虽然独立式洋房占有地住宅交易中的最小份额(476个买卖禁令)，但此类销售的交易价值超过S$57亿(或销售价值的34%)，受2021年初创纪录的GCB交易的部分影响。
今年的优质洋房市场大放异彩，销量和地价节节飙升。2021年上半年，GCB购买势头来自富裕的本地人和新公民，当中就有大部分人是从数码科技经济繁荣中获利的科技企业家。
根据URA房地产资讯系统买卖禁令数据，以优质洋房交易而言(位于优质洋房地区土地面积超过1,400sqm的独立式洋房)，2021年前11个月有56个禁令记录，交易金额超过S$19亿。
鉴于全球部分地区冠病疫情肆虐和政治动荡带来的持续不断的不确定性，许多超级富豪已于2021年移居新加坡。备受推崇的GCB住宅区的独家有地住宅受到高净值人士的强力追捧。
博纳预计，2021年全年的整体有地住宅价格将增长10%，而在2022年，价格增长可能放缓至4%到6%。
2022年，有地住宅市场和优质洋房市场的销售势头在经历强盛的一年后，预计将放缓，但同时保持弹性，因为仍有超级富豪家庭正在寻找自己的理想家园，进而提供稳健的需求。
组屋转售市场
# 概述
组屋转售市场今年的销售业绩非常出色，2021年前11个月的销量超过了28,000套，并且打破了过去十年来的年度数据。与此同时，组屋转售价格也实现了两位数的增长。经济复苏、新BTO延迟完工以及首次购房者能获取的高额购房津贴，都是促成转售市场保持高度活跃的因素。
# 交易与价格
截至2021年第三季，组屋转售价格指数在2021年第三季记录了150.6的指数，同比增幅为12.5%。这是自2011年第三季以来的最高同比增长，当时的价格同比增长幅度为11.6%。
组屋转售价格指数创下历史新高，2021年第三季的指数为150.6，超过了2013年第二季的近期高峰值(149.4)。
价格上涨也反映在三房、四房和五房转售单位的平均转售价格上，分别上涨至$352,000、$504,000和$603,000。
2021年，成熟组屋区五房式组屋的平均转售价格可高达S$701,000，而非成熟组屋区五房式组屋的平均转售价格为S$544,000。
今年前11个月的组屋转售交易量已超过过去10年的年度销量，并有望在2021年底达到约30,000套。
交易量最多的组屋区包括非成熟区如榜鹅和盛港，它们在2021年前11个月内售出了超过2,500个单位。这两个组屋区价格相对较实惠，单位选择也较多样，因此受年轻夫妇和购房者的青睐。
# 百万组屋转售交易
2021年前11个月，超过220套组屋单位以至少S$100万的价格售出，而这是一项年度销售新记录。由于转售组屋需求强劲，销售势头放缓的可能性较小。
这些百万组屋单位大多位于优质的成熟组屋区，或拥有相当宽广的楼面面积，因而造就了高昂的价格。中央区、女皇镇和碧山的百万组屋转售交易数量最高。
达士岭摩天组屋(The Pinnacle @ Duxton)、杜生庄(SkyVille @ Dawson)和碧山怡然阁(Natura Loft @ Bishan)的转售组屋皆有一些破纪录的组屋交易，并在一定程度上协助支撑了组屋转售价格。
2021年最昂贵的转售组屋是碧山怡然阁的一套五房式单位，于10月以破纪录的S$136万易手。它打破了7月份由同一开发项目中的五方式单位所创下的S$129.5万转售价的前一个记录。
# 公共组屋供应
建屋发展局(HDB)已宣布将在未来两年内，让组屋单位供应量提升35%，并计划在2022年和2023年推出多达23,000个BTO单位。
根据博纳追踪的数据，2022年计划的23,000套BTO组屋供应量，将是自2013年推出的约25,000套新组屋单位以来，最高的年度供应量。2022年BTO供应量同比大幅增长34.5%至23,000套，这将为新加坡家庭提供更多可负担的住房选择。
鉴于BTO需求旺盛，增加供应的举措将使新加坡人有更多机会购得新单位，并缓解组屋转售单位的强劲需求，从而控制组屋转售价格。
尽管BTO供应量增加，但仍有大量购房者转向转售市场，因为首次购房者能获得可观的购房津贴，且公开市场上的单位选择范围更广，搬入新家的时间相对于等待时间漫长的BTO来说较短。
随着大量组屋单位(估计超过31,000套)在2022年满足五年最低居住年限(MOP)，许多组屋业主可能会考虑卖房升级，而这将会有助于支撑组屋转售价格的增长。
# 组屋转售市场展望
2021年前11个月，共有28,165套转售组屋售出，并已超越了2020年转售的24,748套。博纳预计，转售量可能超过30,000套，2021年全年的转售价格可能会上涨11%至12%。
鉴于近期推出的降温措施，博纳认为，组屋贷款的LTV比率收紧(85%)不会对组屋需求产生重大影响，因为一些买家已从银行获得融资来购房。
博纳预测2022年组屋转售量或将逼近30,000套，受新单位工期延长、高额转售组屋购房津贴，以及公共住房的可负担性等因素的推动。2022年，组屋转售价格可能会以较慢的速度上涨6%至8%，并且在新措施的支持下，整体房地产市场的活跃情绪将有所缓和。
ABSD的上涨可能会鼓励更多希望提升至私人房产的组屋业主，在购买私宅之前先卖出他们的组屋，因为他们或将无法承担ABSD的前期付款。一些组屋提升者也可能在未来的几个月里持观望态度，了解这些措施对私人房地产市场的影响后，再采取下一步行动。
# 概述
2021年，租赁市场在交易量和租金价值方面保持了一定的韧性。在经济前景乐观、跨国旅游的恢复和外国劳动力可能增加的情况下，预计2022年租赁需求将进一步增长。
# 私宅租赁
截至2021年第三季末，URA私宅租金指数在过去一年中增长了7%。
由于居家办公仍是2021年普遍默认的工作方式，许多房东在租赁需求强劲的情况下更有能力提高租金，尤其在较大的公寓和有地住宅。
就租赁量而言，2021年前11个月有近90,000份租赁合同，并有望在2021年全年达到96,000多份租约。
就租金而言，2021年前11个月的租约总额高达S$3.55亿，预计全年将超过S$3.6亿。
随着边境重新开放，预计2021年12月和2022年1月的租赁需求将减弱。外籍人士可能会趁年底佳节返乡，进而抑制未来几个月的租赁活动以及租金中位数。
# 组屋租赁
组屋租赁市场方面，2021年前11个月共有超过33,300 笔租赁交易。
组屋租赁的一大需求来源是寻求临时住房的人，即等待BTO完工的夫妇及等待房屋装潢完成的人。
# 租赁市场展望
基于疫情的好转、边境的重开以及更积极正面的商业情绪，博纳对2022年的租赁市场持相对乐观的态度。随着更多疫苗接种者旅游通道(VTL)的开通和更多外籍人士返回新加坡，私宅和组屋的租赁需求预计将增长。
2022年的租金可能会保持坚挺，因为私宅租赁量预计将达到100,000笔交易，而组屋租赁交易量则将超过37,000笔。
来自金融和科技行业等面临本地劳动人才短缺的高价值行业的外籍专业人士将推动需求增长。随着旅游限制的解除，新加坡将有更多高技能外籍人才在未来几个月内入境，以填补劳动市场的空缺。
