環境幽靜靠近烏節路 澤維士路私宅吸引外籍租客
共有55個單位簇新的Petit Jervois去年取得臨時入伙准證，每個單位面積介於800平方英尺和1000平方英尺。（蔡家增攝）
靠近烏節路但幽靜是澤維士路（Jervois Road）私宅的賣點，小型矮層項目林立是這條路的特色，傳統上受到買家的青睞，也是外籍租客喜愛的環境。不過，即將取得臨時入伙准證（TOP）的碧薇苑（Jervois Privé）仍有93％的單位待售。
碧薇苑位於第10郵區，是2017年由發展商Jervois Midas以5290萬元收購Jervois Green原址後重新發展的項目，預計本月取得臨時入伙准證。碧薇苑2019年5月推出預覽時的每平方英尺優惠價由2816元起跳，一臥房單位叫價162萬元起、兩臥房單位201萬元起跳，而三臥房單位最低要價318萬元。
至今，這個共45個單位的永久地契項目只賣出三個單位。根據市區重建局網站顯示，一個三臥房加書房單位在2019年6月賣出，每平方英尺售價為2817元，其他兩個單位是兩臥房，去年8月完成交易；732平方英尺單位的尺價達2672元，而807平方英尺單位的尺價是2767元。99.co網站顯示，目前碧薇苑每平方英尺預示價是2712元至3653元。
與碧薇苑銷售緩慢形成強烈對比的是這一帶最新的項目卓苑（Jervois Mansion），共有130個單位，是區內較大的項目。發展商金榮集團（Kimen Group）2021年10月推出105個單位，一個周末賣剩一個五臥房單位，售出的單位平均尺價為2548元。
當時，中央區豪宅難得有低於2800元尺價的永久地契項目，這是卓苑非常吸引人的地方，加上它是首個獲得建設局頒發綠色建築標誌超金超低能耗獎（Gold Plus Super Low Energy）的私宅，也能吸引關注和支持可持續性議題的買家。
目前，發展商已經售出所有單位；最後的三宗交易去年1月、2月和4月完成，成交尺價介於2177元至2553元。低於200萬元就能買到800平方英尺的新豪宅，價格的確吸引人。
| 澤維士路至少10私宅項目 大多不超過60個單位
一條澤維士路走下來，至少有10個非有地私宅項目，落成時間有較早期的Casa Jervois（1990年）和Clydesview（1991年），以及較新的項目Petit Jervois（2022年），它們都屬於小型私宅，每個項目的單位數量少於60個。
樓齡較大的兩個項目過去一年都沒有單位轉手，簇新的Petit Jervois交易相對活躍。該項目去年取得臨時入伙准證，共有55個單位，同樣屬於永久地契矮層建築，每個單位面積介於800平方英尺和1000平方英尺，推出銷售尺價則接近2800元和3000元。
Petit Jervois去年12月共有兩個交易，其中一個1001平方英尺的單位以319萬元成交，尺價為3187元；同一個面積的單位去年6月的成交價是286萬元，尺價是2852元，半年內升幅約12％。另一個較小面積，958平方英尺的單位12月以303萬元售出，尺價是3165元。
區內較大項目夢雅軒（Mon Jervois）2016年落成，樓高五層，一共有109個單位，是屬於99年地契的私宅。項目最新的交易在去年11月完成，賣出的單位2368平方英尺，售價是379萬元，尺價是1600元。
與夢雅軒差不多樓齡的嘉御苑（The Crest）位於查理士太子彎，毗鄰澤維士路，一樣是99年地契的項目。2017年完工的嘉御苑樓高23層，共有469個單位，面積1518平方英尺的單位最新成交尺價是1865元。
相較澤維士路的私宅，嘉御苑更靠近生活設施如公園連道、紅山巴剎和紅山地鐵站。附近也有顏永成學校和亞歷山大小學，住戶在享受寧靜環境的同時，更接近生活日常所需，對有孩子的家庭是比澤維士路更好的選擇。
近兩年，越來越多的家庭辦公室和高凈值人士進駐我國，預計會提高本地高檔私宅的投資需求，有望推高澤維士路私宅的升值潛力。
租金收益高兩成 去年新私宅轉售收益沒有顯著優於舊私宅
資料顯示，去年竣工的部分主要新私宅平均每平方尺轉售價格比開盤價上漲介於3％至25％，平均漲幅約15.3％。而非有地私宅轉售價格顯示，2022年11月的轉售私宅比2019年11月高出23％。
2022年竣工的許多新私宅轉售收益沒有顯著優於轉售私宅，不過租金收益約高兩成。
今年竣工的新私宅將比去年多兩成，分析師認為，它們的升值潛力將與去年新私宅漲幅相當，而租金雖有望繼續上揚，但漲幅會有所放慢。
房地產分析師王伽勝說，以投資為目的的買家多數會考慮轉售市場，因為轉售私宅除了升值收益外，租金也是一筆可觀的收入。而新私宅買家的主要目的還是自住。
對於只考慮買新私宅的投資者，他們通常會購買新項目中剩餘的單位，因為這些單位一般會有清倉價。
在私宅租賃方面，王伽勝說，新私宅的現代化設計和全新設施讓租戶樂意支付更高的租金。
根據99.co、合登集團（Huttons），以及橙易產業（OrangeTee & Tie）提供的數據，去年竣工的部分主要新私宅平均每平方尺轉售價格比開盤價上漲介於3％至25％，平均漲幅約15.3％。而99.co和SRX最新的非有地私宅轉售價格顯示，2022年11月的轉售私宅比2019年11月高出23％。
例如，去年下半年取得入伙證（TOP）的東景苑（Parc Esta）和順福軒（JadeScape），去年平均交易尺價分別比開盤時的平均尺價高出20.3％和13.1％。
橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清說，一般來說，從發展商手裡購買開盤價的私宅價格會較優惠，升值潛力也較大。不過近幾年，面積大的轉售單位更受到市場歡迎，從而推動了轉售私宅價格大幅上漲。
合登集團高級研究主管李思德說，新私宅增值幅度的差別除了市場需求外，發展商的定價也是重要因素關鍵。過去一年裡，私宅租金大漲，這讓很多以投資為目的的買家將視線投向轉售市場。
李思德說，新私宅的租金價格會比「老私宅」高出約20％。如第10區海德麗苑（The Hyde）的兩臥室的租金在5250元至8100元，而附近Belmond Green的兩臥室單位租金則只在3150元到6037元。
| 新舊公寓租金差別約20%
孫燕清也認為，新老公寓的租金差別在20％左右。不過，單位面積和房型也是影響租金的重要因素。
對於今年將要竣工的項目，孫燕清列舉了幾個2019開盤並於今年將要竣工的主要幾十大項目，包括聚寶園（Treasure at Tampines，2203個單位）、錦泰門第（Parc Clematis，1468個單位）、悅湖苑（The Florence Residences，1410個單位）和南峰雅苑（Avenue South Residence，1074個單位）等，這些項目都於2019年開盤。
其中，分別於2019年3月和8月底推出聚寶園和錦泰門第，開盤時的平均尺價為1280元和1580元。根據市區重建局數據，它們去年下半年的轉售平均尺價比開盤價各上漲22.1％和15.3％至1563元和1822元。
孫燕清說，視購買時間而定，今年竣工項目的整體平均轉售價格將比開盤價上漲介於10％至15％。
王伽勝說，由於近兩年房產市場火熱，今年竣工的私宅價格應該比開盤價上漲15％至20％。新私宅在竣工之後兩年的漲幅仍可達每年5％，而從第三年到第五年的漲幅將減少至3％至4％
租金方面，李思德預計，今年私宅租金仍將上漲，但全年漲幅會放緩至10％至15％。
