J Gateway臨近裕廊東地鐵站、一所國際學校和多家購物中心，戰略位置優越。
在本文中，我們將探究國際學校方圓2公里內的共管公寓轉售交易，以確定公寓的平均價格和銷售量是否被推高。
方法論
本文所選的國際學校，是鑒於它們學生人數眾多，而且在新加坡已建立良好口碑。經過審慎篩選，這些都是地理位置分散的學校，以確保每所學校方圓2公里內擁有不同的公寓。
本文中探究的住宅物業僅包括取得臨時入伙紙（TOP）的共管公寓，因為買家可能會要求立即入住以方便子女就學。通過集體形式售出的公寓也排除在外。由於對外國人物業主權方面的現行限制，行政公寓則不予考慮。
此外，只有在過去12個月內至少有5筆轉售交易的公寓才包括在內。這有助於防止任何個別交易偏離該樓盤的總體平均價格。
新加坡美國國際學校
根據新加坡美國國際學校（SAS）的網站，目前有4千多名學齡前至12年級的註冊學生。學生群體包括65個國家，其中54% 持有美國護照。
SAS位於兀蘭街41號，經由實里達和武吉知馬快速公路可輕易通達。其他臨近設施包括馬西嶺地鐵站、馬西嶺商場小販中心以及兀蘭游泳中心。
在SAS方圓1公里內，共有三座公寓（618個單位）；另有四座公寓（1,804個單位）位於1公里至2公里之間。值得注意的是，SAS方圓500米內並沒有公寓。
根據過去12個月的轉售交易，方圓1公里內的三座公寓的平均價格從每平方英尺896新元到1,218新元不等。木蘭苑（Woodhaven）的平均價格最高，而Woodgrove Condominium則敬陪末座。值得注意的是，木蘭苑占該鄰近組群總銷售交易的一半以上。
位於1公里至2公里之間的公寓，其平均價格範圍與SAS附近同類型公寓非常相似。Parc Rosewood的平均價格最高，達每平方英尺1,242新元，而Rosewood的平均價格最低，即每平方英尺917新元。然而，這一鄰近組群的公寓轉售數量超過了更靠近SAS的公寓。
在SAS方圓2公里內的七座公寓中，Parc Rosewood擁有最高的轉售數量（29筆交易），這令其榮升為平均價格最高的公寓。Parc Rosewood的吸引力可能源於它靠近實里達快速公路和新加坡體育學校。
木蘭苑和Parc Rosewood在各自鄰近組群中的平均價格和轉售量最高。兩個樓盤均位於25區；然而，木蘭苑是一個規模較小的開發樓盤，只有298個單位，而Parc Rosewood則有689個。此外，木蘭苑有39個有地單位，這是公寓中不常見的獨特特徵。
有趣的是，去年這兩座公寓的平均價格差距頗小。然而，今年Parc Rosewood的平均價格（1,282新元/平方英尺）上漲迅速，超過了木蘭苑的平均價格1,219新元/平方英尺。然而，這兩座公寓單位的平均轉售價持續高於同區的同類型樓盤（每平方呎1,080新元）。
海外家庭學校
海外家庭學校（OFS）是新加坡最大的國際學校之一，可容納約 3千名從幼兒園到 12 年級的學生。學生群體來自 70 多個國家。
該校位於巴西立嶺一帶的伊萊雅購物中心對面。附近的其他設施包括巴西立西廣場、巴西立公園和巴西立海灘。雖然最近的地鐵站是巴西立地鐵站，但卻不在步行範圍之內。
在 OFS 方圓1 公里內共有八座公寓（4,413 個單位）。不過，瑞麗園（Ris Grandeur）（453 個單位）未被納入我們的分析範圍，因為它在過去 12 個月中的轉售交易少於 5 宗。
在距離 OFS的 1 公里至 2 公里之間，有九座已建成的公寓（2,102 個單位）。其中，只有 D'Nest 和 The Palette 被納入我們的分析範圍。其他七個樓盤在過去 12 個月內的銷售交易少於 5 宗而不包括在內，考慮到每個樓盤都少於 1百個單位，這也就不足為奇了。
想要居住在OFS方圓1公里內的家長，有望支付每平方英尺 875 新元至 1,436 新元的房價，因為附近七座公寓的平均價格都落在這個價格範圍內。在這七個樓盤中，Coco Palms 在過去 12 個月中的平均價格和銷售量（35 宗交易）均獨占鰲頭。Coco Palms 之所以倍受喜愛，是因為它毗鄰巴西立地鐵站、巴西立巴士轉換站、白沙和即將開業的巴西立商城。
在距離 1 至 2 公里鄰近組群的兩座公寓之間，D'Nest 的平均價格更高（每平方英尺 1,318 新元），轉售量也更大（39 宗交易）。
Coco Palms 和 D'Nest 在各自的鄰近組群中，擁有最高的平均轉售價和最多的轉售交易量。兩者都是 99 年租期的開發項目，位於 18 區巴西立林一帶，各有約 9百個單位。但值得注意的是，Coco Palms 比 D'Nest 晚一年取得 TOP。Coco Palms 目前的平均價格為每平方英尺 1,496 新元，比 D'Nest 目前的平均價格高出每平方英尺 155 新元（每平方英尺 1,341 新元），比 18 區租期公寓目前的平均價格高出每平方英尺 266 新元（每平方英尺 1,270 新元）。
此外，這兩座公寓的平均價格一直高於同區的同類樓盤。然而，由於 Coco Palms 較靠近各種設施（如巴西立地鐵站和白沙），因此比 D'Nest 更具優勢。
加拿大國際學校
自丹戎加東校區於今年 6 月關閉以來，加拿大國際學校（CIS）一直在湖畔校區獨家運營。丹戎加東校區的學生都轉到湖畔校區。目前，國際學校約有來自70 多個國家的 3千名學生，提供從幼兒園到 12 年級的教育。
該校位於裕廊西街 41 號，裕華市場與小販中心、湖畔地鐵站和裕廊湖皆在方圓1 公里內，交通極其便利。在同一幅員範圍內，有七座公寓（4,429 個單位）。值得注意的是，由於湖畔大廈在過去 12 個月內的銷售交易少於 5 宗，因此不在我們的分析範圍內。此外，該公寓在 6 月份重新推出了集體出售。此外，還有七座公寓（3,931 個單位）距離CIS 在1 至 2 公里範圍之間。
在 CIS 方圓2公里內的公寓當中，J Gateway 的平均轉售價（每平方英尺 1,848 新元）遠遠超過其他公寓的平均價格。
在過去 12 個月中，J Gateway 的轉售量也是最高的，共有 33 宗交易。J Gateway 的吸引力可能要歸功於它毗鄰裕廊東地鐵站、JEM 和 Westgate 等設施。
在 方圓1 公里內，湖景豪苑（Lake Grande）的平均價格最高（每平方英尺 1,672 新元），僅以每平方英尺 100 新元的微弱優勢領先於麗湖景（Lake Ville）（每平方英尺 1,572 新元）。湖景豪苑比麗湖景早兩年取得 TOP，這或許是其略勝一籌的原因之一。
在銷售量方面，湖景豪苑和麗湖景雙雙居冠，各有 26 宗交易。這可能因為兩者是 CIS方圓5百米內唯二的公寓項目。
在各自的鄰近組群中，湖景豪苑和 J Gateway 的平均價格最高。這兩個公寓項目均位於 22 區，租期均為 99 年，各有約 7百個單位。不過，湖景豪苑是一個較新的樓盤，比 J Gateway 晚三年取得 TOP。
J Gateway 目前的平均價格（每平方英尺 1,908 新元）比湖景豪苑（每平方英尺 1,687 新元）高出 221 新元，比同區的租期公寓（每平方英尺 1,323 新元）高出 585 新元。此外，在過去 12 個月中，J Gateway 的轉售交易量也是最高的。該公寓之所以深受歡迎，可能是因為它毗鄰眾多設施。
