Singapore位於Asia Square 2號樓的33至46層，2013年，也就是酒店開業一個月後，以4.68億元的價格賣給了日本酒店經營者和開發商Daisho Group。價格相當於每間客房150萬元。
兩條街之外是Cecil街上的前PIL大樓（PIL Building），TE Capital Partners和LaSalle Investment Management 於2022年2月以3.238億元的價格聯合收購了該大樓。新的辦公項目Solitaire on Cecil於今年1月推出銷售。20層辦公樓的所有15層有產權的辦公樓和一樓的兩個零售/餐飲單位在五個月內全部售出。分層產權辦公室的價格為每平方英尺4100至4300元。與此同時，第一個零售單元的售價為5400元/平方英尺，第二個零售單元接近6000元/平方英尺。
JLL的Tan表示：「Solitaire on Cecil的價格反映了投資者和自住業主對中央商務區優質商業資產的堅定信心。」。
Solitaire on Cecil 20
未來的豪華酒店？
或者，珊頓大廈可以重新開發成一個新的商業地產，擁有95%的酒店和5%的零售空間。JLL的Tan指出，像The Westin Singapore和擁有233間客房的Sofitel Singapore City Centre這樣的頂級酒店也是一個引人注目的選擇。
JLL估計，基於95%的酒店和5%的零售，以及30至40平方米（323至431平方英尺）的平均房間面積，這家新的豪華酒店可能有729至973間客房。
JLL表示，假設新項目擁有40%的商業和60%的酒店，平均房間面積為323至431平方英尺，新的豪華酒店可能有460至614間客房。
專門從事酒店業的全球諮詢公司HVS亞太區總裁Chee Hok Yean估計，The Westin Singapore和Sofitel Singapore City Centre等豪華酒店的房價為每晚400至500元，平均入住率約為75%。
中央商務區的最新酒店交易是去年5月總部位於胡志明的Viva Land通過其新加坡子公司Viva Ventures So Holdings購買的前So/Singapore酒店。新加坡開發商Royal Group以2.4億元或每間客房180萬元的價格出售了這家擁有134間客房的傳統酒店，創下了新加坡豪華酒店細分市場的歷史新高。酒店已更名為Hotel Telegraph。
酒店和酒店式公寓部分之前由Oakwood經營（現在由Dorsett更名為Dao），2019年以2.89億元的價格出售給香港房地產開發商Far East Consortium和香港投資銀行AMTD Group的合資企業（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
Chee說：「如今，中央商務區的高檔酒店的最低價格是150萬元，而豪華酒店的價格甚至更高，每間超過200萬元。」。
同時，Chee估計，高檔商務酒店，如Oasia Downtown、Carlton City Hotel、M Hotel和Amara Singapore，每間客房的價值為100萬至120萬元。據Chee介紹，這些酒店的平均房價為每晚250至350元，平均入住率約為70%。
