分析師在周日（8月23日）表示，由於符合條件的買家群體擴大，建屋發展局（HDB）提高組屋（BTO）的每月家庭收入上限，可能會刺激即將到來的11月銷售活動的市場需求。
然而，他們補充道，這一變化並不一定會將買家從HDB二手房市場分流。
黃循財總理在國慶群眾大會上宣布，新補貼組屋的收入上限將從14,000新加坡元提高到16,000新加坡元，以確保絕大多數新加坡人能夠繼續獲得補貼公共住房。
相應地，35歲及以上符合條件的單身HDB購房者的收入上限也將從7,000新加坡元提高到8,000新加坡元。
Propnex執行長Kelvin Fong表示，提高每月家庭收入上限有助於公共住房跟上收入增長的步伐。
「更高的收入上限將擴大有資格購買新BTO組屋的家庭群體，讓更多中產家庭能夠獲得補貼住房。」
「這發生在HDB過去幾年持續增加BTO組屋供應的背景下。我們預計這一政策變化可能會刺激對新房的需求，尤其是對地理位置優越的BTO項目可能會有更強烈的興趣，」他說道。
去年，新加坡的家庭月收入中位數從前一年的11,558新加坡元上升至12,446新加坡元，在調整通脹後增長了6.8%。
為了給潛在購房者足夠的時間重新審視住房計劃，並根據修訂後的上限申請HFE信函，下一次BTO銷售活動將從10月推遲到11月舉行。
Huttons Group數據分析高級總監Lee Sze Teck表示，即將到來的銷售活動的申請率可能在3.5到4.0之間，高於6月份活動的3.4。
11月，HDB將在七個項目中提供約7,960套BTO組屋。他表示，其中位於勿洛（Bedok）的兩個項目和東腰（Toa Payoh）的一個項目可能會更受歡迎。
他估計，由於房源數量較多，首次購房者在東腰申請四房式組屋的比例可能在3到4之間，而勿洛四房式組屋的首次購房者申請率可能在2到3之間。
他補充說，如果11月的需求「遠超預期」，那麼2027年的BTO供應量應該會更高。
ERA Singapore執行長Marcus Chu表示，隨著收入上限的提高，家庭可能從HDB獲得更高額度的貸款，從而在購房時擁有更大的預算。
「最高貸款額度的增加還將允許家庭在購買HDB組屋時支付更少的現金。因此，家庭將擁有更多流動資金用於裝修、印花稅和其他住房支出，減輕財務負擔，」他說道。
對二手房市場的影響
分析師表示，提高收入上限並不一定會將大量需求從HDB二手房市場分流。
Propnex的Fong先生表示，BTO買家和二手房買家的優先級通常不同，二手房對那些需要立即入住或偏好特定地段的人更有吸引力。
「二手房市場服務於更廣泛的買家群體，包括尋求更大房子的單身人士和永久居民，這將繼續支撐二手房需求。」
「因此，從市場角度來看，我們預計政策修訂不會對HDB二手房市場產生重大影響，」他說道。
在經歷了數年的強勁價格增長後，HDB二手房市場已顯示出穩定跡象。自今年年初以來，HDB二手房價格已連續兩個季度下跌。
Huttons的Lee先生則認為，BTO組屋收入上限的修訂可能會分流部分二手房需求，因為這些高收入的首次購房者有了更多選擇。
不過他補充道，一些首次購房者（包括高收入者）可能仍會申請CPF住房補貼來購買二手房，從而為二手房市場提供一定程度的支持。
Mogul.sg首席研究員Nicholas Mak表示，提高收入上限最終是否會導致HDB二手房市場需求冷卻，將取決於BTO組屋的供應量。
「如果政府不增加BTO組屋的供應（包括熱門社區的供應），那麼一些買家最終仍會回到HDB二手房市場，」他說道。
HDB在1月份表示，今年將推出19,600套組屋。並補充說，計劃在2025年至2027年提供約55,000套組屋，以滿足持續的住房需求。
執行共管公寓 (ECs)
對於執行共管公寓（ECs），收入上限將從16,000新加坡元提高到18,000新加坡元。
Mak先生表示，提高首購EC買家（即直接從開發商購買的人）的資格收入上限，通常會增加此類住房的需求。
他指出，政府在5月份實施的政策可能會抑制受新政影響的EC項目的需求。
對於所有投標截止日期在5月8日或之後的EC政府土地銷售（GLS）地塊，最低居住年限（MOP）將從五年提高到十年，且遞延付款計劃將被取消。
「我認為，限制措施對EC單位需求的影響比提高收入上限的影響更強。」
「就像引入Prime和Plus類組屋及10年MOP限制緩解了熱門地段組屋的需求一樣，更嚴格的EC市場限制可能會給EC一級市場帶來穩定性，並提高住房負擔能力，」他說道。
在接下來的18個月內，開發商將推出五個不受新限制影響的新項目。Mak先生表示，開發商將從更高的收入上限中獲益，並可能會提高發行價格。
Propnex的Fong先生表示，更高的收入上限應能擴大符合條件的買家群體，並與近期的EC政策變化共同支撐需求（新政規定在推出後的前兩年，90%的單位將預留給首次購房者）。
「然而，能否將更廣泛的需求轉化為更強勁的銷售，仍取決於能否將整體價格控制在潛在買家的購買力之內，」他補充道。
抽籤機會
此外，總理宣布，從2027年2月的銷售活動開始，首次購房家庭每有一個18歲及以下的新加坡公民子女（包括預產子女），將獲得一次額外的抽籤機會。
Realion (OrangeTee & ETC) Group首席研究員兼戰略師Christine Sun表示，對家庭（尤其是育兒家庭）的更大傾斜將幫助更多家庭更早地獲得住房。
她認為，通過儘早提供住房穩定性，結合其他育兒和婚姻政策，這可能有助於支持人口增長。
不過她指出，由於受影響的人數可能不多，增加抽籤機會對市場的整體影響可能不大。
ERA的Chu先生表示，雖然額外的抽籤機會可能會鼓勵一些大家庭申請更熱門的BTO項目，但不太可能導致偏好的重大轉變。
他認為，家庭更傾向於優先考慮靠近公共運輸、學校、超市和熟食中心等因素，而不是項目的熱門程度。
由於大家庭自然會申請更大的房子，因此大戶型申請量出現顯著增加的可能性較低。
「然而，額外的抽籤機會將使擁有多個幼年子女的家庭獲得更高的成功率。因此，沒有孩子或孩子較少的家庭可能會發現申請較小戶型更有利，」他說道。
