环境幽静靠近乌节路 泽维士路私宅吸引外籍租客
共有55个单位簇新的Petit Jervois去年取得临时入伙准证，每个单位面积介于800平方英尺和1000平方英尺。（蔡家增摄）
靠近乌节路但幽静是泽维士路（Jervois Road）私宅的卖点，小型矮层项目林立是这条路的特色，传统上受到买家的青睐，也是外籍租客喜爱的环境。不过，即将取得临时入伙准证（TOP）的碧薇苑（Jervois Privé）仍有93％的单位待售。
碧薇苑位于第10邮区，是2017年由发展商Jervois Midas以5290万元收购Jervois Green原址后重新发展的项目，预计本月取得临时入伙准证。碧薇苑2019年5月推出预览时的每平方英尺优惠价由2816元起跳，一卧房单位叫价162万元起、两卧房单位201万元起跳，而三卧房单位最低要价318万元。
至今，这个共45个单位的永久地契项目只卖出三个单位。根据市区重建局网站显示，一个三卧房加书房单位在2019年6月卖出，每平方英尺售价为2817元，其他两个单位是两卧房，去年8月完成交易；732平方英尺单位的尺价达2672元，而807平方英尺单位的尺价是2767元。99.co网站显示，目前碧薇苑每平方英尺预示价是2712元至3653元。
与碧薇苑销售缓慢形成强烈对比的是这一带最新的项目卓苑（Jervois Mansion），共有130个单位，是区内较大的项目。发展商金荣集团（Kimen Group）2021年10月推出105个单位，一个周末卖剩一个五卧房单位，售出的单位平均尺价为2548元。
当时，中央区豪宅难得有低于2800元尺价的永久地契项目，这是卓苑非常吸引人的地方，加上它是首个获得建设局颁发绿色建筑标志超金超低能耗奖（Gold Plus Super Low Energy）的私宅，也能吸引关注和支持可持续性议题的买家。
目前，发展商已经售出所有单位；最后的三宗交易去年1月、2月和4月完成，成交尺价介于2177元至2553元。低于200万元就能买到800平方英尺的新豪宅，价格的确吸引人。
| 泽维士路至少10私宅项目 大多不超过60个单位
一条泽维士路走下来，至少有10个非有地私宅项目，落成时间有较早期的Casa Jervois（1990年）和Clydesview（1991年），以及较新的项目Petit Jervois（2022年），它们都属于小型私宅，每个项目的单位数量少于60个。
楼龄较大的两个项目过去一年都没有单位转手，簇新的Petit Jervois交易相对活跃。该项目去年取得临时入伙准证，共有55个单位，同样属于永久地契矮层建筑，每个单位面积介于800平方英尺和1000平方英尺，推出销售尺价则接近2800元和3000元。
Petit Jervois去年12月共有两个交易，其中一个1001平方英尺的单位以319万元成交，尺价为3187元；同一个面积的单位去年6月的成交价是286万元，尺价是2852元，半年内升幅约12％。另一个较小面积，958平方英尺的单位12月以303万元售出，尺价是3165元。
区内较大项目梦雅轩（Mon Jervois）2016年落成，楼高五层，一共有109个单位，是属于99年地契的私宅。项目最新的交易在去年11月完成，卖出的单位2368平方英尺，售价是379万元，尺价是1600元。
与梦雅轩差不多楼龄的嘉御苑（The Crest）位于查理士太子弯，毗邻泽维士路，一样是99年地契的项目。2017年完工的嘉御苑楼高23层，共有469个单位，面积1518平方英尺的单位最新成交尺价是1865元。
相较泽维士路的私宅，嘉御苑更靠近生活设施如公园连道、红山巴刹和红山地铁站。附近也有颜永成学校和亚历山大小学，住户在享受宁静环境的同时，更接近生活日常所需，对有孩子的家庭是比泽维士路更好的选择。
近两年，越来越多的家庭办公室和高净值人士进驻我国，预计会提高本地高档私宅的投资需求，有望推高泽维士路私宅的升值潜力。
租金收益高两成 去年新私宅转售收益没有显著优于旧私宅
资料显示，去年竣工的部分主要新私宅平均每平方尺转售价格比开盘价上涨介于3％至25％，平均涨幅约15.3％。而非有地私宅转售价格显示，2022年11月的转售私宅比2019年11月高出23％。
2022年竣工的许多新私宅转售收益没有显著优于转售私宅，不过租金收益约高两成。
今年竣工的新私宅将比去年多两成，分析师认为，它们的升值潜力将与去年新私宅涨幅相当，而租金虽有望继续上扬，但涨幅会有所放慢。
房地产分析师王伽胜说，以投资为目的的买家多数会考虑转售市场，因为转售私宅除了升值收益外，租金也是一笔可观的收入。而新私宅买家的主要目的还是自住。
对于只考虑买新私宅的投资者，他们通常会购买新项目中剩余的单位，因为这些单位一般会有清仓价。
在私宅租赁方面，王伽胜说，新私宅的现代化设计和全新设施让租户乐意支付更高的租金。
根据99.co、合登集团（Huttons），以及橙易产业（OrangeTee & Tie）提供的数据，去年竣工的部分主要新私宅平均每平方尺转售价格比开盘价上涨介于3％至25％，平均涨幅约15.3％。而99.co和SRX最新的非有地私宅转售价格显示，2022年11月的转售私宅比2019年11月高出23％。
例如，去年下半年取得入伙证（TOP）的东景苑（Parc Esta）和顺福轩（JadeScape），去年平均交易尺价分别比开盘时的平均尺价高出20.3％和13.1％。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清说，一般来说，从发展商手里购买开盘价的私宅价格会较优惠，升值潜力也较大。不过近几年，面积大的转售单位更受到市场欢迎，从而推动了转售私宅价格大幅上涨。
合登集团高级研究主管李思德说，新私宅增值幅度的差别除了市场需求外，发展商的定价也是重要因素关键。过去一年里，私宅租金大涨，这让很多以投资为目的的买家将视线投向转售市场。
李思德说，新私宅的租金价格会比“老私宅”高出约20％。如第10区海德丽苑（The Hyde）的两卧室的租金在5250元至8100元，而附近Belmond Green的两卧室单位租金则只在3150元到6037元。
| 新旧公寓租金差别约20%
孙燕清也认为，新老公寓的租金差别在20％左右。不过，单位面积和房型也是影响租金的重要因素。
对于今年将要竣工的项目，孙燕清列举了几个2019开盘并于今年将要竣工的主要几十大项目，包括聚宝园（Treasure at Tampines，2203个单位）、锦泰门第（Parc Clematis，1468个单位）、悦湖苑（The Florence Residences，1410个单位）和南峰雅苑（Avenue South Residence，1074个单位）等，这些项目都于2019年开盘。
其中，分别于2019年3月和8月底推出聚宝园和锦泰门第，开盘时的平均尺价为1280元和1580元。根据市区重建局数据，它们去年下半年的转售平均尺价比开盘价各上涨22.1％和15.3％至1563元和1822元。
孙燕清说，视购买时间而定，今年竣工项目的整体平均转售价格将比开盘价上涨介于10％至15％。
王伽胜说，由于近两年房产市场火热，今年竣工的私宅价格应该比开盘价上涨15％至20％。新私宅在竣工之后两年的涨幅仍可达每年5％，而从第三年到第五年的涨幅将减少至3％至4％
租金方面，李思德预计，今年私宅租金仍将上涨，但全年涨幅会放缓至10％至15％。
